Все земельные участки на территории России делятся на категории, а также имеют определенный вид разрешенного использования.

Законодательством закреплено 7 категорий земельных участков, среди них – земли населенных пунктов, сельскохозяйственные земли, земли запаса, водного фонда и другие. Для каждой категории земель установлен определенный набор видов разрешенного использования земельного участка.

Земельный участок может иметь несколько видов разрешенного использования, из которых один будет основной, другой дополнительный (условно разрешенный).

Посмотреть сведения о виде разрешенного использования земельного участка можно:

• в публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Для этого достаточно ввести любую характеристику земельного участка на выбор – кадастровый номер либо адрес, также для поиска можно воспользоваться навигацией и посмотреть, к какой категории относится земельный участок и какой у него вид разрешенного использования;
• в выписке из ЕГРН. Если у вас нет на руках выписки, то вы можете запросить ее в Росреестре;
• в договоре аренды земельного участка. Пункт о виде разрешенного использования является обязательным при заключении договора аренды на земельный участок.

В каждом субъекте формируются правила землепользования и застройки. Этот документ включает градостроительные требования и карты территориального зонирования на земельные участки в конкретном субъекте.

Для каждой территории установлены свои виды разрешенного использования в соответствии с классификатором?Установлен приказом Росреестра 10.11.2020 N П/0412 видов разрешенного использования. Это значит, что для любого земельного участка может быть установлен ограниченный круг видов разрешенного использования.

портал Росреестра

Да, можно. Собственник земельного участка вправе изменить основной и вспомогательный вид разрешенного использования без дополнительных согласований и публичных слушаний. Для этого необходимо:

1. Запросить выписку из правил землепользования и застройки у местной администрации, чтобы определиться с возможным видом разрешенного использования в данной местности;

2. Обратиться в Росреестр с заявлением и утвержденной выпиской правил землепользования и застройки о внесении изменений в ЕГРН следующим способом:

Шаг 1.

Собственнику земельного участка необходимо собрать документы и подать в уполномоченный орган власти или профильную комиссию, которая создается для целей изменения разрешенного использования земельного участка. Необходимый перечень документов лучше уточнить в уполномоченном органе субъекта. Например, в Москве – Департамент городского имущества, Московской области – Министерство имущественных отношений.

Как правило, среди основных документов собственнику необходимо подготовить:

• паспорт;
• документы на участок;
• согласие других собственников (если есть) участка;
• другие документы на объекты на земельном участке;

Шаг 2. Проведение общественных обсуждений на тему внесения изменений в разрешенное использование. После завершения данной процедуры принимается решение о целесообразности внесения изменений;

Шаг 3. Передача решения по итогам слушаний в комиссию либо напрямую в уполномоченный орган, который принимает окончательное решение и передает информацию заявителю.

Изменить вид разрешенного использования не получится, если:

• Земельный участок предоставлен арендодателю для конкретных целей с определенным видом разрешенного использования;
• Земельный участок реализовали на торгах.

За нецелевое использование земельных участков устанавливается ответственность. В частности, на собственника может быть наложен штраф в сумме от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости земли (но не менее 10 тысяч рублей), либо от 10 до 20 тысяч рублей (если кадастровая стоимость не определена).

Изменение разрешенного использования земельного участка — порядок действий

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – процедура, с которой легко может справиться каждый землевладелец, однако и в ней есть свои особенности и нюансы.

Мы расскажем вам, как быстро и грамотно поменять назначение земли, куда обращаться с этим вопросом и с какими документами, а также, в каких случаях требуется согласовывать будущее назначение с уполномоченными органами власти.

Смена ВРИ – это возможно?

Каждый земельный участок должен использоваться строго по своему назначению, то есть в соответствии с целями, под которые этот участок формировался, выдавался, передавался из муниципальной собственности. Например, для строительства жилого дома, под офис, магазин, обслуживание автотранспорта, производство и т. п.

При невыполнении этого условия органы земельного надзора вправе не только выписать штраф, но и отобрать землю даже у частного собственника.

Чтобы использовать участок иным способом, отличающимся от того назначения, которое содержится в документах на землю, нужно:

1. ознакомиться с градостроительной документацией;
2. выбрать подходящее назначение;
3. оформить под него документы.

Иными словами, существует список, из которого можно выбирать назначение для своего земельного надела.

Местные органы власти определили, какие виды разрешенного использования участков могут быть в той или иной территориальной зоне. Землевладельцам остается только подстраиваться под принятый документ или предлагать внести в него изменения.

Начнем по порядку. Чтобы изменить назначение участка, вам необходимо первым делом ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗиЗ).

Правила землепользования и застройки

Ваш участок принадлежит к одной из территориальных зон, определенных зонированием территории, в отношении которой либо утвержден градостроительный регламент, либо не утвержден.

Также по этой теме:  Нарушение и защита прав собственника земельного участка

Перечень разрешенных назначений, допустимых для применения внутри одной зоны, делится на три вида, установленные ст. 37 ГрК РФ:

1. основные;
2. условно-разрешенные;
3. вспомогательные.

Ответ на вопрос, как изменить вид разрешенного использования, зависит от того, к какому типу относится выбранное вами назначение.

Скачать для просмотра и печати:

• Статья 30 Градостроительного кодекса РФ

• Статья 37 Градостроительного кодекса РФ

Как изменить назначение участка

Основной вид разрешенного использования

Если назначение, необходимое вам, относится к основному ВРИ, то вы можете выбрать его для своего участка просто по заявлению, не согласовывая свой выбор ни с какими инстанциями.

Порядок действий собственника участка при изменении вида разрешенного использования:

1. подаете заявление в Росреестр о замене ВРИ;
2. получаете уведомление о том, что назначение участка изменено.

Подавать заявку можно любым подходящим вам способом: через портал Росреестра в электронной форме, Госуслуги либо лично через любое отделение МФЦ. Госпошлина не оплачивается.

Насчет формы заявления также переживать не придется – его заполняет сотрудник МФЦ.

Если владельцев несколько, то все они одновременно должны явиться в МФЦ и подписать заявление о смене назначения.

Документы, необходимые для подачи заявления на смену ВРИ через МФЦ:

• паспорт собственника;
• нотариальная доверенность с полномочиями на смену ВРИ, если интересы собственника представляет доверенное лицо, паспорт представителя;
• правовой документ на участок;
• выписка из ПЗиЗ (необязательно);
• если собственником участка является юридическое лицо, руководителю необходимо предоставить документ, на основании которого он вступил в должность.

Назначение, указанное в заявлении, должно точь-в-точь совпадать с формулировкой из ПЗиЗ.

Установка вспомогательного ВРИ

Отдельно вспомогательное назначение выбирать нельзя, а только как дополнение к основному или условно-разрешенному.

Выбор условно-разрешенного назначения

Процесс начнется с вашего заявления в Комитет по градостроительству и архитектуре. Практически во всех городах РФ такие обращения принимает комиссия комитета, чаще всего они работают при городской администрации.

Уполномоченный орган организует публичные слушания, подготавливает заключение о результатах процедуры, затем оформляет рекомендации – в них указывает, допустимо или нет устанавливать участку испрашиваемое назначение.

Также по этой теме:  Как объединить земельные участки в один

Постановление главы города об утверждении условно-разрешенного ВРИ или об отказе в нем завершает процедуру перевода.

Отрицательное решение можно обжаловать в суде.

Подробнее о выборе условного назначения читайте в нашей статье.

Где взять информацию о разрешенных назначениях для земельных участков

Есть несколько способов выяснить, в какой зоне находится интересующий вас участок.

1. Через интернет, на сайте уполномоченной организации. Если вы уверенный пользователь интернета и хорошо ориентируетесь в карте города, вам не составит труда выяснить зону, допустимые назначения и предельные размеры интересующего вас участка. Это можно сделать в течение нескольких минут, не теряя время на получения официального документа.
2. Заказать выписку из ПЗиЗ. Запросить такую выписку можно через личный кабинет Госуслуг или через любое отделение МФЦ. Для оформления заявки не требуются документы, но следует знать кадастровый номер интересующего вас участка. Этот способ не такой быстрый, но зато идеально подходит тем, кто хочет получить официальные сведения ИСОГД о зоне расположения участка или не может найти нужные данные самостоятельно.
3. Обратиться за консультацией к юристу, который предоставит вам всю необходимую информацию.

Как пользоваться ПЗиЗ – разбираем на конкретном примере

Предположим, некий предприниматель захотел открыть собственный спортклуб. Помещение есть, однако, существующее назначение земли не соответствует будущему виду использования. Сначала необходимо выяснить, к какой территориальной зоне относится участок и какие назначения земли предусмотрены для этой зоны.

Ниже приводим фрагмент выписки из ПЗиЗ одного из городов РФ. Имеющийся в распоряжении предпринимателя участок попал в зону общегородского центра второго типа (Ц-2).

• Спортивные объекты предусмотрены в качестве основных объектов, которые могут располагаться в данной зоне.
• Это означает, что собственнику земельного надела необходимо обратиться в Росреестр (через МФЦ, портал Госуслуг – при наличии электронной подписи) для перевода ВРИ в соответствие с правилами.
• Срок рассмотрения заявки займет около 5-7 дней.
• По окончании этого времени в ЕГРН будут внесены изменения.

При желании открыть боулинг, а не спортклуб, предпринимателю понадобится разрешение от органов архитектуры и градостроительства, так как это назначение является условно-разрешенным. Сначала нужно провести публичные слушания в установленном законом порядке, а потом, при наличии положительного решения органов власти, вносить изменения в ЕГРН.

Не всегда назначение участка должно содержать строгую конкретику, встречаются более обобщенные формулировки: «для размещения нестационарных объектов», или даже «для иных видов использования, характерных для земель населенных пунктов».

Помимо назначений, следует обратить внимание на предельные размеры земельного участка, параметры разрешенного строительства, реконструкции ОКС, также указанные в выписке из ПЗиЗ. Ниже показано, как выглядит полный фрагмент выписки из ПЗиЗ для одной из терзон.

Внесение изменений в градостроительный регламент

1. Если нужного вам назначения не предусмотрено правилами, вы вправе инициировать рассмотрение вопроса об их изменении.
2. У этого действия также существует определенный порядок.

3. Вы можете в уполномоченную структуру направить следующие предложения:

• об изменении границ территориальной зоны;
• об изменении основных, вспомогательных и условно-разрешенных видов в пределах конкретной зоны;
• установлении или изменении предельных размеров.

Услуга бесплатная, но к заявлению необходимо приложить:

• пояснительную записку о планируемом использовании территории;
• лист карты градостроительного зонирования с обозначением изменений;
• ситуационный план, на котором отображаются границы территории, в которые надлежит внести новые сведения.

В итоге комиссия либо подготавливает проект на внесение изменений в ПЗиЗ, либо письмо об отклонении вашего предложения с причиной отказа. Срок рассмотрения не больше 2 месяцев. Отрицательное решение возможно обжаловать в суде.

В Москве подавать заявление на внесение изменений в ПЗиЗ можно через портал Госуслуг, подписывая его электронной подписью заявителя.

Подведем итоги

• ВРИ для своего участка собственник может выбирать самостоятельно, но с учетом ПЗиЗ.
• Чтобы изменить ВРИ, необходимо подать соответствующее заявление в Росреестр.
• Условно-разрешенное назначение требуется согласовать с органами архитектуры и градостроительства.
• Формулировки вспомогательного ВРИ применяются как дополнение к основному или условно-разрешенному ВРИ.
• Существует процедура внесения изменений в ПЗиЗ по заявлению правообладателя.

Изменение видов разрешенного использования арендуемой госземли. Возможно ли?

30 июн 2021

Действующее земельное законодательство разграничивает все земли на территории РФ на 7 категорий (земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения и т.д.).Закон  обязывает собственников использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Но вместе с этим градостроительное законодательство содержит понятие «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) – документ, который дает ответ на вопрос: «Разрешено ли строить на этой земле и с какими параметрами?» в отношении земельных участков в границах того или иного населенного пункта.

ПЗЗ, помимо всего прочего, включают в себя градостроительный регламент, который определяет виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в пределах той или иной территориальной зоны.

Именно об этих видах разрешенного использования мы и расскажем в нашей статье применительно к земле, находящейся в публичной собственности.

Вид разрешенного использования (или ВРИ) земельного участка, говоря простым языком, — это некое допустимое использование соответствующего участка, в рамках которого должен действовать его землепользователь. Эти сведения носят общедоступный характер и отражаются в открытых источниках, в частности — в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

ВРИ подразделяются на 3 категории: основные, вспомогательные и условно разрешенные. Они предусматриваются ПЗЗ для каждой зоны.

 С недавнего времени государство в лице Минэкономразвития взяло регулирование в сфере разрешенного использования земель под более строгий и унифицированный контроль, утвердив в 2014 году классификатор ВРИ. С момента его утверждения, определяемые ВРИ должны соответствовать ему в обязательном порядке.

Исключением являются случаи установления ВРИ до утверждения классификатора, то есть такие ВРИ считаются действительными вне зависимости от их соответствия этому классификатору.

Градостроительное законодательство разрешает собственникам земельных участков свободно выбирать основные и вспомогательные ВРИ без каких-либо дополнительных согласований.

В то же время, для предоставления условно разрешенного ВРИ собственник должен дополнительно его согласовать через органы местного самоуправления, которые выносят этот вопрос на рассмотрение общественных обсуждений или публичных слушаний.

Но при относительной легкости изменения ВРИ земельных участков их собственниками, в отношении арендаторов публичных земельных участков все не так просто.

Нередко бывает так, что после того, как землепользователь арендует земельный участок, его планы в отношении этой земли могут измениться. И также часто в результате изменений фактического использования земли необходимо зафиксировать их в публичном реестре (ЕГРН). В противном случае это может быть истолковано как нецелевое использование земли, которое, в свою очередь, является административным правонарушением. Общего запрета на изменение арендатором ВРИ арендуемого им земельного участка в законе не содержится, однако здесь существуют весьма обширные исключения.

Например, если речь идет об аренде земли между двумя частными лицами, то здесь, как правило, все проще – по согласованию с арендодателем арендатор имеет право внести изменения в ЕГРН в части одного из основных или вспомогательных ВРИ и в соответствующий договор аренды. Вместе с тем, несколько иначе обстоит дело с публичными участками, переданными в аренду.

В ситуации, когда арендатор публичного участка (т.е. участка, арендуемого у государства или муниципалитета) намерен изменить его ВРИ, следует иметь в виду следующее.

Во-первых, нужно учитывать законодательный запрет на изменение ВРИ земельного участка, если он был предоставлен в аренду по результатам торгов. Об этом прямо говорит Земельный кодекс.

Поэтому арендатор, победивший на торгах на право аренды земельного участка, в последующем, по сути, автоматически лишается права изменить какие-либо характеристики такой земли (включая ВРИ) и связан лишь теми видами деятельности, которые были допустимы на ней при его передаче в аренду.

Другой случай – это договор аренды публичного земельного участка, заключенный без проведения торгов. Прямого законодательного запрета на изменение ВРИ в данном случае законом не предусмотрено. Этой позиции придерживается и Минэкономразвития РФ в одном из своих писем в 2018 году.  

Вместе с тем, как дополнительно указало министерство, в настоящее время вопрос изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов, законодательно не урегулирован и должен решаться с учетом всех обстоятельств, при которых соответствующий договор аренды был заключен. Таким образом, в данном вопросе необходимо полагаться на судебную практику. Несмотря на отсутствие прямого и явно выраженного законодательного запрета на изменение ВРИ публичной земли, арендуемой у муниципалитета или государства без торгов, судебная практика по этому вопросу носит отрицательный характер. Дело в том, что самостоятельное изменение арендатором ВРИ земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. И здесь возникают большие риски. В отсутствие прямого запрета на такое изменение в законе стороны договора аренды заключают дополнительные соглашения к нему, в которых изменяют разрешенное использование участка. Наиболее распространены такие случаи в сфере жилищного строительства, когда застройщик получает участок в аренду для иных, не связанных со строительством жилья целей, а затем по согласованию с собственником участка изменяет ВРИ на приемлемое для него использование, после чего начинает застройку. И, казалось бы, все в рамках закона… Но!

В большинстве случаев по существу суды квалифицируют действие сторон договора аренды (арендодателя в лице публичного образования и арендатора-гражданина или юридического лица) по изменению ВРИ арендованной земли как обход действующего законодательства и публичных процедур (торгов).

Последствием таких действий может явиться недействительность (ничтожность) как таких дополнительных соглашений по изменению ВРИ, так и самих договоров аренды со всеми вытекающими последствиями.

Так в одном из дел Верховный Суд указал, что если предоставление земельного участка в аренду для определенной в договоре цели было осуществлено без проведения аукциона, изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства прямо противоречит ст. 39.

6 Земельного кодекса. К слову, основоположником такой практики, по сути, стал еще ВАС РФ в 2013 году.

В другом деле высшая судебная инстанция заключила, что предусмотренные ст. 39.

6 Земельного кодекса императивные правила о необходимости соблюдения публичных процедур предоставления земельного участка для жилищного строительства в целях расширения доступа участников рынка строительства к земельным участкам, а также в целях эффективного их использования и развития конкуренции, в результате вышеописанных действий соблюдены не были, а дополнительное соглашение по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов. В этой связи суд пришел к выводу о ничтожности дополнительного соглашения и договоров аренды в силу ст. 166, 168 Гражданского кодекса, как совершенных в нарушение явно выраженного в законе запрета, и посягнувших тем самым на публичные интересы (права неопределенного круга лиц).

Той же позиции придерживаются и нижестоящие суды. Так, Арбитражный суд Уральского округа квалифицировал действия сторон договора аренды, заключенного без проведения торгов в отношении земельного участка для размещения и обслуживания котельной на основании пп. 9 п. 1 ст. 39.

6 Земельного кодекса, по дальнейшему изменению вида разрешенного использования арендованного земельного участка на строительство многоквартирных домов, как недобросовестные, указав, что в данном случае стороны заключили договор аренды земельного участка, на котором изначально предполагалось осуществление строительства многоквартирных домов. Аналогичные обстоятельства были установлены и Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в деле об оспаривании решения местной администрации об отказе в выдаче разрешения на строительство, в результате чего в удовлетворении заявления застройщика было отказано.

Еще печальнее выглядит ситуация, когда арендатор в результате совершения данных действий уже начал застройку. В таких случаях после признания судом изменения ВРИ или же самого договора аренды ничтожными к возведенным в период аренды объектам (в том числе объектам незавершенного строительства) могут быть применены положения ст. 222 Гражданского кодекса о самовольных постройках. Поэтому перед началом строительства необходимо дополнительно удостовериться в «чистоте» права на застройку, поскольку, вероятнее всего, в последующем помочь сохранению постройки не сможет и полученное (казалось бы — законно) разрешение на строительство.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Точной расшифровки понятия ВРИ не содержится ни в одном НПА. Так принято называть направления деятельности, которую можно осуществлять на конкретном земельном участке.

Все земли в РФ делятся на 7 категорий: сельхозназначения, населенных пунктов, специального назначения (например, промышленности, энергетики, транспорта, связи и др.), особо охраняемых территорий и объектов, лесного, водного фонда и запаса.

Согласно ст.7 ЗК РФ в отношении каждого земельного участка устанавливается один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных ВРИ. Их полный перечень содержится в Классификаторе, утвержденном Приказом Росреестра №П/0412 от 2020 г.

«Земельным кодексом РФ допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка. Правда, для того, чтобы поменять условно-разрешенный ВРИ, необходимо получить разрешение от местной администрации».

Практически все населенные пункты (города, деревни, села и т.д.) поделены на территориальные зоны. Так называют определенные участки земли, имеющие границы, в отношении которых установлены конкретные градостроительные регламенты.

Для каждой территориальной зоны определены свои ВРИ (от одного до нескольких десятков). Все предусмотренные для конкретной ТЗ виды разрешенного использования распределяют по группам:

• основные;
• вспомогательные;
• условно-разрешенные.

Например, если для одной территориальной зоны предусмотрено 40 ВРИ, то все они будут распределены по трем вышеперечисленным группам.

Для того, чтобы понять, какие ВРИ предусмотрены для определенной ТЗ, необходимо ознакомиться с градостроительным регламентом, содержащемся в Правилах землепользования и застройки. Рассматриваемый документ применяется местными органами власти. Он находится в свободном доступе.

Как определить ВРИ земельного участка

Правообладатель имеет право изменить разрешенное использование земельного участка. Но, как узнать текущий ВРИ? Это можно сделать несколькими методами:

• заказать выписку из ЕГРН или из ГЗПУ;
• воспользоваться публичной кадастровой картой.

Заказать выписку из ЕГРН можно лично в территориальном подразделении ведомства, через МФЦ или онлайн, в личном кабинете на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуги.

За получение справки придется заплатить госпошлину в размере 460 рублей за бумажную выписку и 290 руб. за электронный документ. Заказать выписку из ГПЗУ можно бесплатно.

Если необходимости в получении официальной бумаги нет, а гражданин просто желает узнать вид разрешенного использования конкретного земельного участка, то можно поступить намного проще – воспользоваться специальным сервисом на официальном сайте Росреестре.

Для этого, необходимо загрузить публичную кадастровую карту, ввести в поисковой строке кадастровый номер земельного участка или его адрес и ознакомиться с представленной по запросу информацией.

Обратите внимание! Основные характеристики об объекте недвижимости, в том числе сведения о ВРИ, относятся к открытой информации, поэтому получить ее может не только владелец земельного участка, но другие лица.

Смена ВРИ: причины

Смена вида разрешенного использования может понадобится для того, чтобы применять земельный участок в целях, не предусмотренных текущим ВРИ.

Все дело в том, что согласно действующему российскому законодательству, за нецелевое использование земли правообладателя могут привлечь к административной ответственности. Например, на участке ИЖС можно построить дом, гараж, возвести хозяйственные постройки, заниматься огородничеством, а вот разводить домашний скот ни в коем случае нельзя.

Порядок изменения вида разрешенного использования

Точный порядок изменения ВРИ не прописан ни в одном действующем НПА. Но, согласно практике, процедура включает в себя следующие этапы:

• знакомство с ПЗЗ;
• подготовка пакета документов;
• подача заявления в Росреестр;
• получение выписки из ЕГРН.

Помните о том, что для изменения основного ВРИ, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр, а для смены условно разрешенного вида использования земельного участка в первую очередь нужно получить соответствующее разрешение в местной администрации.

Важно! Изменить основной ВРИ на вспомогательный нельзя. Допускается лишь добавление к основному вспомогательного вида разрешенного использования.

Знакомимся с ПЗЗ

Если правообладатель намерен изменить целевое назначение земельного участка, то в первую очередь ему необходимо ознакомиться с правилами землепользования и застройки. Их утверждают на местном уровне. Сюда включают градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Помните о том, что поменять вид разрешенного использования можно лишь на тот, который установлен градостроительным регламентом, утвержденным ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки – это документ открытого типа. То есть, с ним может ознакомиться любой желающий. Как правило, его размещают на официальном сайте Администрации.

Если ПЗЗ в открытом доступе нет, то для его получения можно обратиться к представителю уполномоченного органа.

Собираем документы

Для того, чтобы изменить назначение земельного участка, а если быть точнее, вид разрешенного использования, необходимо подготовить пакет документов, который включает в себя:

• заявление;
• гражданский паспорт;
• доверенность, если от лица заявителя действует его представитель.

Рассматриваемый перечень документов актуален для случаев, когда предметом заявления является смена основного или вспомогательного ВРИ. Для того, чтобы поменять условно разрешенный вид использования земельного участка потребуется разрешение от местной администрации.

Не всегда смена вида разрешенного использования проходит «гладко». В случае возникновения сложностей, рекомендуем обратиться за помощью к нашему юристу. Специалист детально разберет вашу ситуацию и найдет правильное решение. Мы работаем онлайн, в формате 24/7 без праздников и выходных дней.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Подаем заявление в Росреестр

Заявление об изменении вида разрешенного использования подают в территориальное подразделение Росреестра. Сделать это можно следующими способами:

• лично, в отделении ведомства;
• лично, через МФЦ;
• онлайн, в личном кабинете на официальном сайте Росреестра;
• удаленно, в личном кабинете на портале Госуслуги.

Росреестр принимает заявку, осуществляет регистрационные действия, связанные со сменой ВРИ, а по завершению процедуры направляет заявителю соответствующее уведомление.

Образец заявления Заявление о государственном кадастровом учете

Порядок смены условно разрешенного вида разрешенного использования

В некоторых случаях, чтобы поменять назначение земельного участка, а если быть точнее, ВРИ, необходимо получить разрешение от уполномоченного органа (местной администрации, земельного департамента или др. ведомства). Для этого подают заявление по форме, утвержденной ПЗЗ.

Решение об удовлетворении заявки или об отказе принимает глава администрации, опираясь на рекомендации комиссии, ранее обсудившей вопрос о возможности смены ВРИ рассматриваемого земельного участка.

Получив положительное решение, можно обратиться в Росреестр с заявлением об изменении вида разрешенного использования. К нему прикрепляют гражданский идентификатор личности заявителя, а также решение местной администрации.

Изменение вспомогательного вида разрешенного использования

Для того, чтобы изменить вид разрешенного использования, относящийся к вспомогательным, необходимо подать заявление в Росреестр. Дополнительного разрешения на процедуру получать не нужно.

Надо отметить, что поменять основной ВРИ на вспомогательный нельзя. Собственник имеет право лишь добавить к основному виду разрешенного использования, вспомогательный.

Особенности смены ВРИ арендованного земельного участка

Изменение ВРИ земельного участка – это процедура, в результате которой меняется направление деятельности, допускаемое для осуществления на данной земле. Обратиться с заявлением имеет право не только владелец надела, но и арендатор.

По общим правилам, перед сменой ВРИ арендованного государственного или муниципального земельного участка необходимо получить разрешение от арендодателя, если иное не предусмотрено арендным соглашением. Правила оформления такого разрешения устанавливаются муниципалитетом.

В целом, для получения согласия, необходимо обратиться с заявлением к арендодателю, доказать обоснованность смены ВРИ и попросить выдать письменное разрешение.

Пример из практики:

Васильев Р. обратился в Росреестр с заявлением об изменении ВРИ земельного участка с ИЖС на ЛПХ, находящегося у него в долгосрочной аренде.

Однако в осуществлении рассматриваемых действий ему отказали, так как он не предоставил соответствующее разрешение от арендодателя.

Васильев обратился в Администрацию, где ему дали согласие на смену ВРИ, после чего мужчина вновь подал заявление в Росреестр. В этот раз причин для отказа в осуществлении рассматриваемых действий ведомство не нашло.

Если арендодатель не против изменения вида разрешенного использования земельного участка, то после получения от него документа, свидетельствующего о согласии на процедуру, нужно подать заявление в Росреестр.

Но, в некоторых случаях, арендатор не имеет право изменить ВРИ арендованного земельного участка. К ним относятся ситуации, когда надел получен во временное пользование в результате торгов или предоставлен для ведения конкретной деятельности, связанной с текущим видом разрешенного использования.

Когда изменить ВРИ невозможно

В некоторых случаях, поменять целевое назначение земельного участка невозможно. К ним относят следующие ситуации:

• изменить ВРИ на запрашиваемый нельзя в связи с правилами землепользования и застройки;
• ПЗЗ и градостроительные регламенты в отношении конкретного надела, не установлены или не распространяются на нее, а федеральным законодательством не регламентирован порядок смены ВРИ;
• договор аренды государственного или муниципального земельного участка заключен в результате торгов;
• земля предоставлена арендатору для ведения конкретной деятельности, связанной с текущим целевым использованием;
• государственный или муниципальный надел предоставлен арендатору без проведения аукциона для производства продукции по импортозамещению.

Надо отметить, что ПЗЗ устанавливаются только на земельные участки населенных пунктов. Поэтому, для того, чтобы поменять ВРИ надела сельскохозяйственного назначения, земли водного, лесного фонда, необходимо руководствоваться отдельными федеральными законами, если они установлены.

Земли населенных пунктов для ведения садоводства

Ответственность за нецелевое использование земли

За использование земельного участка не по целевому назначению, предусмотрена административная ответственность. Правонарушителя могу наказать штрафом, размер которого установлен статьей 8.8 КоАП.

Категория правонарушителей	Сумма штрафа
Минимальный размер штрафа, в % от кадастровой стоимости	Максимальный размер штрафа, в % от кадастровой стоимости
Физическое лицо	0,5 (не менее 10 тыс. руб.)	1
Должностное лицо	1 (не менее 20 тыс. руб.)	1,5
Юридическое лицо	1,5 (не менее 100 тыс. руб.)	2

Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то за его использование не по целевому назначению, владельца могут наказать штрафом в размере 10-20 тыс. рублей. Для должностных лиц сумма санкций составляет 20-50 тыс. руб., а для юридических – 100-200 тыс. руб.

За невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению правонарушителя также могут наказать штрафом. Для физических лиц размер санкций составляет 20-50 тыс. руб., для должностных – 100-200 тыс. руб., для организаций – 200-400 тыс. руб.

Важно! Если собственник проигнорирует штраф и не приведет земельный участок в состояние, пригодное для его использования по целевому назначению, может быть вынесено решение об изъятии участка по условиям ст.285 ГК РФ.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление об оспаривании решения Администрации Катайского района об отказе в изменении ВРИ от Новикова Т. Истец пояснил, что арендовал земельный участок ИЖС. Мужчина планировал построить дом и заняться разведением крупного рогатого скота, кур и гусей.

Уже после заключения арендного соглашения арендатор узнал, что на арендованном им земельном участке заниматься планируемой деятельностью он не сможет. Новиков обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении разрешения на смену ВРИ с ИЖС на ЛПХ, но получил отказ.

В процессе рассмотрения дела, суд установил, что Новиков арендовал муниципальный земельный участок по результатам торгов. Кроме того, арендным соглашением предусмотрено целевое назначение переданного во временное пользование надела – ИЖС.

Суд отказал в удовлетворении иска, посчитав действия Администрации Катайского района законными.

Частые вопросы

Можно ли изменить разрешенное использование земельного участка с СНТ на ИЖС? +

В рассматриваемом случае сменить ВРИ можно, если ЗУ находится в пределах населенного пункта, а ИЖС относится основным видам разрешенного использования в данной территориальной зоне.

Можно ли перевести сельскохозяйственные угодья земли для ЛПХ? +

В данной ситуации речь идет о переводе земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов. Это возможно в исключительных случаях, регламентированных статьей 7 ФЗ-172 от 2004. Для этого подают ходатайство в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления. По результатам его рассмотрения составляется акт о переводе земель или об отказе.

Возможно ли на земельном участке ЛПХ разместить здание (многоквартирный жилой дом), без изменения ВРИ на ИЖС? +

На землях ЛПХ допускается возведение индивидуальных жилых домов, высотой до 20 метров, не выше 3-х этажей. Объекты капитального строительства в виде многоэтажек на таких участках размещать нельзя.

Можно ли сменить ВРИ земельного участка в Москве? Сколько это будет стоить? +

Порядок смены вида разрешенного использования земельного участка одинаков для всех регионов. Внесение соответствующих изменений возможно в том случае, если запрашиваемый ВРИ предусмотрен градостроительными регламентами и ПЗЗ.

В большинстве случаев, за выполнение рассматриваемых мероприятий плата не взимается, но только если речь не идет о замене ВРИ на вид, предусматривающий жилищное строительство на определенных территориях, в число которых входит Москва и Московская область.

Заключение эксперта

Неподготовленному человеку достаточно сложно понять, как поменять вид разрешенного использования земельного участка. Причем, трудности могут возникнуть на самом первом этапе.

Чтобы избежать их, в первую очередь необходимо ознакомиться с Правилами землепользования и застройки.

Именно здесь можно найти информацию обо всех основных, вспомогательных или условно разрешенных видах использования.

Для смены основного ВРИ достаточно подать заявление в Росреестр, а для установления условно разрешенного вида потребуется получить разрешение от местной администрации.

Обратиться с заявлением о выполнении рассматриваемых действий может не только собственник земельного участка, но и арендатор государственной или муниципальной земли, получивший соответствующее разрешение от арендодателя.

Порядок изменения вида разрешенного использования в 2023 году – Юридическая поддержка

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это характеристика земельного участка, определяющая способ его использования, а также вид деятельности, ведение которой может на нем осуществляться.

Перечень всех устанавливаемых в настоящее время видов разрешенного использования приведен в классификаторе ВРИ, утвержденном Приказом Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2014г.

№540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Виды разрешенного использования

Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель:

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные.

Основные ВРИ не подлежат дополнительному согласованию с органами власти, т.е. собственник вправе использовать земельный участок в соответствии с указанным в качестве основного видом или одного из основных, если таковых указано несколько.

https://www.youtube.com/watch?v=Vz7yJbM9tgs\u0026pp=ygV40JjQt9C80LXQvdC10L3QuNC1INCy0LjQtNCwINGA0LDQt9GA0LXRiNC10L3QvdC-0LPQviDQuNGB0L_QvtC70YzQt9C-0LLQsNC90LjRjyDQt9C10LzQtdC70YzQvdC-0LPQviDRg9GH0LDRgdGC0LrQsCAyMDIz

Условно разрешенные ВРИ дают возможность выбора способа использования участка, при этом условно разрешенный вид может быть основным или совместным с ним.

Вспомогательные виды разрешенного использования могут применяться только в качестве дополнительных к основным или к условно разрешенным и только совместно с основными или условно разрешенными видами на территории одного земельного участка.

Использовать земельный участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с видом его разрешенного использования.

Например, если он имеет ВРИ под строительство и эксплуатацию складских зданий, то построить новое или реконструировать существующее и сделать потом из него офисное здание или жилой дом нельзя, т.к.

назначение будет противоречить целям использования земельного участка, указанным в ГПЗУ и ЕГРН.

Важно! При смене ВРИ должна производиться и смена функционального назначения здания на вид, соответствующий новым целям использования земельного участка (в случае, если изначально ВРИ земельного участка и назначение здания не совпадают).

Взыскание убытков, причиненных нецелевым использованием земельного участка (в случае причинения вреда участку как природному объекту)

Порядок действий при изменении вида разрешенного использования

Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:

1. Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
2. По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
3. При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).

Сроки выполнения работ по изменению ВРИ

Срок рассмотрения заявления составляет от 15 до 50 рабочих дней (в зависимости от необходимости проведения публичных слушаний и рассмотрения вопроса на Градостроительном совете).

Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменений в ЕГРН в среднем занимает от 1,5 до 4 месяцев.

При необходимости внесения изменений в ПЗЗ сроки увеличиваются до 12 месяцев.

Правоустанавливающих документов на земельный участок

• на имя Главы муниципального образования (если документы территориального планирования отсутствуют или не утверждены)
• через ГЗК (если земельный участок находится в Москве или документы территориального планирования утверждены)

• Прохождение публичных слушаний
• При внесении изменений в ПЗЗ (если земельный участок находится в Москве или документы территориального планирования утверждены)
• Внесение изменений в правоустанавливающие документы

• если земельный участок находится в аренде — подача заявления в ДГИ г. Москвы
• если земельный участок в собственности — подача заявления в Росреестр

Получение Выписки из ЕГРН с измененными ВРИ

Через портал государственных и муниципальных услуг или через МФЦ

Смена функционального назначения здания

Функциональное назначение здания – это разрешенные способы использования здания, в частности, возможные способы его эксплуатации для осуществления конкретных видов хозяйственной и иной экономической деятельности.

Важно! Функциональное назначение объекта капитального строительства должно соответствовать ВРИ земельного участка, на котором он расположен.

Например, если на земельном участке с видом разрешенного использования «для размещения объектов транспортного обслуживания и придорожного сервиса» находится здание, которое по документам БТИ или ЕГРН является автосервисом, но фактически используется как складское, то для приведения в порядок всех правоустанавливающих документов необходимо сменить функциональное назначение объекта. Изменение назначения здания – это переоборудование объекта под другой вид деятельности, отличный от изначально предусмотренного правоустанавливающими документами. При этом смена должна происходить одновременно с изменением вида разрешенного использования земельного участка или совпадать по назначению с имеющимся ВРИ.

https://www.youtube.com/watch?v=Vz7yJbM9tgs\u0026pp=YAHIAQE%3D

Основные причины изменения функционального назначения объекта:

• здание не используется под цели, под которые было построено, и требуется его перепрофилирование;
• требуется сменить назначение части строения или только отдельных его помещений.

Порядок действий при изменении назначения здания

Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.

Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:

• правоустанавливающие документы на объект;
• технический паспорт;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.

Дополнительно могут понадобиться согласования проекта переустройства и (или) перепланировки в надзорных органах.

По результатам рассмотрения заявления будет выдано распоряжение о возможности изменения назначения здания или его части, или будет выдан мотивированный отказ, при этом отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Сроки выполнения работ по изменению назначения здания

1. В среднем, весь процесс по смене назначения здания в среднем занимает от 3 до 5 месяцев.
2. Индивидуальный подход – каждый объект индивидуален и до заключения договора мы проводим анализ имеющейся у Заказчика ситуации – для определения возможностей согласования, разъясняем возможные пути согласование объекта.

3. Полный комплекс услуг – мы предоставляем комплексные услуги: от получения исходно-разрешительной документации и завершая сдачей построенного объекта в эксплуатацию.

4. Соответствие закону – согласование проектной документации выполняется в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, поэтому с нами Заказчик лишается риска получить поддельные документы при согласовании.

5. Опыт – у нас многолетний практический опыт в области согласования проектной документации, в том числе согласования «самостроя» и незаконной реконструкции.

6. Гарантия результата – мы беремся за согласование только тех объектов, которые можно согласовать, мы не беремся согласовывать объекты, построенные с грубейшими нарушениями строительных норм, которые невозможно согласовать.
7. Заказав услугу изменения ВРИ или назначения здания у нас, Вы получите полный комплекс услуг – от получения ГПЗУ с измененным ВРИ до внесения данных изменений в ЕГРН

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Цели использования земельного участка и объектов недвижимости, которые на нем расположены, называют видами разрешенного использования.

Именно вид устанавливает правила пользования земельного участка: для чего можно использовать землю, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте, отступы от границ земельного участка и другие.

Кадастровая палата по Республике Саха (Якутия) рассказывает об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Виды делятся на основные, вспомогательные и условно разрешенные. Вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному или условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования. Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.

Изменение разрешенного использования земельного участка происходит на основании следующих документов:

1. На основании постановления (решения) об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка, принятого органом, в случае отсутствия на территории населенного пункта утвержденных ПЗЗ.

2. На основании заявления о выбранном виде разрешенного использования собственником земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ.

Собственнику земельного участка необходимо подать заявление в любой удобный офис МФЦ. По желанию также можно предоставить копию выписки из ПЗЗ или акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Данная государственная услуга предоставляется бесплатно.

Однако есть случаи, когда нельзя изменить вид разрешенного использования:

• когда договор аренды земельного участка заключили на торгах;
• когда земельный участок дан в аренду для конкретного вида разрешенного использования.

Также следует обратить внимание, что вид разрешенного использования является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка, от размера которой зависит арендная плата, земельный налог. Соответственно, в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога.

Информация об изменении вида разрешенного использования земельного участка размещена на сайте Кадастровой палаты в разделе «Обратная связь»/«Часто задаваемые вопросы» (F.A.Q). Вопросы можно задать круглосуточно по телефону Ведомственного центра телефонного обслуживания (ВЦТО): 8 (800) 100-34-34 (звонок по России бесплатный).

Прокурор разъясняет — Прокуратура Нижегородской области

• Анализ проведенных проверок по обращениям в сфере землепользования показал, что граждане зачастую используют для личных нужд принадлежащие земельные участки с нарушением установленного вида разрешенного использования.
• В ряде случав предусмотренный законодательством порядок изменения вида разрешенного использования участка не используется.
• Виды разрешенного использование земельных участков подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные.
• Вспомогательные виды допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования
• При изменении вида разрешенного использования земельного участка необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки муниципального образования, в границах которого расположен участок.
• Виды разрешенного использования земельных участков определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.
• Информацию о градостроительном регламенте можно получить в органах местного самоуправления, а также в сети «Интернет» на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Для их изменения необходимо собственнику участка обратиться в органы Росреестра для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений.