Источник фото: https://www.pexels.com/

Ранее я уже писал про сложности определения размера платы за услуги отопления и ГВС при самостоятельном приготовлении данных услуг с помощью оборудования входящего в состав общего имущества МКД. В этой статье я продолжу «ковырять» п.54 Правил предоставления коммунальных услуг, но уже для домов с крышными газовыми котельными. Итак, поехали…

Порядок расчета стоимости коммунальных услуг определяется Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 (далее по тексту – Правила).

Обращаем Ваше внимание, что порядок расчета стоимости услуги горячего водоснабжения и отопления при самостоятельном приготовлении данных услуг с использованием входящей в состав общего имущества МКД газовой котельной Правилами не урегулирован.

Пункт 54 Правил регулирует лишь вопросы определения размера платы в случае, если «на вводе» в МКД имеется холодная вода, которая впоследствии будет подогрета до состояния горячей, и тепловая энергия, которая поставлена ресурсоснабжающей организацией в теплоносителе.

В первом абзаце п.54 Правил указано, что в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) ГВС с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества МКД, расчет стоимости коммунальной услуги отопления и (или) ГВС производится исходя из объема, потребленного при производстве вышеуказанных коммунальных услуг коммунального ресурса.

С учетом того, что согласно п.37 Правил расчетным периодом признается месяц, то для расчета стоимости услуги отопления и ГВС необходимо брать объемы коммунальных ресурсов, потребленных в течение месяца.

Ниже описанный порядок мы разработали по аналогии с расчетом при использовании индивидуального теплового пункта, однако не исключены споры с надзорными органами.

Согласно абзацу 5 п.54 Правил размер платы потребителя за коммунальную услугу по ГВС (при отсутствии централизованного горячего водоснабжения) определяется в соответствии с формулами 20 и 20(1) приложения №2 к Правилам, как сумма 2 составляющих:

1. произведение объема потребленной потребителем горячей воды, приготовленной исполнителем, и тарифа на холодную воду;

2. произведение объема (количества) коммунального ресурса, использованного для подогрева холодной воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, и тарифа на коммунальный ресурс.

В качестве вышеуказанного ресурса в газовых котельных используется природный газ, объем которого выражается в кубических метрах и для использования его в расчетах необходимо его либо переводить в Гкал, что проблематично, либо отражать его в стоимостном эквиваленте. То есть для расчетов мы будем брать не объемы природного газа, а его стоимость.

Расчет стоимости одного кубического метра горячей воды согласно формуле 20 приложения №2 к Правилам и следующий:

Данную формулу можно разделить на 2 части:

Первая часть – стоимость холодной воды в составе горячей. Тут вопросов, как правило, не возникает, так как объем потребленной услуги в конкретном помещении известен, а тариф на холодную воду установлен на уровне субъекта РФ.

• Вторая часть – стоимость коммунальных ресурсов, необходимых для подогрева кубометра холодной воды до температуры, необходимой для предоставления ГВС.
• Для расчета стоимости горячей воды необходимо определить показатель удельного расхода на подогрев воды (далее по тексту — удельный расход).
• Данный удельный расход в Правилах описывается как «удельный расход v-го коммунального ресурса на подогрев воды, утвержденный в соответствии с законодательством Российской Федерации уполномоченным органом, норматив расхода v-го коммунального ресурса на подогрев воды, в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению».

В Правилах отдельно описан порядок определения размера удельного расхода в ситуации, когда МКД оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета коммунального ресурса, который использован на подогрев горячей воды для целей ГВС и предоставления коммунальной услуги по отоплению. В такой ситуации удельный расход определяется по формуле 20.1 Правил:

Определение показателя удельного расхода в ситуации, когда МКД оборудован газовой котельной будет иметь свои особенности, которые обусловлены отсутствием четкого законодательного регулирования.

В числителе мы видим показатель V, который в Правилах обозначен как «объем коммунального ресурса, использованного за расчетный период на производство тепловой энергии в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению и на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, потребленной в жилых и нежилых помещениях и на общедомовые нужды многоквартирного дома». В рассматриваемом случае в числителе необходимо отображать объем природного газа, израсходованный в течение месяца в крышной газовой котельной.

Знаменатель состоит из суммы показателей Qгв и Qо, которые определяются как «количество произведенной тепловой энергии в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению и на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, потребленной в жилых и нежилых помещениях и на общедомовые нужды многоквартирного дома, определяемое в соответствии с пунктом 54 Правил»;

Общий объем (количество) произведенной исполнителем за расчетный период тепловой энергии, используемой в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению и (или) в целях предоставления коммунальной услуги по ГВС, определяется (п.54 Правил):

1. по показаниям приборов учета, установленных на оборудовании, с использованием которого исполнителем была произведена коммунальная услуга по отоплению и (или) горячему водоснабжению;

2. при отсутствии вышеуказанных приборов учета — как сумма объемов (количества) тепловой энергии, используемой в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению и (или) в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, определенных по:

• показаниям индивидуальных и общих (квартирных) приборов учета тепловой энергии, которыми оборудованы жилые и нежилые помещения потребителей;
• объемов (количества) потребления тепловой энергии, используемой в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению и (или) предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, определенных в порядке, установленном настоящими Правилами для потребителей, жилые и нежилые помещения которых не оборудованы такими приборами учета;
• объемов (количества) потребления тепловой энергии, используемой в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению на общедомовые нужды, определенных исходя из нормативов потребления горячей воды в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме и нормативов расхода тепловой энергии, используемой на подогрев воды в целях горячего водоснабжения.

Обратите внимание, что приборы учета по ГВС не определяют объем тепловой энергии, которая была потрачена на подогрев холодной воды до необходимой температуры, а лишь определяют объем потребленной горячей воды. Следовательно, для определения объема произведенной тепловой энергии для нужд ГВС и отопления необходимо просуммировать:

1. объем потребленной тепловой энергии в помещениях, которые оборудованы ИПУ по отоплению;

2. объем потребленной тепловой энергии в помещениях, которые не оборудованы ИПУ по отоплению, рассчитанной, исходя из норматива потребления тепловой энергии на нужды отопления (с учетом абзаца 4 п.42.1 Правил с учетом правовой позиции КС РФ); 

3. объем тепловой энергии, используемой на подогрев холодной воды на цели горячего водоснабжения.

   Указанный объем определяется «в порядке, установленном настоящими Правилами для потребителей, жилые и нежилые помещения которых не оборудованы такими приборами учета», а именно как произведение объема потребленной услуги на величину норматива на подогрев холодной воды (по формуле 23 приложения №2 к Правилам);

4. объем тепловой энергии, используемой в целях представления ГВС на КРСОИ, определяемый путем умножения норматива потребления ГВС на КРСОИ на площадь помещений, входящих в состав общего имущества. 

Как видно из рисунка ниже, формула 20.1 Правил №354 фактически вводит некий «корректирующий коэффициент» к нормативу на подогрев.

С учетом того, что в числителе не Гкал тепловой энергии, а кубические метры природного газа, формулу необходимо «доработать», а именно:

1.   в числителе указывать не объем приобретенного ресурса, а его стоимость, то есть необходимо объем потребленного газа умножить на установленный субъектом РФ тариф на газ;

2.   в знаменателе полученные объемы произведенной тепловой энергии необходимо умножить на тариф на тепловую энергию, установленный субъектом РФ.

Таким образом, будут делиться на Гкал на кубические метры, а рубли на рубли.

Пример №1:

МКД потребил в течение месяца (в отопительный период) 40 000 кубометров газа. Стоимость 1 кубометра — 7 рублей.

Объем потребленной горячей воды на индивидуальное потребление и КРСОИ – 600 кубических метров.

Норматив на подогрев 1 кубометра горячей воды – 0,06 Гкал/куб.метр.

Стоимость 1 Гкал тепловой энергии – 2000 руб./Гкал

Расчет стоимости отопления и ГВС:

Стоимость приобретенного природного газа =40 000 куб.метров * 7 руб./куб.метр = 280 000 руб.

Объем произведенной тепловой энергии на ГВС и КРСОИ по ГВС = 600 куб.метров * 0,06 Гкал/куб.метр. = 36 Гкал.

Стоимость тепловой энергии на ГВС и КРСОИ по ГВС = 36 Гкал * 2000 руб./Гкал = 72 000 руб.

Объем произведенной тепловой энергии на нужды отопления (стоимость газа – стоимость тепловой энергии в ГВС и КРСОИ на ГВС) = 280 000 руб. — 72 000 руб. = 208 000 руб.

Удельный расход по формуле 20.1 Правил = (280 000 руб. / (72 000 руб. + 208 000 руб.)) * 0,06 Гкал/куб.метр. = 0,06 Гкал/куб.метр.

Стоимость 1 кубического метра горячей воды будет определяться суммированием стоимости 1 кубического метра холодной воды и произведения удельного расхода и тарифа на тепловую энергию. Если стоимость 1 кубического метра холодной воды составит 30 рублей, то цена 1 кубометра горячей воды составит (формула 20 Правил):

30 + (0,06 Гкал/куб.метр. * 2000 руб./Гкал) = 30 + 120 = 150 рублей.

Пример №2:

МКД потребил в течение месяца (услуга отопления в течение месяца ни дня не оказывалась) 20 000 кубометров газа. Стоимость 1 кубометра — 7 рублей.

Объем потребленной горячей воды на индивидуальное потребление и КРСОИ – 600 кубических метров.

Норматив на подогрев 1 кубометра горячей воды – 0,06 Гкал/куб.метр.

Стоимость 1 Гкал тепловой энергии – 2000 руб./Гкал

Расчет стоимости отопления и ГВС:

Стоимость приобретенного природного газа =20 000 куб.метров * 7 руб./куб.метр = 140 000 руб.

Объем произведенной тепловой энергии на ГВС и КРСОИ по ГВС = 600 куб.метров * 0,06 Гкал/куб.метр. = 36 Гкал.

Стоимость тепловой энергии на ГВС и КРСОИ по ГВС = 36 Гкал * 2000 руб./Гкал = 72 000 руб.

Объем произведенной тепловой энергии на нужды отопления берем равными нулю, так как услуга отопления не оказывалась.

В дальнейшем стоимость ГВС может определяться двумя способами:согласно формуле 20.1 Правил = (140 000 руб. / (72 000 руб. + 0 руб.)) * 0,06 Гкал/куб.метр. = 0,117 Гкал/куб.метр. Стоимость

1. кубического метра горячей воды будет определяться суммированием стоимости 1 кубического метра холодной воды и произведения удельного расхода и тарифа на тепловую энергию. Если стоимость 1 кубического метра холодной воды составит 30 рублей, то цена 1 кубометра горячей воды составит (формула 20 Правил)
2.  30 + (0,117 Гкал/куб.метр. * 2000 руб./Гкал) = 30 + 234 = 264 рубля.2)  согласно Письму Минстроя от 22.03.2017 №9268-ОО/04 исходя из норматива на подогрев.

Стоимость 1 кубического метра горячей воды будет определяться суммированием стоимости 1 кубического метра холодной воды и произведения удельного расхода и тарифа на тепловую энергию. Если стоимость 1 кубического метра холодной воды составит 30 рублей, то цена 1 кубометра горячей воды составит:

30 + (0,006 Гкал/куб.метр. * 2000 руб./Гкал) = 30 + 120 = 150 рублей.

Вариант 2 будет приводить либо к излишнему начислению, либо к убыткам управляющей организации, но, скорее всего, не вызовет споров с проверяющими.

Напомним, что компания «Бурмистр.ру» разработала уникальный сервис по взаимодействию управляющих организаций и абонентов. Более подробную информацию читайте по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь. 

Прямые договоры в доме с индивидуальным тепловым пунктом: мнения, судебная практика и инициативы

В конце мая 2022 года Минстрой России в новом письме снова озвучил свою позицию по вопросу заключения прямых договоров в домах с ИТП. Делаем подборку писем ведомства по данной теме, а также приводим мнение Верховного суда России и законодателей, могут ли собственники перейти в таких домах на договоры с РСО.

В жк рф нет механизма перехода дома с итп на прямые договоры, если им управляет компания или товарищество

Согласно ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе на общем собрании принять решение о переходе на прямые договоры по коммунальным услугам с РСО.

Реализация данного права стала проблемой для жителей МКД, в которых для приготовления горячей воды используется внутридомовое оборудование – индивидуальные тепловые пункты (ИТП). В таких МКД ресурсоснабжающие организации поставляют в дом коммунальные ресурсы: холодную воду, или теплоноситель, и тепловую энергию для её подогрева (ч. 12 ст. 2, ч. 1 ст. 7 № 416-ФЗ, пп. «б» п. 4 ПП РФ № 354).

Подогрев производится уже на ИТП многоквартирного дома исполнителем коммунальной услуги по ГВС – с помощью поставленных в дом электроэнергии, газа или теплоэнергии (ст. 157.2 ЖК РФ). В таких домах обязательно должны действовать прямые договоры с РСО в трёх случаях:

• в доме способ управления не выбран или не реализован (ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ);
• в доме выбран непосредственный способ управления (ст. 164 ЖК РФ);
• дом остался без управляющей организации, новая УО ещё не выбрана или не назначена по результатам открытого конкурса (п. 17 ПП РФ № 354).

В таких многоквартирных домах собственники заключают прямые договоры с РСО на коммунальный ресурс, который поставляет организация. Это соответствует положениям п. 54 ПП РФ № 354.

Но если собственники выбрали для дома управляющую организацию или создали ТСЖ или кооператив, то правомерность перехода на прямые договоры под вопросом. Ниже разбираем позицию органов власти и Верховного суда РФ.

Как оплачивается электроэнергия, затраченная на работу ИТП

Минстрой России: сначала запретил, а затем посчитал возможным заключать прямые договоры в домах с ИТП

Минстрой России выпустил три письма по вопросу заключения прямых договоров в домах, где коммунальная услуга по горячему водоснабжению оказывается с использованием ИТП. В них отражены две противоположные позиции.

Нельзя заключить. В письме от 07.05.

2018 № 20237-ОГ/04 Минстрой РФ указал, что в домах с ИТП поставщик ресурсов – теплоносителя и ресурса для его подогрева – не оказывает коммунальную услугу по горячему водоснабжению.

Он только поставляет ресурс для её производства. Следовательно, в доме с ИТП заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией на коммунальную услугу ГВС собственники не могут.

Тарифы на 2023 г

Приложение к приказу

от 30.12.2022г. №1047

Отпускные тарифы на услуги по снабжению тепловой энергией (отопление, подогрев воды, горячее водоснабжение) на 2023 год

руб. ПМР

№ п/п	Наименование	Единица. измерения	г. Днестровск и с. Незавертайловка	г. Тирасполь	Рыбницкий район и г. Рыбница	Дубоссарский  район и  г. Дубоссары	Каменский район и г. Каменка	Слободзейский район и г. Слободзея	Григориопольский район и г. Григориополь
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1.	Собственники (наниматели) жилых помещений (жилых домов)1
1.1.	Отопление для бытовых нужд:
1.1.1.	от централизованной системы теплоснабжения	кв.м./мес.	2,60	4,47	5,03	5,03	5,48	4,47	4,66
а)	подлежит оплате потребителем2	кв.м./мес.	2,37	3,89	4,38	4,38	4,77	3,89	4,05
1.1.2.	от автономных (крышных) котельных	кв.м./мес.	—	3,26	—	—	—	3,26	—
а)	подлежит оплате потребителем2	кв.м./мес.	—	2,75	—	—	—	2,75	—
1.2.	Подогрев воды для бытовых нужд потребителя при наличии приборов учета расхода горячей воды:
1.2.1.	от централизованной системы теплоснабжения	куб.м.	—	16,57	19,88	19,76	—	16,08	16,49
а)	подлежит оплате потребителем2	куб.м.	—	14,41	17,29	17,19	—	13,98	14,34
1.2.2.	от автономных (крышных) котельных	куб.м.	—	12,09	—	—	—	11,73	—
а)	подлежит оплате потребителем2	куб.м.	—	10,17	—	—	—	9,87	—
1.3.	Подогрев воды для бытовых нужд потребителя при отсутствии приборов учета расхода горячей воды в домах:
1.3.1.	со всеми удобствами
1.3.1.1.	от централизованной системы теплоснабжения	мес./чел.	—	60,31	72,35	71,94	—	58,52	60,01
а)	подлежит оплате потребителем2	мес./чел.	—	52,45	62,92	62,56	—	50,89	52,19
1.3.1.2.	от автономных (крышных) котельных	мес./чел.	—	44,01	—	—	—	42,71	—
а)	подлежит оплате потребителем2	мес./чел.	—	37,03	—	—	—	35,93	—
1.3.2.	с частичными удобствами
1.3.2.1.	от централизованной системы теплоснабжения	мес./чел.	—	48,46	50,70	—	—	47,34	48,09
а)	подлежит оплате потребителем2	мес./чел.	—	42,14	44,08	—	—	41,17	41,82
1.3.2.2.	от автономных (крышных) котельных	мес./чел.	—	35,36	—	—	—	34,55	—
а)	подлежит оплате потребителем2	мес./чел.	—	29,75	—	—	—	29,07	—
1.3.3.	высотой более 12 этажей
1.3.3.1.	от централизованной системы теплоснабжения	мес./чел.	—	—	78,65	—	—	—	—
а)	подлежит оплате потребителем2	мес./чел.	—	—	68,40	—	—	—	—
1.4.	Горячее водоснабжение для бытовых нужд потребителя при наличии приборов учета расхода горячей воды:	куб.м.	9,64	—	—	—	—	—	—
а)	подлежит оплате потребителем2	куб.м.	8,77	—	—	—	—	—	—
1.5.	Горячее водоснабжение для бытовых нужд потребителя при отсутствии приборов учета расхода горячей воды:
1.5.1.	со всеми удобствами	мес./чел.	35,10	—	—	—	—	—	—
а)	подлежит оплате потребителем2	мес./чел.	31,93	—	—	—	—	—	—
1.5.2.	с частичными удобствами	мес./чел.	28,20	—	—	—	—	—	—
а)	подлежит оплате потребителем2	мес./чел.	25,65	—	—	—	—	—	—
1.6.	Услуги по снабжению тепловой энергией (отопление, подогрев воды, горячее водоснабжение):
1.6.1.	от централизованной системы теплоснабжения	Гкал	216,95	372,76	372,76	372,76	372,76	372,76	372,76
а)	подлежит оплате потребителем2	Гкал	197,32	324,15	324,15	324,15	324,15	324,15	324,15
1.6.2.	от автономных (крышных) котельных	Гкал	–	272,02	–	–	–	272,02	–
а)	подлежит оплате потребителем2	Гкал	–	228,88	–	–	–	228,88	–
2.	Организации, финансируемые из бюджетов всех уровней, негосударственные (общественные, частные) организации образования, реализующие деятельность в области общего образования3
2.1.	Услуги по снабжению тепловой энергией (отопление, подогрев воды, горячее водоснабжение):
2.1.1.	от централизованной системы теплоснабжения	Гкал	197,96	352,68	352,68	352,68	352,68	352,68	352,68
3.	Промышленные и прочие потребители
3.1.	Услуги по снабжению тепловой энергией (отопление, подогрев воды, горячее водоснабжение):
3.1.1.	от централизованной системы теплоснабжения	Гкал	870,23	861,55	861,55	861,55	861,55	861,55	861,55
3.1.2.	от автономных (крышных) котельных	Гкал	–	671,58	–	–	–	671,58	–
4.	Тепловая энергия, реализуемая в качестве коммунального ресурса производителям коммунальных услуг
4.1.	для оказания коммунальных услуг собственникам (нанимателям) жилых помещений (жилых домов)	Гкал	–	355,17	–	–	–	–	–
а)	подлежит оплате производителем коммунальных услуг4	Гкал	–	308,85	–	–	–	–	–
4.2.	для оказания коммунальных услуг промышленным и прочим потребителям	Гкал	–	861,55	–	–	–	–	–

Примечание:

1. Отпускные тарифы на услуги по снабжению тепловой энергией (отопление, подогрев воды, горячее водоснабжение) для категории потребителей «Собственники (наниматели) жилых помещений (жилых домов)» подлежат утверждению субъектом естественных монополий:

1. а) на отопление для потребителей без приборов учета услуг теплоснабжения на цели отопления, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилого помещения в месяц с учетом оплаты тепловой энергии в течение 12 месяцев;
2. б) на подогрев воды, горячее водоснабжение, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг на 1 куб. метр коммунального ресурса;
3. в) на подогрев воды, горячее водоснабжение для потребителей без приборов учета услуг теплоснабжения на цели подогрева воды, горячего водоснабжения, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, на 1 человека в месяц.

1. При предоставлении государственной поддержки по оплате услуг по снабжению тепловой энергией:

а) от централизованной системы теплоснабжения (за исключением потребителей г.Днестровск и с.Незавертайловка) в размере 48,61 руб. ПМР за 1 Гкал;

б) от централизованной системы теплоснабжения потребителям г.Днестровск и с.Незавертайловка в размере 19,63 руб. ПМР за 1 Гкал;

в) от автономных (крышных) котельных в размере 43,14 руб. ПМР за 1 Гкал.

1. Отнесение негосударственных (общественных, частных) организаций образования, реализующих деятельность в области общего образования, к настоящей категории потребителей осуществляется на основании заключения Министерства просвещения Приднестровской Молдавской Республики по заявлению заинтересованной организации.
2. При предоставлении государственной поддержки по оплате услуг по снабжению тепловой энергией в размере 46,32 руб. ПМР за 1 Гкал.

Установление регулируемого тарифа на крышные котельные: присвоение общего имущества собственников застройщиком и незаконные действия тарифного органа

0

09.08.2021 09:35 9 августа 2021 в 9:35

В декабре 2020 г. на нашем сайте мы рассматривали тему распродажи (увода) общего имущества собственников застройщиком. Теперь мы проанализируем следующую ситуацию: в многоквартирный дом застройщиком ставится крышная котельная (которая обслуживает только данный дом). Данная котельная не передается собственникам, поскольку застройщик уводит ее специально созданную им организацию, которая обращается в тарифный орган и защищает государственно-регулируемый тариф. В результате принадлежащая собственникам крышная котельная искусственно изымается, на нее устанавливается завышенный тариф, а жители оплачивают по регулируемому тарифу то, что фактически не должно подлежать тарифному регулированию. В этом материале разберем основные доводы, почему действия застройщика и тарифного органа являются незаконными, поскольку такие мошеннические действия становятся все более массовыми.

Почему крышная котельная всегда является общим имуществом собственников, а действия застройщика по ее выводу из состава общего имущества являются незаконными

Как обслуживать крышные газовые котельные, мы разбирали на нашем сайте в январе 2021 года. Крышная газовая котельная является частью сети газпотребления.

От источника газа по внешней стене многоквартирного дома (фасадной части) прокладывается газопровод на крышно-чердачное помещение, в котором находятся составные элементы оборудования котельной.

Типовой состав элементов такой котельной включает:

— водогрейный газовый котел;- автоматическую двухступенчатую газовую горелку (одну или несколько);- насос котловой циркуляции (один или несколько);- насос циркуляции контура (один или несколько);- термогидравлическй распределитель;- газорегуляторный пункт шкафной (ГРПШ) с указанием на газопровод (среднего или низкого давления).Крышная котельная – всегда является общим имуществом. Зарегистрировать право собственности застройщика или третьих лиц на крышную котельную – нельзя. Строя многоквартирный дом, застройщик руководствуется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее – Закон № 214).Объектом долевого строительства по Закону № 214 может быть только жилое или нежилое помещение или машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пп. 2 ст. 2 Закона № 214). Таким образом, построить отдельную крышную котельную в многоквартирном доме как отдельный объект долевого строительства – нельзя, т.к. это противоречит Закону № 214.Закон не допускает отнесения к объектам долевого строительства отдельных конструктивных элементов дома (ИТП, частей крыши, подвала, земельного участка и иных объектов, являющихся общим имуществом). Право собственности подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Когда застройщик хочет увести из состава общего имущества крышную котельную, он регистрирует право собственности не на котельную, а не отдельное помещение, в котором эта котельная расположена. Затем (обычно) делается несколько уступок права требования (уже зарегистрированного объекта), и в одном из договоров цессии «всплывают» технико-эксплуатационные характеристики самой котельной.В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).Помещение, в котором располагается крышная котельная обслуживает только данный многоквартирный дом и является общим имуществом собственников. Однако застройщик стремится заработать не только на строительстве домов, но и последующем управлении. Это было бы нормальной историей, если бы у собственников не уводилось общее имущество, которое по праву принадлежит им. Чаще всего эта схема реализуется застройщиком следующим образом:- застройщик регистрирует право собственности на нежилое помещение, в котором располагается крышная котельная;- затем застройщик делает уступку права требования связанной с ним организации, в которой прописывается спецификация котельной;- все данные документы регистрируются в Росреестре (часто в нарушении процедуры);- и после этого новый бенефициар крышной котельной подает документы в тарифный орган для того, чтобы защитить государственно регулируемый тариф.

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

В ситуации, когда котельная является общим имуществом собственников, государственно регулируемый тариф не устанавливается. Собственники лишь оплачивают по факту тот объем коммунального ресурса, который они потребляют для приготовления тепловой энергии. Однако в случае регулирования включаются дополнительные издержки (налоги, зарплата, амортизация и пр.), в результате чего тариф за горячую воду и отопление для собственников становится существенно выше.

• Почему действия тарифного органа по утверждению тарифа на крышные котельные являются незаконными
• Что делать собственникам, которые желают вернуть свое имущество себе и хотят не переплачивать за тепловую энергию
• Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наукСайт: pavelkuznetzov.ru

По какому тарифу платить за тепло и ГВС в доме с крышной котельной?

Вопрос от читателя: «Помогите, пожалуйста, разобраться в вопросе стоимости отопления и горячего водоснабжения.

Наш дом обслуживает Управляющая компания, на крыше дома имеется крышная котельная, но стоимость услуг отопления и горячего водоснабжения находится на уровне городских.

Почему и в чем тогда преимущество крышной котельной? И кто после износа через несколько лет будет оплачивать приобретение нового котла?»

Итак, рассматривая данный вопрос, мы решили выделить несколько пунктов, касаемых автономного отопления.

1. По каким принципам устанавливаются тарифы на услуги отопления и ГВС в случае крышной котельной?

2. Каковы преимущества автономного отопления (крышной котельной)?

3.

Обслуживание и ремонт оборудования при автономном отоплении.

1. Автономная котельная (в частности крышная) — это помещение с теплогенератором или целый комплекс зданий, созданные для выработки тепла с целью отопления одного сооружения. Котельная является главным элементом децентрализованной системы отопления и горячего водоснабжения (ГВС) и может находиться в собственности жильцов либо принадлежать юридическому лицу (например, Управляющей компании).

В том случае, если крышная котельная — общая собственность жильцов многоквартирного дома, плату за потребляемые ресурсы устанавливают собственники на основании договора с ресурсоснабжающей организацией (РСО).

РСО только обслуживает крышную котельную (собственники жилья и ресурсоснабжающая организация заключают договор на выполнение работ). А решающая роль в установлении тарифов отводится исполнителю коммунальных услуг, кем РСО здесь не является.

Исполнитель коммунальных услуг (им может служить ТСЖ) руководствуется правительственным постановлением РФ № 307, согласно которому «при производстве тепловой энергии для отопления многоквартирного дома с использованием автономной системы отопления, входящей в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (при отсутствии централизованного отопления), размер платы за отопление рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов на топливо, используемое для производства тепловой энергии…» и «при приготовлении горячей воды с использованием внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома (при отсутствии централизованного приготовления горячей воды) размер платы за горячее водоснабжение рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов на холодную воду и топливо, используемые для приготовления горячей воды…» (п.18)

Если же ресурсоснабжающая организация (РСО), являясь юридическим лицом, владеет крышной котельной (собственники жилья и ресурсоснабжающая организация заключают договор купли-продажи котельной), то она является теплоснабжающей организацией и исполнителем коммунальных услуг (по Федеральному Закону РФ №190 «О теплоснабжении») с деятельностью, регулируемой государством. Поэтому тарифы на потребление ресурсов устанавливаются государственным департаментом по тарифам администрации города (области). Актуальную информацию обо всех тарифах можно найти на официальном сайте департамента.

Для того чтобы найти ответ, по какому принципу рассчитывается стоимость услуг на тепло и горячую воду, следует узнать, как организованы правоотношения в рассматриваемой ситуации. Если Управляющая компания является полноправным владельцем крышной котельной (есть договор купли-продажи котельной), тогда тарификация должна производиться по общегородским тарифам.

Если окажется, что Ваша Управляющая компания не является исполнителем коммунальных услуг и лишь обслуживает котельную, тарификация не соответствует законодательству правительства РФ, и можно обращаться в Суд с претензией.

2. Крышные котельные, которые оборудуют на крыше многоквартирного дома, имеют ряд преимуществ перед привычными централизованными системами отопления и ГВС.

a. Пожалуй, главным и серьезным аргументом в сторону использования автономного отопления и крышных котельных — это существенная экономия энергоресурсов. По статистике крышные котельные снижают ресурсозатраты на 45% по сравнению с централизованными открытыми системами.

б. Автономное отопление — управляемое. Это означает, что собственники дома в праве регулировать температурный режим в период отопительного сезона и в течение суток. На практике можно видеть, что подобное управление отоплением позволяет экономить на оплате за топливо до 30%.

в. Крышные котельные не требуют постоянного обслуживания, поэтому присутствие людей при функционировании котельной не имеет необходимости. Полный контроль за состоянием и работой котельной осуществляется через диспетчерский пункт.

• г. Котельная, расположенная на крыше здания, избавляет от ряда проблем:
• — не нужно отводить место на земельном участке под строительство котельной;
• — дает свободный доступ к трубопроводу;

— обеспечивает отличные условия для оборудования (нет давления на трубы, агрегаты, котлы и т.д.);

— удобная подача воздуха к котлам;

— экономия материала на изготовление дымоотвода.

д. Безопасность эксплуатации крышных котельных — еще один жирный плюс в сторону автономного отопления. В случае несанкционированного поступления дымовых выбросов в квартиру опасность серьезной аварии не высока.

е. Крышные котельные — экологичны из-за хорошего рассеивания и улетучивания газов.

3.

Возвращаясь к постановлению № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» можно видеть, что «… расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, используемых для производства тепловой энергии, а также расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, используемых для приготовления горячей воды, включаются в плату за содержание и ремонт жилого помещения» (п. 18 ПП РФ № 307).

Помимо этого, в соответствии с Жилищным кодексом РФ «собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме» (ст. 39).

Следовательно, монтаж котла или другого вышедшего из строя элемента котельной установки осуществляется за счет жильцов. На практике в стоимость ежемесячных оплат за тепло и ГВС можно включить процент за непредвиденный ремонт или монтаж новой котельной, который требуется через каждые 25 лет.