Управляющая компания должна следить за благоустроенностью и чистотой домовладения, бесперебойной работой лифтов и пр. Но далеко не всегда управленцы справляются с возложенными задачами, что вынуждает жильцов выбрать более работоспособную и действенную организацию.

Основания для смены управляющей компании

УК занимаются ведением жилищного хозяйства. По закону, причин для их замены у собственников может быть масса:

• завершение срока обслуживания и управления по договору;
• нарушения со стороны обслуживающей организации, невыполнение прописанных в соглашении обязанностей (162 ст. ЖК, ч. 8.2);
• некачественные услуги, уклонение от ремонтных работ, игнорирование обращений жильцов;
• подозрения в финансовой нечестности организации, сомнительная отчетность УО;
• УК на грани упразднения, либо уже обанкротилась;
• заканчивается действие лицензии на подобные услуги;
• собственники многоквартирного дома на собрании пожелали сменить УК;
• решение о расторжении по обоюдной договоренности сторон;
• жильцы захотели перейти на иной способ ведения ЖКХ, создав ТСН или ТСЖ.

Если весомых причин для назначения другой обслуживающей компании нет, то организация вправе оспорить решение собственников. Когда преобразования продиктованы намерением жильцов назначить иную УК, согласиться на подобное необходимо большинству собственников.

• 
• Законодательство никак не ограничивает жильцов в количестве переходов по обслуживающим компаниям, но процесс должен проходить с четким соблюдением порядка, установленного жилищным законодательством.
• Перемена УК – сложная юридическая процедура, требующая времени, подготовки документации и профессиональной помощи.

Окончание срока действия договора

Завершение действия соглашения – удачное обстоятельство для смены УК. Жильцы могут отказаться продлевать договорные отношения. Но если по окончании стороны не захотели расторгнуть договор, то УК считает это согласием собственников на продление отношений, причем на аналогичный период и с прежними условиями.

Для уточнения времени действия договорных отношений обращаются к администрации или руководству управляющей организации. Если же соглашение продолжает действовать, то смена обслуживающей компании серьезно осложняется.

Существенные нарушения договора управления

Самой частой причиной расторжения отношений с прежней УО выступает серьезное несоблюдение условий, прописанных в соглашении.

Нарушения должны быть существенными, ведь для смены потребуется созвать собственников, выбрать новых управленцев.

1. Перед постановкой вопроса на общедомовое обсуждение сначала изучают договор, выписывают обязанности УК.
2. Анализируют, от каких из них управленцы уклоняются, и насколько это серьезно. Одно дело, когда организация не следит за регулярностью уборки подъездов, и совсем другое – уклонение от ремонта, неработающие лифты, протекающая кровля и пр.
3. Нужно изучить обнаруженные нарушения, насколько часто УК допускала подобное.
4. Потребуются доказательства пренебрежения обязательствами, в качестве которых подойдут любые бумаги, аудио- либо видеоматериалы, способные убедить остальных собственников в необходимости перемен.

Для расторжения договорных отношений с УК жильцам придется собрать весомую доказательную базу допущенных нарушений. Задолженности перед РСО обосновываются судебным подтверждением.

На основании результатов общего собрания

Если в договоре прописаны правила расторжения, собственникам нужно за месяц до прекращения сотрудничества известить управленцев об изменениях. Тогда действующая организация освобождается от обязательств в автоматическом режиме.

1. Перед этим предварительно собирается собрание.
2. В данном случае повесткой будет расторжение договора с управленцами, выбор новой компании и определение механизма передачи технической документации.

Старая УК не вправе собирать оплату с жителей после включения дома в лицензию новой УК

Пока одни управляющие организации рады избавиться от домов и отказываются содержать их до выбора новой УК (мы писали о таких случаях ранее), другие компании, наоборот, не согласны расставаться с жителями даже после того, как в дом пришла новая организация. Это приводит к широко известной проблеме – двойные квитанции при смене управляющей компании.

Чтобы жители не получали платежки сразу от двух УК, законодатель прописал определенные правила: кто в реестре лицензий, тот управляет и собирает деньги; при смене УК старая организация управляет домом и взимает плату до включения в реестр лицензии новой (ст. 200 ЖК РФ).

Однако в реальной жизни постоянно встречаются компании, которых не останавливает включение спорного дома в лицензию конкурента, они продолжают управлять домом, удерживают техническую документацию и тщательно собирают оплату с жителей.

На помощь жителям приходят контролирующие органы, и исход таких дел обычно благополучный. Один из недавних примеров – дело № А24 – 1640/2018.

Типичная история: двойные начисления и реакция контролирующих органов

На Камчатском крае жители выбрали новую управляющую организацию из-за плохой работы предыдущей компании, отобранной по конкурсу.

Жилищная инспекция внесла соответствующие изменения в реестр лицензий, но для жителей ничего не изменилось: прошлая компания продолжала управлять домом и собирать оплату.

Вновь выбранная организация обратилась с жалобой в местную администрацию, которая провела проверку и выдала предписание упрямой компании: вернуть людям все незаконно собранные деньги и больше не начислять плату. 

Теперь жаловаться пошла старая УК, на этот раз прямо в арбитражный суд. Ее требования о признании предписания недействительным ожидаемо были оставлены судами без удовлетворения (как и более раннее заявление о признании действий ГЖИ по внесению изменений в реестр лицензий незаконными – дело № А24 – 374/2018).

Решения судов и разбор всех доводов старой УК

Суд первой инстанции, обосновывая отказ, сослался на ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, согласно которой УК обязана начать управлять МКД с даты внесения изменений в региональный реестр лицензий в связи с заключением договора управления.

Самое интересное решение по этому спору написал Пятый арбитражный апелляционный суд. Он добросовестно и последовательно разобрал все доводы недовольной компании.

Сначала он отметил, что сменяемая УК должна закончить управление МКД, в том числе не прекратить расчеты с жителями, с момента реализации решения о её смене, то есть с даты изменений в реестре лицензий. УК может управлять МКД при соблюдении трёх условий: заключение договора управления, размещение в ГИС ЖКХ информации о доме, внесение жилищной инспекцией соответствующих изменений в реестр лицензий.

• На возражение УК о том, что из предписания не ясно, какую плату надо возвращать, суд ответил, именно заявитель начислял плату после принятии решения об исключении спорного МКД из реестра лицензий общества, поэтому ему, «как профессиональному участнику деятельности по управлению МКД, не могло не быть известно о том, какая плата подлежит перерасчету, и начисление каких услуг следует снять и не производить».
• Ссылки УК о том, что требование о перерасчете платы не основано на положениях Правил предоставления коммунальных услуг №354 также были отклонены судом, так как предписание касалось нарушений не Правил №354, а нарушений деятельности по управлению МКД после смены компании.
• Суд не принял во внимание доводы УК о том, что деньги жителей шли непосредственно в ресурсоснабжающие организации и что жители не исполняли свои обязанности по договору управления, так как эти утверждения противоречат друг другу.
• На жалобу организации об отсутствии в предписании списка конкретных документов, которыми надо подтвердить исполнение предписания, суд возразил, что это требование изложено вполне ясно и исполняется исходя из тех документов, которые смогут подтвердить устранение нарушений исходя из усмотрения УК.
• Возражение о том, что администрация превысила свои полномочия, поскольку начисление и взимание платы не относятся к лицензионным требованиям, которые муниципалитет мог проверять, суд тоже посчитал надуманным: региональный закон наделил местные администрации полномочиями по проведению проверок в рамках государственного жилищного надзора и лицензионного контроля. 

Завершение дела

Определением Верховного Суда РФ № 303-ЭС19 – 16097 от 18.09.2019 года жалоба компании была оставлена без удовлетворения, а решения всех нижестоящих судов – признаны законными: с момента включения МКД в реестр лицензий МКД, находящихся под управлением новой УК, у прошлой компании не было оснований для управления, в том числе расчетов за содержание жилья и выставления платежек.

Жители могут рассчитывать на возвращение необоснованно собранных с них платежей.

Чтобы не пропустить ничего важного в сфере ЖКХ, выберите, где вам удобнее следить за обновлениями: ➜ в Telegram или во ВКонтакте.А самые полезные и популярные материалы можно найти в виде карточек на нашем канале в Дзен.

Отказ собственников помещений от прямых договоров при смене УО

• Тема прямых договоров, а если придерживаться официальной терминологии, то договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключаемых собственниками помещений с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО, является на сегодняшний день одной из самых обсуждаемых в сфере ЖКХ.
• И если поначалу вопросы возникали в основном о порядке и нюансах перехода на прямые договоры между собственниками помещений и РСО, то теперь все чаще возникают вопросы об обратном – можно ли собственникам помещений прекратить действие таких прямых договоров и вернуться к ситуации, когда исполнителем коммунальных услуг для них будет управляющая организация.
• В данной статье рассмотрим одну из ситуаций, ставшую предметом судебного разбирательства, в отношении которой суд признал возможным отказ от прямых договоров, заключенных между собственниками помещений в МКД и РСО при смене управляющей организации.

Указанная ситуация сложилась в связи со следующим. В доме сменилась управляющая организация (далее также будем называть ее новой УО). Предыдущая управляющая организация нарушала сроки оплаты коммунальных ресурсов, поставленных в многоквартирный дом, поэтому РСО «за долги» расторгла с ней договоры теплоснабжения и горячего водоснабжения, направив уведомление об отказе от исполнения указанных договоров в порядке, установленном ч. 3 ст. 157.2 ЖК РФ.

1. Последствием одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения явилось прекращение такого договора с ранее действовавшей УО в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальных услуг и заключение РСО с собственниками и пользователями помещений в МКД прямых договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг горячего водоснабжения и отопления.
2. Собственники помещений выбрали новую управляющую организацию и заключили с ней договор управления, предмет которого включает в себя, в числе прочего, предоставление коммунальных услуг.
3. Поскольку новая управляющая организация уже имела заключенные с РСО договоры теплоснабжения и горячего водоснабжения в отношении других многоквартирных домов, находящихся у нее в управлении, она обратилась к ресурсоснабжающей организации с предложением о внесении в действующие между ними договоры дополнений в части указания в перечне многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется поставка тепловой энергии и горячей воды, нового многоквартирного дома.
4. Однако, ресурсоснабжающая организация отказала УО во внесении таких дополнений, сославшись на то, что ею ранее был заявлен односторонний отказ от исполнения договоров с предыдущей управляющей организацией, с собственниками помещений многоквартирного дома заключены прямые договоры, в связи с чем отсутствуют основания для заключения дополнительных соглашений к договорам ресурсоснабжения с управляющей организацией.

Фактически (хотя это прямо и не прозвучало в судебных актах) в данном случае ресурсоснабжающая организация применила п. 13 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановление Правительства РФ от 14.02.

2012 №124, в котором основанием для отказа ресурсоснабжающей организации от заключения договора ресурсоснабжения названо наличие договоров холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), теплоснабжения, заключенных собственниками жилых помещений в многоквартирном доме с соответствующей ресурсоснабжающей организацией в случаях, предусмотренных подпунктами «г» — «ж» пункта 17 Правил предоставления коммунальных услуг.

Т.е.

по мнению РСО, наличие у нее прямых договоров с собственниками помещений, заключенных в связи с ее односторонним отказом от договора ресурсоснабжения с предыдущей УО в части объема поставки коммунального ресурса для предоставления коммунальных услуг, позволяет ей отказаться от заключения договора ресурсоснабжения на полный объем коммунального ресурса как с новой управляющей организацией, так и со всеми последующими УО, которых выберут собственники.

Следует отметить, что суды всех трех инстанций не согласились с позицией РСО и сделали вывод о наличии у нее обязанности заключить договор ресурсоснабжения с вновь выбранной управляющей организацией на весь объем коммунального ресурса (в конкретной рассматриваемой ситуации – о наличии у РСО обязанности внести дополнения в действующий договор теплоснабжения и в договор горячего водоснабжения в части включения многоквартирного дома в состав объектов, на которые осуществляется поставка тепловой энергии и горячей воды в объеме, обеспечивающем не только содержание общего имущества, но и предоставление коммунальных услуг).

При этом суды (см. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.11.2020 №Ф01-13242/2020 по делу N А28-4687/2019) основывались на следующем:

• собственники помещений в многоквартирном доме избрали способ управления — управление управляющей организацией, заключили с новой УО договор управления, в предмет которого входит предоставление им коммунальных услуг;
• сведения о многоквартирном доме внесены в реестр лицензий субъекта РФ применительно к этой новой управляющей организации;
• собственники помещений на общем собрании не принимали решение о заключении прямого договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией, а также о возложении на РСО обязанности по предоставлению коммунальных услуг отопления и горячего водоснабжения либо решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги, действовавшего до принятия решения о выборе новой управляющей организации, что исключает возможность применения положений ч. 8 ст. 157.2 ЖК РФ о праве РСО отказаться от заключения договора с управляющей организацией;
• управляющая организация как лицо, предоставляющее потребителям коммунальные услуги, является исполнителем коммунальных услуг, статус которого обязывает ее: заключать с ресурсоснабжающей организацией договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям; оказывать коммунальные услуги того вида, которые возможно предоставить с учетом степени благоустройства многоквартирного жилого дома; требовать с потребителей внесения платы за потребленные коммунальные услуги (пункты 2, 8, 9, подпункты «а», «б» пункта 31, подпункт «а» пункта 32 Правил №354, пункт 11 Правил №124);
• действующим нормативно-правовым регулированием в жилищной сфере установлена обязанность исполнителя по предоставлению собственникам коммунальных услуг и соответственно по заключению соответствующего договора с ресурсоснабжающими организациями;
• новая УО, обратившись к РСО с заявкой о включении в договоры ресурсоснабжения дополнительного МКД, реализовала волю собственников помещений в МКД — непосредственных потребителей коммунальных услуг на заключение УО от своего имени договоров с РСО.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что «Буквальное толкование положений части 2 статьи 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации применительно к рассмотренному спору не свидетельствует о том, что расторжение договора с одной управляющей организацией делает невозможным заключение следующего договора с иной организацией.

Цель введения в Жилищный кодекс Российской Федерации названной нормы состоит в соблюдении прав ресурсоснабжающей организации и конечных потребителей коммунального ресурса, добросовестно исполняющих свои обязанности по внесению платы исполнителю коммунальных услуг, поставленных под угрозу действиями управляющей организации, не исполняющей свои обязательства надлежащим образом».

Также суд отметил, что «При расторжении договора с предыдущей управляющей организацией по основанию, предусмотренному частью 2 статьи 157.

2 Жилищного кодекса Российской Федерации, заключение следующего договора возможно только с иным исполнителем коммунальной услуги либо напрямую с потребителем.

В противном случае цель введения названной нормы не будет достигнута, права потребителей действиями управляющей компании, не исполняющей свои обязательства по оплате поставленных коммунальных ресурсов, вновь будут поставлены под угрозу».

Из приведенных выводов следует, что суд посчитал возможным и правомерным при смене на доме управляющих организаций изменить порядок предоставления коммунальных услуг, сложившийся при предыдущей управляющей организации, а именно признал законным право «уйти» от прямых договоров, заключенных между собственниками помещений и РСО, и наделить новую управляющую организацию статусом исполнителя коммунальных услуг, отказаться от заключения договора с которым на поставку коммунального ресурса в полном объеме РСО не вправе.

Долги при смене управляющей компании: необходимость оплаты в случае банкротства, порядок расторжения договора, помощь юриста

Изменение управляющей компании для подавляющего большинства многоквартирных домов на сегодняшний день далеко не редкость.

Это обусловлено тем, что жильцы таких домов хотят получать за свои деньги максимально качественное оказание услуг по управлению своим общедомовым имуществом, а также в полной мере чувствовать себя безопасно при выполнении управляющими компаниями своих обязанностей при обслуживании того или иного дома.

Однако нередки на сегодняшний день случаи, когда собственники помещений по каким-то причинам имеют задолженности перед управляющими организациями в своих домах. Как быть с такой задолженностью в случае, если речь идет о смене управляющей компании, в том числе по причине банкротства?

Банкротство управляющей компании и погашение задолженности

В ноябре 2017 года Президент Российской Федерации В. В.

Путин в своем ежегодном Послании Федеральному Собранию предложил постепенно полностью уйти от посредничества управляющих компаний при обслуживании многоквартирных домов, если такое посредничество осуществляется между собственниками помещений в таких домах и существующими ресурсоснабжающими организациями.

После того, как эта президентская инициатива начала реализовываться, поднялась очередная волна процедур банкротства существующих управляющих компаний, в связи с чем возник резонный вопрос: как быть с теми задолженностями по счетам, которые есть у собственников помещений в обслуживаемом доме?

Все созданные на территории Российской Федерации управляющие компании на сегодняшний день являются юридическими лицами, которые осуществляют свою деятельность на некоммерческой основе, то есть без возможности получения значительной прибыли, кроме оплаты собственных услуг по управлению и обслуживанию многоквартирного дома. Оплата услуг такой управляющей организации осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме на основании того договора управления, который был заключен на общем собрании собственников жилья. В случае если оплата не поступает в должной мере, возникает задолженность, которая должна быть погашена.

Жилищный Кодекс Российской Федерации говорит о том, что несмотря на признание той или иной управляющей организации банкротом с проведением в полном объеме соответствующей процедуры в отношении такого юридического лица, все имеющиеся задолженности перед такой организацией должны быть погашены в полном объеме, так как в противном случае конкурсный управляющий, назначенный по итогам завершения процедуры банкротства, имеет право инициировать процедуру судебного взыскания существующих долгов (данная возможность предусмотрена действующим российским законодательством в сфере регулирования различных видов экономической деятельности, в том числе в сфере проведения процедуры банкротства).

Если взысканием долгов с неплательщиков не будет заниматься конкурсный управляющий, то на получение таких долгов имеет право новый владелец выкупленной управляющей организации-банкрота.

То же касается и тех случаев, когда речь идет о необходимости выплаты задолженностей за услуги старой управляющей компании, когда произошла ее смена, и новая уже приступила к выполнению своих непосредственных обязанностей.

Механизм отказа от услуг управляющей компании

От услуг управляющей компании собственники помещений и жильцы того или иного многоквартирного дома могут отказаться в любой момент времени. Однако, для того, чтобы такой отказ с юридической точки зрения был законным, для совершения отказа должны быть в наличии веские основания. В противном случае управляющая компания имеет право оспорить отказ от расторжения с ней договора управления. Расторжение договора управления с управляющей компанией может быть осуществлено по следующим основаниям:

• истечение срока действия договора (если собственники помещений в многоквартирном доме не желают больше пользоваться услугами действующей управляющей организации);
• ненадлежащее исполнение обязанностей управляющей организацией, если речь идет о тех обязанностях, которые зафиксированы в коллективном договоре управления имуществом;
• изменение формы управления общедомовым имуществом и механизма обслуживания такого имущества (например, образование товарищества собственников жилья или собственников недвижимости).

Как расплачиваться с долгами перед управляющей компанией, которой больше нет?

Обязательства по содержанию жилья возникают у собственника перед управляющей компанией (УК) с момента регистрации его права на квартиру, обязательства по уплате коммунальных услуг – с момента постоянной регистрации в ней по месту жительства.

https://www.youtube.com/watch?v=MBNBUS7ZwRs

По различным причинам, не все жильцы и собственники квартир исправно оплачивают счета. Некоторые являются злостными неплательщиками и суммы их долга весьма внушительны.

Кому же передается этот долг, если происходит смена управляющей компании? Кому теперь должны неплательщики — еще старой или уже новой УК? В статье мы ответим на эти вопросы, а также рассмотрим, как управляющая компания может бороться со своими должниками.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

За что может возникнуть задолженность перед УК?

Задолженность перед УК собственники зачастую копят годами. Часть из них делают это по забывчивости, небрежности, из-за непроживания в квартире, конфликтов – семейных и между долевыми собственниками. Другая часть просто не имеет денег на оплату.

Парадоксально, но самую большую долю должников составляют владельцы «инвестиционных» квартир — вполне обеспеченные граждане. Они вполне резонно рассчитали, что темпы инфляции в стране заметно опережают рост задолженности по квартплате и коммунальным услугам, даже с учетом пени.

Такие неплательщики считают, что задолженность разумно оплатить когда-нибудь потом, обесцененными рублями. Или вообще возложить эту обязанность на будущего покупателя квартиры.

Когда дом переходит под управление другой УК, новые управленцы, конечно, хотели бы начать деятельность «с чистого листа», чтобы кредиторская и дебиторская задолженность остались за предыдущей компанией. Но на практике это не всегда возможно.

Внимание! Еще в период конкурсного отбора УК, органы местного самоуправления (ОМС) должны выставить условия о передаче долга от старой управляющей компании своей новой преемнице.

Если собственники «свергли» прежнюю и подобрали новую УК по своей инициативе, поставщики коммунальных ресурсов могут отказаться заключать договоры, пока новая УК не возьмет на себя обязательства по долгам предшественницы. Иногда они могут начать угрожать прекращением подачи электроэнергии, отопления и воды. О том, может ли сама УК отключить электроэнергию за долги, читайте здесь.

На передачу долгов требуется согласие кредиторов (статья 391 ГК РФ), а должников достаточно будет лишь уведомить о факте передачи их задолженности (статья 382 ГК РФ).

Брать на себя кредиторскую задолженность без дебиторской было бы совершенно неразумно. Поэтому новая УК берет на себя все права и обязательства «старой» перед кредиторами и должниками.

Однако начать деятельность без прошлых задолженностей у новой УК может получиться в двух случаях:

1. При условии что новая или старая УК сумели отказаться от посредничества в поставке коммунальных услуг. Если взимается только квартплата и жильцам предоставленна возможность заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями самостоятельно — неплательщики будут должниками перед этими РСО, а не перед управляющей компанией.

2. Если прежняя УК действовала настолько успешно, что у нее не возникало долгов перед поставщиками даже при наличии задолжников-жильцов.

Узнать о том, может ли управляющая компания каким-то образом переложить свои долги перед ресурсоснабжающими организациями, вы можете в специальной публикации на нашем сайте!

Кроме того, полезно будет узнать о взаимодействии УК и РСО и видах договоров между ними. О их совместной работе мы писали здесь.

Необходимость предварительной оплаты кредиторской задолженности может быть прописана в договоре управления в качестве условия для отказа УК от продления договора либо ее согласия на досрочное прекращение. В этих случаях из кредиторской задолженности передавать будет нечего, волеизъявления кредиторов на передачу долга не потребуется.

«Зависшая» задолженность не выгодна ни одной из сторон — ни старой, ни новой УК.

Предыдущая УК не хочет доверять получение своих долгов преемникам, поскольку это оплата уже выполненной ранее работы. А новая УК, в свою очередь, не хочет выбивать долги с хронических должников только для того, чтобы перечислить их предшественнице – совершенно неоправданная головная боль.

Гражданский кодекс подразумевает, что процесс передачи долгов происходит при добровольном подписании сторонами договора.

Однако явно «добровольно-принудительную» передачу долгов под давлением ОМС вполне возможно затем оспорить в суде.

Доказательства наверняка найдутся, если хотя бы одна из сторон в этом заинтересована. Такой договор может быть признан ничтожным.

Вполне вероятно, что жильцы приватизированных квартир, через месяц после передачи полномочий от одной УК другой, увидят в своих почтовых ящиках сразу два счета: от старой и новой УК.

Кому платить долги, если УК сменилась?

В случае, если у вас накопилась задолженность перед прежней УК — она будет пытаться заставить вас оплатить задолженность перед ней, поэтому важно знать, кому переходят долги при ее смене. В этом случае новая УК потребует оплаты за квартплату и свою текущую работу, и также будет пытаться взыскать задолженность.

Справка! Квитанции об оплате могут приходит одновременно от двух УК и некоторые жильцы пребывают от этого в шоковом состоянии. Как показывает практика, нередко они в таких случаях вообще перестают платить, пока компании между собой не разберутся.

А те, в свою очередь, начинают начислять пени за неуплату, угрожать судом, конфискацией имущества, наложением ареста на квартиру, а также судиться между собой. Собственники жалуются в жилищную инспекцию, прокуратуру, подают в суд.

В этой ситуации от каждой из сторон можно ожидать и жульнических действий. Соблазн воспользоваться неразберихой и нагреть руки велик. Обе УК могут завысить свои требования, взаимно не признавая их правомерности.

Некоторые жильцы, пользуясь ситуацией и отсутствием информации управленцев о действиях другу друга, могут вообще не платить, ссылаясь, что платят другой компании.

Гражданские суды, исполнительное производство продолжаются годами. То, что сторона, считающая себя правой, когда-то в принципе по закону должна получить свои деньги, слабое для нее утешение. А уголовную статью о мошенничестве применить здесь вряд ли удастся. Каждая сторона без труда докажет, что заблуждалась добросовестно.

Порядок действий при долгах перед управляющей компанией, которой больше нет

• Мы не в коей мере не склонны призывать собственников квартир к уклонению от обязательств.
• Но, учитывая, что жильцы в такой ситуации – самая слабая сторона, каждому из них следует построить свое поведение так, чтобы максимально защитить свои интересы.
• Получив счет за квартплату, в правомерности которого вы сомневаетесь, выясните в пославшей его компании его происхождение, за какие период и услуги вам предлагают заплатить каждый рубль.

Уточните, заключен ли между старой и новой УК договор цессии — уступки требований (статья 382 ГК РФ), получите на руки его заверенную новой УК копию.

Это можно сделать, отправив письменный или электронный запрос по адресу, указанному на ее официальном сайте или порталах Госуслуг и Реформы ЖКХ. Вам обязаны ответить: на электронный запрос в течение 10 дней, на письменный в течение 20 дней.

Если такой договор существует, вы, как должник, должны были получить под роспись уведомление одной из сторон договора о переходе вашего долга к новому кредитору (статья 382 ГК РФ).

Внимание! Вы можете не платить долг новому кредитору, пока он не предъявит вам письменные и официально заверенные доказательства, что к нему перешло право требования (п.1 статьи 385 ГК РФ).

До наступления этого события пеня вам начисляться не должна, поскольку она уплачивается только при наличии вашей вины.

Пеня — не автоматическое приложение к долгу при просрочке уплаты, а административное наказание. Избавиться от ее начислений можно и при других доказательствах вашей невиновности (статус безработного по уважительной причине, наличие иждивенцев, тяжелое заболевание и др.)

Пеня за задолженность может начисляться только при наличии таких документов:

1. Договор цессии.
2. Акт сверки расчетов, подтверждающий задолженность собственников дома перед прежней УК.
3. Акт приема-передачи первичной документации, подтверждающей долги жильцов.
4. Акты инвентаризации обязательств прежней УК перед собственниками и расчетов собственников с прежней УК.
5. Акт состояния на момент передачи общего имущества собственников (Письмо Минрегиона 20.12.2006 № 14316-РМ/07).
6. Протокол собрания собственников, которое должно было утвердить отчет прежней УК о выполнении договора управления, суммы задолженности жильцов.

Нужно ли платить долг и кому, если сменилась управляющая компания?

• Управляющая компания занимается коммерческой деятельностью, так как получает доход от предоставления своих услуг.
• Тем не менее, даже этот факт не может уберечь УК от статуса должника.
• И нередко в этом виноваты именно жильцы.
• Ниже узнаете, что делать при смене управляющей компании, пошаговую инструкцию действий, а так же правомерные действия УК.

Что делать если сменилась управляющая компания и кому платить долг и текущие счета?

Собственники квартир, выбирая УК, часто гарантируют своевременную оплату ее услуг. Но часто небольшой процент жильцов со временем перестает оплачивать коммунальные услуги, аргументируя это нестабильным финансовым состоянием.

Но проблема заключается в том, что УК заключает с ресурсоснабжающими организациями договора, на основании которых обязана передавать деньги от жильцов.

Кому переходят долги при смене управляющей компании? Если платят не все жильцы, начинает копиться задолженность перед управляющей компанией.

А отвечать обязана именно УК, так как РСО не могут требовать долги с собственников квартир. И когда компания меняется, долги жильцов за коммунальные услуги все равно остаются.

Конечно, они не имеют никакого отношения к новой УК, поэтому многое в этой ситуации зависит от ресурсоснабжающих организаций.

Как управляющая компания борется с должниками?

Собственникам, которые меняют УК с целью избавиться от задолженности, должны знать, что РСО этого не допустят. Они могут поставить перед новой управляющей компанией условия, согласно которым при отказе оплачивать долги РСО не будут заключать с ней договор. А значит, жильцам просто отключать свет, тепло, воду и т.д.

В этом случае УК может отказаться предоставлять собственникам коммунальные услуги, занимаясь лишь проведением ремонта и т.д. Жильцам придется самостоятельно разбираться с поставщиками ресурсов и заключать индивидуальные соглашения.

Нередко собственники квартир при смене УК начинают получать несколько квитанций от обеих компаний.

Это возможно, когда старая УК начинает требовать от жильцов оплаты долгов за коммунальные услуги. А новая компания присылает текущие квитанции. Владельцы квартир поступают по-разному.

Некоторые ждут, когда организации разберутся между собой. Специалисты утверждают, что это самый оптимальный вариант, так как в такой суматохе некоторые недобросовестные должностные лица стараются нажиться на жильцах.

Если компания начинает угрожать, следует обратиться в надзорные органы и потребовать осуществления проверки.

Как отказаться от управляющей компании одной квартире?

Пошаговая инструкция

Но для уклонения от таких обязательств должны быть серьезные основания. Не стоит надеяться, что инфляция повлияет на размер долгов или что УК рано или поздно перестанет досаждать своими требованиями.

Если старая управляющая компания требует погасить долги и присылает квитанции, жильцам необходимо:

1. поверить и сравнить все тарифы, а также количество потраченных ресурсов с цифрами, указанными в платежках.
2. Между компаниями может быть заключен договор цессии. Эту информацию обязательно нужно проверить, обратившись через портал госуслуг с заявлением. Если такой договор действительно существует, то у сторон появляются дополнительные обязанности.Например, новая компания обязана прислать жильцам сообщение о том, что долг перешел к ней. Требовать оплаты долга организация может после того, как предъявит доказательства перехода долга.
3. Пока долги не перейдут к новой организации официально, жильцам не может начисляться пеня. Также у собственников есть возможность избежать начисления штрафа навсегда. Это разрешено инвалидам, иждивенцам, безработным.

Собственники квартир имеют право получать копии всех документы относительно общего имущества. Если такие бумаги по запросу не предъявляются или содержат неверную информацию, есть возможность аннулировать договор цессии.

Нередко должники аргументируют появление долга перед управляющей компанией тем, что предоставлялись некачественные услуги. Чтобы это доказать, необходимо собрать все возможные доказательства невыполнения УК своих обязанностей.

Правомерно ли от вас требует возвращение задолженности старая УК?

Теоретически УК может требовать оплаты долга, если только не был оформлен договор передачи долга.

Нередко такие организации начинают запугивать граждан, но по факту они мало что могут.

Даже лишить коммунальных услуг такая организация уже не способна. Поэтому единственный выход для организации – это суд.

Но судебные разбирательства часто затягиваются на годы, а организация в это время может быть признана банкротом. Конкурсный управляющий, который назначается после этого, практически не имеет полномочий требовать оплату долгов. Но если суд вынесет решение в пользу УК, то жильцам придется платить.

Деятельность УК всегда связана с риском, поэтому некоторые компании стараются не сотрудничать с РСО, предоставляя жильцам самостоятельно решать этот вопрос. Конечно, они теряют прибыль и возможность управлять большим количеством МКД, но зато избегают долгов.

Пока законодательство позволяет жильцам халатно относиться к оплате коммунальных услуг, будут подаваться иски и проходить судебные разбирательства.

Как платить за ЖКУ, если поменялась управляющая компания??

 АиФ КазаньАиФ Казань

Отвечает прокурор отдела управления по надзору за исполнением федерального законодательства республиканского ведомства Равиль Багаутдинов.

Любая УК работает на основании лицензии и реестра, где указан перечень домов, которыми она управляет. Основанием для прекращения деятельности УК является исключение сведений о доме из реестра лицензий (ст. 200 ЖК РФ).

Если управляющая организация фактически приступила к управлению во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных доказательств следует, что наниматели (собственники) помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся, в связи с чем управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Согласно пункту 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения…

», надлежащим исполнением обязательств по оплате жилого помещения и коммунальных услуг считается внесение платы предыдущей управляющей организации, если наниматель (собственник), действуя добросовестно при внесении платы, не обладал информацией о выборе новой управляющей организации (ч. 3 — 7.1, 8 — 10 ст. 155 ЖК РФ, ст. 10 и п. 1 ст. 408 ГК РФ).

В таком случае вновь выбранная управляющая организация имеет право требовать взыскания с предыдущей управляющей организации уплаченных нанимателем (собственником) денежных средств по правилам, установленным главой 60 ГК РФ.

Если же, наоборот, решение собрания было отменено, предыдущая УК должна истребовать деньги жильцов с «новой» УК. Требование заплатить деньги повторно неправомерно и грозит уголовной ответственностью.

«Есть судебная практика по таким делам, которая однозначно говорит: если собственники один раз уже заплатили, второй раз они платить не должны.

Они не должны нести никаких негативных последствий из-за войны двух УК. Они не должны давать правовых оценок.

Они заплатили, а если выяснится, что они заплатили не той компании, та компания, которая понесла убытки, должна предъявить в арбитражном процессе иск и взыскать деньги.

Надо обращаться в жилищную инспекцию, прокуратуру, в крайнем случае — в суд о применении перерасчета и исключении тех статей, которые уже были оплачены в Комсервис. Направили, они отказались — идите в суд и заявляйте о моральном вреде», — советует юрист Андрей Железнов-Липец.