Собрали риски, с которыми может столкнуться покупатель дачного дома

Galina Savina/shutterstock.com

Покупка дачи, как и любой другой недвижимости, дело ответственное. Мало выбрать подходящий поселок, хороший дом с благоустроенным участком и коммуникациями, нужно еще проверить правоустанавливающие документы и самого продавца, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций.

С какими скрытыми трудностями может столкнуться покупатель дачи, рассказываем вместе с экспертами.

1. Проблемы с документами и регистрацией

Один из главных пунктов при покупке дачи или любой другой недвижимости — это проверка документов и возможные трудности с ними (в частности, неполный пакет документов). Например, у продавца может отсутствовать право собственности на земельный участок.

По словам руководителя коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанны Колесниковой, в подавляющем большинстве случаев покупатели обходятся минимальной проверкой — заказывают выписку из ЕГРН, подтверждающую, что право продавца зарегистрировано в реестре.

Однако проверять надо не только текущую запись в реестре, но также законность приобретения права собственности, отмечает юрист.

У продавца как минимум должны быть паспорт и правоустанавливающие документы на дачу (например, договор купли-продажи, документы на наследство).

«Документов всегда должно быть два: на землю (подтверждающий право собственности) и на дом (если оформлены дом и земля).

Договор купли-продажи всегда один, мы включаем туда и дом, и землю», — сказала эксперт офиса загородной недвижимости «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева.

Крайне важна справка об отсутствии долгов по взносам, если участок в СНТ, ДСК и подобных объединениях граждан, продолжила Жанна Колесникова. «Если менялась категория участка или вид разрешенного использования, то нужны соответствующие документы. Дальше список зависит от конкретной ситуации», — пояснила эксперт.

2. Долги на даче

Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом.

Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова.

Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.

«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.

Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.

Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».

3. Продавец-банкрот

Проверять важно не только документы на дачу, но и самого продавца (есть ли у него долги, ведутся ли в отношении него судебные разбирательства). К примеру, наличие у собственника на момент сделки крупных долгов может привести к потере дачного домика в случае, если прежнего собственника признают банкротом.

Чем более крупные долги у продавца, тем выше риск его банкротства и возможного оспаривания сделки, предупреждает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнры».

«Теоретически можно оспорить сделку, совершенную за три года до банкротства продавца. Однако чем меньше промежуток времени между признанием должника банкротом и сделкой, тем риск выше», — добавила она.

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, необходимо проверить, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве, нет ли вынесенных решений суда и возбужденных исполнительных производств на крупные суммы, рекомендует юрист.

Возбужденное дело о банкротстве можно проверить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

Судебные акты можно проверить на сайтах суда общей юрисдикции и участка мирового судьи по месту регистрации продавца и месту нахождения земельного участка. Возбужденные исполнительные производства — на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Если покупаемые объекты находятся в общей совместной собственности, то надо проверять также и супруга собственника, даже если право зарегистрировано только на имя одного.

Подробнее о проверке собственника читайте в нашем материале: Как проверить продавца квартиры и не попасть на мошенника. Чек-лист

4. Покупка дачи с прописанными людьми

Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил этот момент. Прописывают через домовую книгу, которая находится на руках владельца.

Но бывает так, что при продаже дома владелец не передает ее покупателю и последний приобретает дом с прописанными в нем людьми, отметила начальник отдела управления загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова.

Нередко дачные или садовые дома юридически не являются жилыми. На дачный отдых этот факт никак не влияет. Но прописаться в таком доме просто так не получится. Для этого потребуется перевести его из садового в жилой. Подробнее, как это можно сделать, читайте в нашем материале: Прописаться на даче: как перевести садовый дом в жилой и сэкономить.

Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил этот момент ( Studio MDF//shutterstock.com)

Пример из практики Татьяны Максимовой:

— Покупатели приобрели ветхий дом в стародачном месте в Подмосковье. Продавцы сказали, что домовой книги нет. Сам дом был реконструирован, построен практически новый дом. В итоге оказалось, что в нем прописано три человека, один из которых находится в психоневрологическом интернате. Новым владельцам пришлось выписывать их.

5. Отсутствие межевания

Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.

По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.

Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка.

Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник.

Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.

Andrey_Popov/shutterstock.com

6. Наложение границ

Еще одна возможная проблема при покупке дачи — наложение границ земельного участка на границы участков соседей или общего пользования.

«Очень часто в поселках можно наблюдать такую картину: один сосед немного сдвинул забор на участок другого, следующий сделал то же самое, и в итоге собственник крайнего участка может недосчитаться нескольких соток земли.

Худший вариант — обнаружить, что купленный вами дом фактически стоит на земле соседа», — привела пример Жанна Колесникова. По ее словам, частным случаем такой проблемы может стать наложение границ земельного участка на границы лесного фонда. Это может помешать строительству на нем.

Чтобы такого не произошло, лучше обратиться к кадастровому инженеру, который должен сверить координаты из выписки ЕГРН на конкретную местность с помощью геодезического оборудования.

Проверить наложение границ на границы лесного фонда можно на соответствующих региональных порталах, например на геопортале Подмосковья. «Если наложение границ есть, то попросите продавца его исключить перед сделкой.

Как правило, в большинстве случаев это можно сделать в упрощенном порядке за несколько дней», — добавила юрист.

7. Не для круглогодичного проживания

Дача — это дом для сезонного проживания, обычно с мая по сентябрь включительно. Далее дом закрывается и консервируется до следующего летнего сезона. Бывают случаи, когда покупатели планируют жить на даче дольше, хотя на практике это невозможно. Поэтому перед покупкой нужно учитывать, как строился дом — для круглогодичного проживания или как летний.

«Некоторые покупатели думают, что они в летнем доме смогут проживать и в зимний период. Это ошибка. Для зимнего дома нужно хорошее утепление дома и все коммуникации и отопление», — предупредила Анна Почикаева.

Некоторые покупатели думают, что они в летнем доме смогут проживать и в зимний период. Это ошибка  ( Irina Dainakova/shutterstock.com)

8. Неузаконенные постройки

Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».

«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.

На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.

Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками  ( Studio MDF/shutterstock.com)

9. Старые коммуникации

Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.

«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.

Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.

Стоит Ли Покупать Участок В 2023 Году ? Все Риски

Стоит ли покупать участок в 2023 ? В поисках стабильных и выгодных инвестиций все больше людей обращают внимание на покупку земельных участков. Это может быть отличным выбором, если вы хотите не только построить свой дом, но и получить прибыль от инвестиций в недвижимость.

Покупка земли может принести доход разными способами, включая аренду или продажу участка в будущем, когда его стоимость возрастет. Кроме того, владение землей может стать хорошим обеспечением для вашей семьи и будущих поколений.

Однако, как и любая инвестиция, покупка участка может быть связана с риском. Важно выбрать правильный участок и провести необходимые исследования, чтобы убедиться в его потенциале для будущих доходов.

Когда речь заходит о земельных инвестициях, есть несколько ключевых факторов, которые следует учитывать. Расположение, доступность к коммуникациям, близость к городу и потенциал для развития в будущем – все это может оказать влияние на стоимость участка.

«Инвестирование в земельные участки: почему это так заманчиво?

Мы все хотим найти выгодные способы приумножения своих денег, и инвестиции в земельные участки — это одна из малоизвестных, но потенциально прибыльных возможностей. Почему бы не рассмотреть этот вариант подробнее?

Во-первых, стоимость инвестиции в земельные участки гораздо ниже, чем в квартиры или дома. Вам не нужно выкладывать огромные суммы сразу, чтобы стать владельцем земли. Это дает возможность начать с небольших вложений и постепенно увеличивать свою инвестицию.

Во-вторых, земельные участки могут быть прибыльными даже при пассивном подходе. Вы просто покупаете землю и ждете, пока ее стоимость со временем увеличится. Естественно, успех зависит от благоприятного расположения участка, но с правильным выбором места вы можете наблюдать за ростом своего капитала.

Кроме того, земельные инвестиции предоставляют разнообразные возможности для приумножения вашего капитала. Вы можете использовать участок для разных целей: от строительства объектов коммерческой недвижимости до развития сельского хозяйства. Это открывает двери к многочисленным способам получения прибыли.

Еще один плюс — меньшая конкуренция. В отличие от рынка квартир, на рынке земли обычно бывает меньше конкуренции, что дает вам больше свободы в выборе и торговле.

И наконец, низкий уровень риска. Рынок земли обычно довольно стабилен, что означает, что ваши инвестиции менее подвержены крупным колебаниям, которые часто сопровождают другие виды активов.

Способы инвестирования в участки

Инвестиции в земельные участки — это уникальная возможность для частных инвесторов вложить свои деньги с максимальной простотой и минимальным риском. Этот удивительный путь к успеху предоставляет множество стратегий и подходов, которые открывают двери к высокой доходности и гибкости. Давайте рассмотрим некоторые из них.

Покупка участка с целью перепродажи

Ключевым фактором высокой доходности в этом варианте является стратегия развития территории. Построив необходимую инфраструктуру, такую как коттеджный поселок, можно значительно повысить стоимость участка.

Влияют на его ценность множество факторов: локация, близость населенных пунктов, дорог и водоемов, а также качество почвы.

Владение участком на различных этапах развития позволяет получить гарантированную прибыль от инвестиций в землю.

Покупка участка с целью дробления

Другой интересный подход к инвестированию в землю — покупка оптом со скидками и последующая продажа в розницу. Хотя этот метод занимает больше времени и требует дополнительных усилий в оформлении документации и строительстве инфраструктуры, он способен принести хорошую прибыль инвестору, обладающему достаточным временным ресурсом.

Покупка участка под строительство

Строительство с последующей перепродажей также является выгодной стратегией.

Добавив базовую инфраструктуру, забор и даже небольшое помещение, инвестор может продать благоустроенный участок, что значительно повысит его стоимость.

Пример Валерия Пономарева, который приобрел участок за смешные деньги и теперь его инвестиция оценивается в несколько миллионов, свидетельствует о привлекательности такого подхода.

Покупка участка под бизнес

Инвесторы также могут рассматривать участок как возможность для бизнеса. От фермерства до гостевых домов и ТРЦ — здесь есть огромный потенциал. При этом, не стоит забывать о поддержке со стороны государства, которая может стать дополнительным стимулом для развития и приносить стабильный источник дохода.

Что проверить перед инвестированием в участок?

Инвестиции в земельные участки могут быть очень выгодными, но важно оценить все риски и возможности, чтобы выбрать правильный объект для вложения денег. Вот несколько ключевых факторов, которые необходимо учитывать:

Строительство на участке:

Если вы планируете построить дом и перепродать землю вместе с ним, то лучший вариант — это земельный участок ИЖС. СНТ тоже позволяют строиться, но обычно они располагаются дальше от города и это может негативно повлиять на стоимость будущего дома.

Юридические вопросы:

Не забывайте о заказе выписки из ЕГРН, чтобы проверить право собственности на участок. Ознакомьтесь со всеми видами выписок, чтобы быть уверенным в правах на объект недвижимости и отсутствии обременений.

Расположение:

Важнейшим параметром ликвидности участка является его удаленность от города и качество инфраструктуры вокруг. Помимо наличия магазинов и необходимых для жизни учреждений, нужно учесть планируемое развитие района, чтобы не упустить привлекательные объекты и избежать отталкивающих.

Грунтовые воды:

Проверьте, проводились ли геологические изыскания на участке и получите информацию об уровне залегания грунтовых вод, чтобы учесть возможные затраты на строительство и выбор типа фундамента.

Коммуникации:

Наличие коммуникаций, таких как электричество, газ, вода, может значительно упростить процесс модернизации участка, но не забывайте учесть дополнительные затраты на их подведение.

Итак, при выборе земельного участка необходимо учитывать множество факторов. Проверьте юридическую чистоту, учтите параметры ликвидности, возможные затраты на строительство, и, конечно же, свои потребности и возможности.

Стоит ли покупать участок в 2023 ? Плюсы

Инвестиции в земельные участки представляют собой уникальную возможность вложить свои средства с минимальными рисками и максимальной перспективой роста капитала. Давайте рассмотрим главные плюсы этого захватывающего пути к успеху.

1. Небольшая стоимость инвестиции

Вложение в землю не требует огромных начальных сумм, как это может быть с квартирами или домами. Это открывает двери к инвестированию даже для тех, кто не обладает огромным капиталом. Таким образом, земельные участки становятся доступными для широкого круга инвесторов.

2. Прибыльность и пассивный доход

Интересно, что инвестирование в землю может быть прибыльным даже при пассивном подходе. Вы можете просто приобрести участок и дождаться его естественного роста в цене со временем, особенно если местоположение участка благоприятное для будущего развития. Это дает возможность получать доход без активного участия в управлении инвестицией.

3. Вариативность инвестирования

Мир инвестиций в землю настолько разнообразен, что каждый инвестор может найти свой уникальный путь приумножения капитала. Вы можете выбрать различные стратегии, такие как покупка для последующей перепродажи, участие в инфраструктурных проектах, создание бизнеса на участке или развитие туризма и отдыха.

4. Меньшая конкуренция

В сравнении с рынком квартир, конкуренция на рынке земельных участков обычно не такая ожесточенная. Это открывает больше возможностей для инвесторов и позволяет более спокойно подходить к принятию решений. На таком рынке можно найти свои жемчужины, которые принесут значительную прибыль.

5. Низкий уровень риска

Рынок земли обычно демонстрирует стабильность и надежность. Хотя цены могут колебаться, земля остается востребованной и сохраняет свою ценность на протяжении времени. Это делает инвестиции в земельные участки относительно низкими по риску, что привлекает многих инвесторов.

Скопировано

Есть ли риски при приобретении земельного участка 2023 — xn-7sbhgfbbuakjquudttecx9r.xn-p1ai

Федеральная канцелярия нотариусов (ФКН) предоставила рекомендации гражданам Российской Федерации, желающим приобрести земельный участок для строительства личного жилья, огорода или хозяйственной деятельности. Нотариусы обрисовали несколько юридических рисков, которые могут возникнуть при приобретении земли, и рассказали, как снизить вероятность их возникновения.

Необходимо обратить внимание на дату, когда было выдано свидетельство. Существуют риски, если оно было получено до 1998 года.

Палата сообщает, что реестр прав на недвижимость был создан в 1998 году (Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который был отменен). В этот реестр вносились права на недвижимое имущество, возникшие после этого времени.

Права, возникшие до создания реестра, признаются государством, однако перед совершением сделки необходимо проверить, нет ли на имуществе арестов или запретов — и это возможно только в том случае, если владелец зарегистрирует свое право в ЕГРН.

Учет ФНП также учитывает ситуацию, когда свидетельство о праве на наследство является документом, подтверждающим право на имущество. В таком случае предпочтительнее сначала попросить продавца внести соответствующую информацию в ЕГРН, а затем совершать сделку.

Нотариусы отмечают, что информация об определенных ограничениях, установленных в отношении использования участка, может быть фиксирована в ЕГРН только для тех участков, границы которых установлены в соответствии с законодательством. Эти ограничения включают публичные сервитуты, зоны с особым использованием территорий (природоохранные зоны, зоны культурного наследия) и т. д.

Конструктор правовых документов системы ГАРАНТ поможет быстро и правильно оформить договор купли-продажи земельных участков. Попробовать сейчас/

Например, возникают ситуации, когда семья желает построить собственный дом, но участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, на которых такое строительство невозможно.

Или покупатели могут не заметить, что здание на этом участке является объектом культурного наследия, и их планы по его сносу и возведению современного коттеджа не будут реализованы.

Для избежания таких ситуаций необходимо уточнить эти моменты перед покупкой.

Особое внимание следует уделить участкам, которые не имеют четких границ. Нотариусы предупреждают: приобретение такой земли связано с большими рисками.

Если границы участка не заданы четко, регистрацию можно временно остановить или отказать в ней (согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Однако, даже при успешной регистрации все равно существует определенный риск.

Иногда возникают споры с соседними владельцами участков: в таких случаях приходится передвигать забор, а иногда построенный дом оказывается на соседней территории, что создает серьезные проблемы.

При приобретении земельного участка с уже существующими постройками, необходимо убедиться в том, что данные постройки принадлежат продавцу.

Если они принадлежат ему, то они должны быть проданы и переданы покупателю одновременно с земельным участком.

В случае отсутствия такого соответствия, соглашение на сделку может быть рискованным, так как владелец построек может иметь предпочтительное право на приобретение участка.

В случае нарушения этого права, сделка может быть оспорена, что в свою очередь может затруднить возможность взыскания денежных средств с продавца земли.

Для того чтобы уменьшить потенциальные риски, рекомендуется оформить сделку на покупку или продажу земельного участка в нотариальной форме.

Предоставляемые нотариусами услуги предполагают осуществление всех необходимых процедур в одном месте: сбор необходимой информации, оформление договора и его передачу в регистрационный орган.

Заверенный нотариусом договор обладает значительной доказательной силой, и сам нотариус несет полную материальную ответственность за каждое свое действие.

Иными словами, если результаты нотариальных действий приведут к возникновению какого-либо ущерба, он будет полностью возмещен.

3 подводных камня, на которые необходимо обратить внимание при покупке коммерческой земли

При приобретении земельного участка с целью коммерческого использования, необходимо обращать внимание на такие важные детали, как наличие правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРН.

Это позволит убедиться в том, что продавец имеет право на продажу участка и отсутствуют какие-либо обременения.

Вместе с тем, помимо этого, существуют и другие существенные аспекты, на которые также стоит обратить внимание.

Давайте рассмотрим их более подробно.

Продавец находится в процессе банкротства

Безусловно, можно легко проверить статус продавца и наличие открытых дел о его банкротстве на текущую дату. Для этого можно воспользоваться картотекой арбитражных судов (https://kad.arbitr.ru/) или найти уведомления о намерении кредитора обратиться с требованием о признании этого лица банкротом на сайте Федресурса (https://fedresurs.ru/).

Что делать, если после заключения сделки продавца объявили банкротом? В такой ситуации необходимо принять меры для минимизации риска оспаривания сделки купли-продажи. Прежде всего, следует убедиться, что цена, указанная в договоре, отражает рыночную стоимость. Для подтверждения этого, рекомендуется провести оценку земельного участка на дату заключения договора.

Кроме того, для обеспечения законности сделки, рекомендуется осуществлять расчеты с использованием расчетных счетов, вместо передачи денежных средств наличными.

Суды рассматривают все факторы, чтобы определить добросовестность покупателя.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 2008 года № 126, если во время сделки выявлены обстоятельства, которые могут вызвать сомнения у покупателя относительно права продавца на отчуждение спорного имущества (включая слишком низкую цену), такие обстоятельства могут указывать на недобросовестность покупателя.

Безопасные зоны

Вопрос о том, что такое охранная зона и есть ли она законом установленная на земельном участке, является важной проблемой, так как использование такого участка в соответствии с его назначением может быть невозможно, если он окажется в охранной зоне.

Проверка наличия таких охранных зон осложняется тем, что информация об их установлении не всегда отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Просто отсутствие информации об установленной охранной зоне в ЕГРН не позволит собственнику участка ссылаться на это отсутствие в качестве обоснования своего права использовать земельный участок в соответствии с его назначением.

В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 27 августа 2020 года № 306-ЭС20-6483, неприсутствие информации в государственном кадастре о недвижимости, указанной в этом разделе, не даёт право на нарушение требований к осуществлению деятельности в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Кроме того, согласно п.

22 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 12 сентября 2015 года № 972, соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в пределах зон охраны является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности. Отклонение от установленных режимов использования земель и градостроительных регламентов в пределах зон охраны объектов культурного наследия недопустимо.

Решение суда заключается в том, что для того чтобы зону считали установленной, требуется, чтобы описание местоположения ее границ было представлено в текстовой или графической форме, или границы были указаны на местности. Кроме того, установление границ охранных зон может осуществляться не только путем внесения информации в ЕГРН.

Учитывая, что охраняемые территории могут быть созданы на основе различных факторов (наличие культурного наследия, электросетевых объектов и т.д.

), это означает, что при приобретении земельного участка необходимо проверить местность на наличие оснований для создания охранной территории (например, наличие высоковольтной линии в непосредственной близости или культурного наследия).

Затем, если в Росреестре нет информации о создании охранной территории, нужно точно выяснить, какие документы могут определить границы таких территорий.

• Однако существует одно исключение — Верховный Суд РФ подчеркивает, что отсутствие упоминания антигенно-защитных зон в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) без наличия решения соответствующего органа об их создании является основанием для оспаривания факта создания таких зон.
• То есть, неправомерно произвольное размещение информации о санитарно-защитных зонах в ПЗЗ без решения уполномоченного органа об их установлении (и, вероятно, аналогично охраняемых зон).
• ПЗЗ и Генплан
• Участок земли, который приобретается для коммерческого использования, должен использоваться в соответствии с правилами застройки, которые, ihrerseits, должны соответствовать генеральному плану.

Главный проект имеет наивысший статус среди всех документов, регулирующих градостроительную деятельность, поэтому проекты правил землепользования и застройки, несоответствующие ему, не могут быть использованы в соответствующей области (Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 13 сентября 2018 г. №81-АПП8-11).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса границы территориальных зон определяются при разработке проектов правил землепользования и застройки.

При этом учитываются функциональные зоны и параметры планируемого развития, которые определены главным проектом сельского поселения.

Таким образом, в соответствии с положениями части 3 статьи 9, частей 9-10 статьи 31 и пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса РФ необходимо соблюдать принцип соответствия проектов правил землепользования и застройки главному проекту.

Принцип соответствия генеральному плану также отражен в статьях 1 и 35 Градостроительного Кодекса РФ, которые указывают, что зонирование территории определяет правовой режим использования земельных участков, не меняя назначения функциональных зон. Эта концепция отражена в Апелляционном определении.

1. Исключение для государственных или муниципальных нужд
2. При покупке земельного участка также следует убедиться, что он не включен в реестр земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.
3. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее будем называть это — изъятие) возможно как для одного, так и для нескольких участков, включая те, которые будут использованы для создания новых.

В соответствии с Земельным кодексом РФ, статья 56.6, изъятие распространяется на все объекты недвижимости, находящиеся на участках, которые подлежат изъятию, исключая сооружения (включая незавершенные сооружения), размещение которых на этих земельных участках не противоречит цели изъятия.

Согласно статье 56.6 Земельного кодекса РФ, пересмотр решения об изъятии земельных участков или внесение изменений в него не требуется, если права на участки и объекты недвижимости, находящиеся на них, переходят, или если создаются новые участки или объекты из существующих.

Информация о решении об изъятии является общедоступной и должна быть опубликована.

Если у владельца земельного участка его изымают, то ему необходимо получить компенсацию, равную рыночной стоимости. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 февраля 2019 года № 9-П указано, что если процедура изъятия занимает много времени перед принятием решения об изъятии, то стоимость имущества должна учитывать изменения в стоимости соответствующих объектов.

Часто определение размера компенсации становится основанием для судебных разбирательств (Определение Верховного Суда РФ от 9 августа 2018 года № 305-ЭС18-3860).

Какие законы о недвижимости заработают в 2023 году

В следующем году ожидается вступление в силу ряда нормативных актов и законов, которые значительно изменят ситуацию в жизни граждан России. Они коснутся вопросов, связанных с собственниками квартир и домов, арендаторами жилья, жителями СНТ и землевладельцами. В юридической компании мы расскажем о том, как будут действовать новые правовые акты.

Эксперты по недвижимости оценили летний сезон-2023 как удачный для инвестиций в землю и загородные дома

© Российская Газета

Однако среди покупателей оживляются не только те, кто стремится купить недвижимость для себя, но и те, кто хочет заработать на такой покупке. Тем более что эксперты уверяют — нынешний сезон можно считать наиболее удачным за последние несколько лет для приобретения как готового загородного дома, так и земельного участка.

По данным компании «Инком-Недвижимость», средняя цена на участки без подряда за год снизилась на 13 процентов — с 3,8 миллиона рублей до 3,3 миллиона рублей. Подешевели и коттеджи, уменьшившись в цене в среднем также на 13 процентов — с 32 миллионов рублей до 27,7 миллиона рублей.

Желательно покупать участок с помощью кадастрового инженера, который проверит достоверность данных

«Сейчас самое удачное время для покупки земли, так как цены находятся на минимальных значениях, и более того, собственники готовы делать скидки, — уверен генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. — Подобный период был в 2014-2015 годах».

По мнению экспертов, благоприятный ценовой период на рынке загородной недвижимости продлится недолго. Затем цены снова пойдут вверх. Покупатели, которые успеют приобрести землю сейчас, впоследствии смогут заработать на ее выгодной перепродаже. Инвестиции именно в земельные участки считаются самими простыми и надежными одновременно.

В отличие от тех же загородных домов, земельные участки не ветшают, их не нужно обслуживать и вкладывать дополнительные средства. Со временем земля только дорожает, не считая редких ценовых откатов. А значит, можно быть уверенным, что, купив участок, со временем его можно будет выгодно перепродать.

Однако для того, чтобы заработать на перепродаже земли, вовсе не обязательно долго ждать. Можно сделать это быстрее.

«Один из форматов инвестиционного использования участка заключается в его разбивке на более мелкие участки, если это позволяет сделать общая площадь», — говорит Валерий Летенков.

Эксперты уверены, что, размежевав один большой участок на несколько маленьких, можно неплохо заработать на их перепродаже, вложив буквально копейки. Однако участок участку рознь.

Поэтому при его выборе эксперты советуют учесть целый ряд важных нюансов.

«Перед покупкой участка необходимо проверить его на наличие обременений и ограничений, а также на возможность подключить коммуникации, — советует Валерий Летенков. — При выборе необходимо посмотреть градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Сейчас этот документ может взять только собственник. Кроме того, межевание тоже нужно проверять. Участок должен быть с точками на кадастровой карте. Желательно покупать участок с помощью кадастрового инженера, который проверит достоверность данных.

Также нужно проверять историю перехода права на объект».

Если инвестор располагает средствами, то эксперты советуют пойти дальше и построить на выгодно купленном участке коттедж. Это позволит получить максимальную выгоду.

«Инвестиции в сегмент загородной недвижимости сегодня актуальны как никогда, — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева. — Если говорить об инвестиции с целью перепродажи, то, на мой взгляд, есть возможность заработать до 30-35 процентов в этом году».

Наибольшей популярностью у покупателей сейчас пользуются дома в стилях модерн, барнхаус и в скандинавском

«Сейчас покупательский спрос на коттеджи в Подмосковье остается стабильно высоким, — поясняет руководитель отдела маркетинга КП «Британика» Константин Иванов.

— В 2023 году положительная динамика по уровню покупательского интереса была отмечена в трех из пяти прошедших месяцев».

По словам эксперта, по итогам мая 2023 года спрос на покупку коттеджей в Москве и Московской области вырос на 8 процентов относительно апреля.

«Самым высоким спросом сейчас пользуются одноэтажные дома площадью от 60 до 150 квадратных метров, — говорит Константин Иванов. — По количеству спален лидируют варианты домов с тремя спальнями.

Клиентов все больше привлекают проекты с полным или частичным панорамным остеклением. Если говорить про архитектурный стиль, то наибольшей популярностью пользуются дома в стиле модерн, в скандинавском стиле, в стиле барнхаус. Людей привлекает технологичность, минимализм и правильная организация пространства».

Для покупателей становится важным вопрос экологичности материалов. Растет спрос на дома с плоской эксплуатируемой крышей. Эксперты считают, что заработать на загородной недвижимости можно не только на выгодной продаже. Хороший доход можно получить, если приобрести участок, а затем построить коттедж для его последующей сдачи в аренду.

«Большим спросом пользуются дома в аренду как на летний период, так и долгосрочно», — отмечает Юлия Усачева. У арендного дома должно быть удачное расположение. Это касается не только и даже не столько различных природных объектов — например, водоема или лесного массива, сколько инфраструктуры и транспортной доступности.

Находясь в уединении, на природе, как покупатели, так и арендаторы загородного дома все же не хотят чувствовать себя оторванными от цивилизации.

Поэтому наличие неподалеку, например, железнодорожной станции или автобусной остановки, магазинов, аптек, а также возможности заказать доставку на дом из популярных маркетплейсов станет весомым плюсом для будущих покупателей или арендаторов.