Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома. 

К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.

Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.

Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК.

Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру).

После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.

Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.

Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.

Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.

Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией.

Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья.

Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.

Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:

• Истекает срок действия договора

В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;

• Условия договора дают возможность расторжения

Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;

• УК не выполняет свои обязанности

Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);

• Смена способа управления домом

В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.

В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.

С какими сложностями сталкиваются собственники при смене управляющей организации

Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей УО на новую.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам

Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.

Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе. И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.

Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.

У собственников помещений есть законное право сменить УО. Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:

В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).

Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.

Затягивание органом ГЖН передачи дома в управление новой компании

Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН. Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.

Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании.

При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ.

И не всегда этот процесс происходит быстро: несовершенство законодательства даёт ГЖИ возможности отказывать УО в этом или затягивать процедуру.

Как выбрать управляющую компанию

Дмитрий Бурняшев

юрист, эксперт по вопросам ЖКХ

Профиль автора

Я эксперт по вопросам ЖКХ. Раньше работал в управляющей компании, а сейчас как независимый эксперт помогаю людям менять УК своих домов.

Я сопровождал смену управляющих компаний и создание ТСЖ более чем в 50 домах Ставрополя, поэтому знаю, как УК портятся после перехода дома в их управление.

Бороться с коммунальщиками и их нежеланием выполнять свою работу — дело затратное: обычно у жильцов недостаточно юридических знаний, а услуги юристов стоят денег. Так что иногда поменять управляющую компанию проще и выгоднее. В марте 2023 года только в Москве работало 1142 управляющие организации. Выбрать одну из них сложно.

Каждая УК хочет увеличить количество домов в управлении и получить как можно больше денег. Собственники же заинтересованы в качественных услугах и уменьшении оплаты за ЖКУ. Расскажу, как выбрать УК, чтобы впоследствии не платить впустую.

Периодически администрации городов или районов проводят различные конкурсы для организаций ЖКХ, чтобы выявить хорошие и поощрить их: упомянуть в местной газете или на сайте администрации, наградить грамотой или денежным призом.

https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=ygVS0J7Qv9C70LDRgtCwINC20LrRgyDQv9GA0Lgg0YHQvNC10L3QtSDRg9C_0YDQsNCy0LvRj9GO0YnQtdC5INC60L7QvNC_0LDQvdC40LggMjAyMw%3D%3D

В Ставрополе администрация проводила конкурс на самый пожаробезопасный дом. Проверяли соблюдение противопожарных норм в домах, которые обслуживают управляющие организации. Оценка домов происходила по балльной системе.

Например, если в доме установлена и работает противопожарная система, но нет договора на ее обслуживание, давали 3 балла. А если есть и система, и договор — 5 баллов.

По итогам конкурса было три призовых места и награды в виде денег, грамот и кубков.

Для участия в конкурсе нужно было написать от лица УК письмо-заявку с адресом дома, который будет проверять жюри — специалисты администрации города и представители пожарной инспекции.

В то время я работал в управляющей компании юристом, но меня периодически привлекали для решения неюридических вопросов.

Я помог заполнить заявку и до ее подачи объяснил, какие очевидные нарушения были в домах.

Несмотря на такие отступления от правил, дом признали самым пожаробезопасным. При осмотре дома жюри впустили только в один подъезд из одиннадцати: в нем не было нарушений. Специалисты посчитали, что все подъезды дома одинаковы и нигде нарушений нет. Кубок вручили нам.

Управляющая гордится кубком и теперь использует его, чтобы завлечь новых клиентов. Я проработал в этой УК еще год после описанного случая. Он наглядно характеризует сферу ЖКХ и стал одной из причин моего увольнения.

За время работы в УК я понял, что наличие каких-либо наград в большинстве случаев фикция и показуха.

Управляющая организация необходима для содержания и текущего ремонта общего имущества дома.

1. Уборку подъезда и придомовой территории.
2. Замену лампочек в подъезде.
3. Функционирование лифта в доме.
4. Отсутствие протечек на крыше.
5. Ремонт подъезда.
6. Другие обязательные работы по дому.

Подробнее об управляющих компаниях Т⁠—⁠Ж уже писал в отдельной статье.

Перед проведением собрания следует подобрать новую УК, которая будет отвечать нуждам собственников и оказывать качественные услуги. Требования к управляющей могут быть разные, обычно это доступные тарифы и дополнительные работы по дому.

Я рекомендую выбирать УК по определенным критериям, которые необходимо учитывать в совокупности.

Пешая доступность офиса УК. Если к управляющей компании возникнут вопросы, проще добраться до той, что находится ближе к дому.

Не все вопросы можно решить по телефону. УК могут требовать личного присутствия собственника, например при подаче заявлений о вводе счетчиков в эксплуатацию, о поверке счетчика, о выдаче выписок с лицевых счетов, а также в случае жалоб и претензий.

Наличие в УК домов в управлении. Если в управлении УК много домов, это говорит о ее востребованности.

Количество «ушедших» домов. Если от этой компании отказалось много домов, скорее всего, в работе УК немало проблем.

Наличие лицензии. Все УК обязаны иметь лицензию на ведение деятельности.

Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии банкротства, у нее не будет денег на обслуживание домов.

Чтобы выбрать подходящую УК, я советую придерживаться такого алгоритма:

1. Найти все управляющие компании в своем городе.
2. Выбрать несколько подходящих по расположению.
3. Исключить компании без домов в управлении.
4. Проверить количество ушедших от УК домов.
5. Проверить отзывы о выбранных управляющих компаниях.
6. Определиться, с какой УК хотите сотрудничать: частной или государственной.
7. Проверить выбранные УК на наличие лицензии и отсутствие банкротства.
8. Определить причину смены действующей УК и свои ожидания от новой.
9. Провести переговоры с несколькими выбранными УК.
10. Изучить договор управления.
11. Провести общее собрание и подписать договор управления.

На портале ЖКХ. Узнать об управляющих компаниях в вашем городе можно в ГИС ЖКХ — это официальный портал с информацией об УК.

Все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале:

1. Результаты общих собраний собственников с протоколами собраний.
2. Перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости.
3. Характеристики дома, например материалы несущих стен, перекрытий и фундамента.
4. Информацию о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены счетчика.
5. Ежемесячные начисления по каждой квартире — дублируются бумажные квитанции.

Чтобы найти подходящую УК на портале, нужно зайти в раздел «Реестры» и выбрать «Реестр лицензий субъектов РФ». После выбора субъекта, в котором ищете управляющую компанию, появится перечень всех УК.

В справочнике. Другой способ найти УК — использовать справочник «2ГИС» или другие, например «Яндекс-карты» или «Гугл-карты».

Я предпочитаю «2ГИС», поскольку по своему опыту отметил, что два раза в год сотрудники «2ГИС» проверяют актуальность информации в справочнике: обзванивают УК и уточняют изменения в режиме работы и контактных данных. Также в «2ГИС» сразу можно посмотреть маршруты общественного транспорта до выбранной УК.

На «2ГИС» необходимо в строке поиска набрать «управляющая компания»: сервис выдаст результат списком с местонахождением УК

Через сарафанное радио. Также найти управляющую компанию можно через знакомых и соседей по району.

Для этого сделайте две вещи:

1. Спросите у друзей про их управляющие компании, устраивает ли их обслуживание дома. Если да, уточните, какая управляющая обслуживает дом.
2. Посмотрите на соседний дом: он может обслуживаться лучше вашего. Спросите у жильцов, какая управляющая компания отвечает за их дом и все ли их устраивает.

В небольших городах жильцы дома могут стать заложниками одной управляющей компании и терпеть ее недочеты. В таком случае стоит задуматься о создании ТСЖ.

https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников, зарегистрировать ТСЖ в налоговой и уведомить об этом свою УК, чтобы она передала всю техническую документацию ТСЖ. В Т⁠—⁠Ж уже была подробная статья про то, как создать ТСЖ.

Иногда не все так просто. Ко мне за советом обращаются собственники квартир из других городов, и бывают случаи, когда создать ТСЖ или уйти в другую УК не получается.

Свести расчеты: в России изменят систему оплаты ЖКУ

Специальные счета для оплаты коммунальных услуг появятся в России. Такие изменения разрабатывает Минстрой по поручению вице-премьера Марата Хуснуллина, выяснили «Известия».

Сегодня жильцы перечисляют деньги управляющей компании и не имеют возможности проверить, используются ли они по назначению, отмечают эксперты. Со спецсчетов УК смогут переводить деньги только тем организациям, которые поставляют в дома воду, тепло и электричество.

Инициатива повысит финансовую прозрачность в сфере ЖКХ, уверены эксперты, но при этом не решит проблему жильцов-неплательщиков.

Индивидуальный котел

Минстрой разрабатывает систему специальных счетов для аккумулирования на них платы за коммунальные услуги. Ведомство занимается этим вопросом по поручению вице-премьера Марата Хуснуллина, говорится в письме министерства высшим исполнительным органам власти. Копия документа есть в распоряжении «Известий».

Речь идет о вводе «обязательного аккумулирования лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, платежей потребителей на специальном банковском счете для расчетов за коммунальные ресурсы», следует из документа.

— Сейчас деньги попадают на счета УК, в общий котел,и становятся собственностью организации, — пояснил первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. — Жильцы дома могут контролировать их использование только раз год, когда утверждаются отчет о расходах и план будущих трат.

По его словам, если УК недобросовестная, нет уверенности в том, что средства не расходуются, например, на нужды других домов или что оплачиваются действительно оказанные услуги.

Сегодня жильцы могут перейти на прямую оплату коммуналки ресурсоснабжающим организациям (РСО поставляют воду, тепло, электричество. — «Известия») по решению общего собрания собственников, напомнил член Общественного совета при Минстрое Александр Евсеев. Но всё равно довольно большой поток денег проходит именно через УК.

— Зачастую они недоплачивают деньги ресурсникам, поэтому ввод специальных счетов вполне оправдан, — считает он.

Управляющие организации отчитываются о выполненных работах постфактум, и жители обычно не могут ничего исправить, отметил Владимир Кошелев. Поэтому изменения порядка сбора платы на специально созданные счета для каждого дома повысит контроль за средствами, а людям даст уверенность в том, что их средства используются по назначению.

Сегодня УК собирают средства с жильцов, но с поставщиками коммунальных услуг рассчитываются не всегда вовремя и в полном объеме, отметил и аналитик «Народного фронта» Павел Склянчук.

— У коммунальщиков нет другого механизма воздействия, кроме крайнего — судебного взыскания долгов, что нередко приводит к банкротству управляющих организаций, — добавил он.

Прямые договоры с РСО были введены в 2018 году. Но, по словам эксперта, на такую схему правоотношений перешли только добросовестные организации, в результате проблема зависания средств осталась.

Сведения о состоянии спецсчетов следует отображать в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), это и позволит жильцам следить за тем, как расходуются их деньги, сказал он.

По словам директора некоммерческого партнерства НП «Национальный жилищный конгресс» Татьяны Вепрецкой, иногда УК используют полученные средства не по прямому назначению.

Например, деньги, которые должны идти на уборку подъездов, обслуживание лифтов, текущий ремонт, они переводят ресурсоснабжающим организациям за должников. Это негативно сказывается на состоянии домов.

С вводом спецсчетов решится и эта проблема, полагает она.

Оперативное перечисление

Для ресурсоснабжающих организаций не имеет значения, как и где именно будут собираться и аккумулироваться платежи за коммунальные услуги, главное, чтобы в итоге они вовремя до них дошли, сказали «Известиям» вРоссийской ассоциации водоснабжения и водоотведения.

https://www.youtube.com/watch?v=9JRrtaOjAWM\u0026pp=ygVS0J7Qv9C70LDRgtCwINC20LrRgyDQv9GA0Lgg0YHQvNC10L3QtSDRg9C_0YDQsNCy0LvRj9GO0YnQtdC5INC60L7QvNC_0LDQvdC40LggMjAyMw%3D%3D

Сейчас нередко платежки людям выставляют МФЦ и сами распределяют средства для УК или РСО, отметил председатель комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков. В таком случае роль спецсчетов для коммунальных платежей не совсем ясна, добавил он.

Оплата коммуналки: что изменится в 2023 году

Минстрой занимается разработкой новой системы по поручению вице-премьера Марата Хуснуллина. Подробности узнали «Известия».

Ведомство поставило задачу введения «обязательного аккумулирования лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, платежей потребителей на специальном банковском счете для расчётов за коммунальные ресурсы».

Плательщики коммуналки смогут отследить, куда уходят их деньги. Сейчас же это возможно только раз в год — когда утверждаются отчёт о расходах и план будущих трат. И всё оплаченное по квитанция оказывается на счетах управляющей компании и становится её собственностью.

При этом далеко не все управляющие компании отличаются добросовестностью, и гарантий, что они расходуют деньги грамотно, нет, отметил первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.

В принципе, люди могут по решению общего собрания собственников перейти на прямую оплату ЖКУ ресурсоснабжающим организациям. Но большая часть денег в любом случае будет проходить через управляющую компанию.

А они не всегда платят РСО вовремя и в полном объёме, поэтому ввод счетов — идея удачная, считают несколько экспертов.

К тому же, бывает, деньги используют не по прямому назначению, отметила директор некоммерческого партнёрства НП «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая.

К примеру, то, что должно пойти на уборку подъездов, обслуживание лифтов или текущий ремонт, отправляется ресурсоснабжающим организациям за должников.

И, соответственно, дом остаётся без уборки, ремонта и так далее.

Самим ресурсоснабжающим организациям важно лишь, чтобы деньги вовремя поступили к ним, отметили в Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения. Каким способом — значения не имеет.

Введение специальных счетов для оплаты коммунальных услуг не решит проблему с должниками. При этом часто управляющие компании не могут заплатить коммунальщикам как раз из-за них, заметил аналитик «Народного фронта» Павел Склянчук.

Больше минусов окажется, и если расширить принцип специальных счетов и для средств на содержание и ремонт домов, член Общественного совета при Минстрое Александр Евсеев.

«У управляющих компаний появятся дополнительные затраты на оформление документов для списания денежных средств со спецсчета. Им придётся выполнять различные требования банков. Из-за этого могут вырасти расходы собственников жилья: УК будут перекладывать свои расходы в стоимость услуг», — объяснил он.

А гендиректор холдинга в сфере ЖКХ ПАО «ГИТ» Валерий Ковалев вообще считает, что управляющие компании нужно исключить из схемы работы с деньгами поставщиков ресурсов. По его мнению, они тратят свои силы и средства, но ничего за это не получают. Поэтому, по его мнению, деньги должны собирать сами ресурсоснабжающие компании.

Оплата ЖКХ за должников: кто будет платить за соседей, с какой даты применяются новые правила

С 1 сентября 2022 года вступило в силу постановление правительства № 92. Этот нормативный акт изменил механизм расчета оплаты некоторых жилищно-коммунальных услуг для собственников многоквартирного дома (МКД).

Платежи за коммунальные ресурсы, использованные для общедомовых нужд, будут начисляться по показаниям приборов учета. Если на конец года возникнет разница между фактическим расходом ресурса и поступившей оплатой, собственникам МКД сделают перерасчет.

Согласно постановлению № 92, с управляющих компаний снимается ответственность по погашению долгов за перерасход ресурсов на общедомовые нужды. Поэтому жильцам фактически придется платить друг за друга. Первый перерасчет по новым правилам будет сделан в 1 квартале 2023 года. О самых важных нюансах, связанных с оплатой ЖКХ за должников в многоквартирном доме, читайте ниже.

В чем суть вопроса: новый порядок расчета оплаты за общедомовые нужды

Собственники и наниматели обязаны платить не только за свое жилье, но и за общедомовые нужды. В их состав входит освещение и отопление мест общего пользования, холодная вода для уборки лестниц и других помещений дома, иные услуги.

За коммунальные ресурсы (электричество, холодная и горячая вода), израсходованные на общедомовые нужды, нужно платить. Именно с изменением порядка оплаты за указанные виды услуг ЖКХ связано принятие постановления № 92.

По постановлению правительства № 92 собственникам и нанимателям квартир будет доначислен платеж за разницу в объемах поставленных и потребленных ресурсов

Перерасчет будет сделан по итогам года, т.е. квитанции с дополнительными платежами поступят в первом квартале 2023 года. Для расчета сверяются данные общих счетчиков дома со сведениями об учтенных и оплаченных ресурсах ЖКХ от жильцов. Управляющая компания, которая ранее оплачивала эту разницу, по постановлению № 92 освобождается от ответственности.

По старым правилам порядок учета и оплаты коммунальных ресурсов на общедомовые нужды заключался в следующем:

• расход электричества, горячей или холодной воды определялся по приборам учета (на коммуникациях при входе в дом), либо по федеральным и региональным нормативам;
• предприятия ЖКХ сравнивали объем поставленных ресурсов с размером платежей от собственников;
• если был оплачен не весь объем поставленных ресурсов, разницу выставляли к оплате управляющей компании (УК).

Жильцы дома финансируют работу управляющей компании путем оплаты услуг по управлению домом, обслуживанию общедомового имущества. Но в состав этих платежей не была заложена компенсация за разницу между поставленным объемом ресурсов и поступившей оплатой. Поэтому многие УК будут постоянно находиться в долгах, если не сумеют решить вопрос с ее дополнительными взносами от собственников.

Постановление правительства № 92 меняет указанный выше механизм. Теперь разницу будут оплачивать собственники дома, а не управляющая компания.

Это не только повысит размер платежей за коммуналку, но и приведет к ряду других проблем.

Например, новые правила не предусматривают взыскание компенсаций с УК, даже если несоответствие в объеме ресурсов и оплате возникло по ее вине. Подробнее об этих нюансах читайте ниже.

Какие меры к неплательщикам за услуги ЖКХ начнут применяться

в 2023 году?

Когда вступает в силу

Постановление № 92 — это не новый закон о задолженности за коммунальные услуги, а лишь поправки в несколько действующих нормативных актов.

Например, изменения вносятся в постановление № 491 (правила обслуживания общего имущества в МКД) и постановление № 354 (о предоставлении и оплате коммунальных услуг). В некоторых случаях новый механизм позволит даже снизить размер платежей на общедомовые нужды.

Перерасчет из-за разницы в объеме ресурсов и оплате коммуналки будет сделан по состоянию на конец 2022 года. Это означает, что квитанции с дополнительными начислениями будут направлены в первом квартале 2023 года.

Скорее всего, управляющая компания постарается сделать это максимально быстро, чтобы «раскидать» задолженность между жильцами, а не копить ее на своем счете.

Принятие постановления № 92 не означает, что соседи будут платить за должников по всем просрочкам подряд.

Личная задолженность по коммуналке, рассчитанная по индивидуальным приборам учета в квартире или по нормативу, будет взыскиваться персонально с собственника или нанимателя.

Но если жилец не подает данные счетчиков, либо сознательно занижает их от месяца к месяцу, он может повлиять на разницу в объеме ресурсов и поступившей оплате по всему дому.

Правила распределения долга по коммунальным платежам между соседями

Механизм доначисления и перерасчета платежей на домовые нужды допускает применение нормативов и показаний домовых приборов учета. Общие счетчики фиксируют объем ресурсов, поступивших в дом.

Если приборы учета не установлены, будет применяться норматив потребления, утвержденный региональными властями.

На данный момент органы власти регионов не принимали таких решений, но наверняка это сделают в ближайшее время.

Как определяется объем потребленных услуг по постановлению № 92

О том, как определяется объем поставленных и потребленных ресурсов по старым правилам, мы рассказали выше. Новый механизм меняет этот порядок. Если в доме установлены общие счетчики на вход, расчет осуществляется следующим образом:

• представители ресурсоснабжающей организации снимают с приборов учета данные о количестве ресурсов, поставленных в дом (по электричеству, горячей и холодной воде);
• обрабатываются сведения от жильцов о показаниях счетчиков в квартирах, оплате коммуналки по их показателям;
• сведения о показателях с общих счетчиков сравниваются с объемом ресурсов, полученных жильцами, с суммами оплаты;
• если в дом поставлено больше ресурсов, чем показали и оплатили жильцы, разница фиксируется в актах (неофициально это называет «разбаланс»);
• после расчета платежей по разнице они распределяются между собственниками и нанимателями МКД (пропорционально площади помещений);
• сведения о доначисленных суммах указываются в квитанциях на оплату.

При наличии общих приборов учета разница в меньшую сторону не может быть зафиксирована даже теоретически.

Даже если все собственники (наниматели) добросовестно передадут объективные данные счетчиков и вовремя оплатят коммуналку, то дополнительный объем ресурсов уйдет на освещение мест общего пользования (лестничные клетки, придомовая территория и т.д.), на уборку в доме. При правильном расчете этот объем потребления будет заложен в тарифы управляющей компании.

Если общих счетчиков нет, то объем оставленных ресурсов будет определяться по региональным нормативам. В этом случае может возникнуть «разбаланс» в обратную сторону (хотя это скорее будет являться исключением из общего правила). Соответственно, жильцам не выставят дополнительные платежи по итогам года.

Что-то не верится, что УК будет возвращать средства жильцам

при переплате. Я неправ?

Почему может возникнуть разница в расчетах

Разница в объемах поставленных и потребленных ресурсов может быть вызвана следующими причинами:

• если жилец не передает оказания счетчиков по своей квартире, либо занижает их;
• если в дневное время на лестничной клетке и на придомовой территории постоянно горит свет;
• если на общих коммуникациях дома вовремя не устраняются протечки;
• если кто-то из собственников или нанимателей самовольно подключился к электричеству, и этот объем не зафиксирован индивидуальным счетчиком.

Так как оплата разницы перекладывается на собственников, у управляющей компании не будет стимула своевременно выявлять и устранять коммунальные аварии, следить за экономным использованием освещения в доме.

Например, если в подвале постоянно протекает труба с холодной водой, то по постановлению № 92 за нее будут платить жильцы, а не УК. Заставить быстро устранить протечку очень сложно, особенно если управляющая компания уклоняется от своих обязанностей.

Чтобы избежать указанных выше ситуаций планируется уточнить нормы ответственности управляющих компаний за ненадлежащее качество услуг, за несвоевременное устранение аварий. Но на данный момент специальные нормы по этому вопросу еще не приняты.

По сути, новые правила предусматривают не только оплату долгов за соседей, но и ответственность за бездействие и ненадлежащее качество услуг от УК. Собственники, получившие квитанции на дополнительные суммы, смогут требовать компенсации или снижения платежей от управляющей компании. Но это может занять очень много времени, так как придется подавать претензии, жалобы и иски.

Можно подать коллективный иск от жителей подъезда на перерасчет

за сумму общедомовых услуг?

Когда и как будет сделан перерасчет

Еще раз отметим, что перерасчет по разнице в объемах поставленных и потребленных ресурсов будут делать по концу года. Квитанции с дополнительными платежами жильцы получат в январе-марте 2023 года. Итоговая сумма доначисления может оказаться весьма большой, а узнать ее заранее практически невозможно.

В постановлении № 92 не описан порядок оспаривания доначислений. Если кто-либо не согласен с тем, что долги соседей раскидывают на жильцов дома, он может запросить у управляющей или ресурсоснабжающей организации расчет по объему ресурсов, размеру платежей. Так как формулы расчетов достаточно сложны для рядовых граждан, лучше обратиться к независимым специалистам в сфере ЖКХ, к юристам.

Кто будет платить за должников: управляющая компания или собственники

В постановлении № 92 речь идет не об оплате за должников, а о компенсации разницы в объемах поставленных и потребленных ресурсов. Доначисление могут сделать даже в доме, где все собственники и наниматели вовремя оплачивают коммуналку. Управляющая компания теперь не отвечает за возникшую разницу.

В целом, этом может сократить количество банкротств УК по причине образования больших долгов. Но о повышении качества оказания услуг по обслуживанию домом говорить не приходится, так как уровень ответственности управляющих компаний стал ниже.

Можно ли платить меньше по новым правилам

Размер коммунальных платежей по квартире не изменится после начала работы по постановлению № 92. Перерасчеты и доначисления касаются только расходов на общедомовые нужды. Есть возможность снизить разницу в объемах поставленных и потребленных ресурсов и сумму доп. платежей:

• если точно и вовремя передавать данные по квартирным счетчикам;
• если уменьшить объем потребления ресурсов на домовые нужды (например, использование энергосберегающих ламп, своевременное выключение света в подъезде днем и т.д.);
• если не допускать потерь воды из-за протечек и аварий, максимально быстро устранять их;
• если вовремя проходить поверки общих приборов учета.

Оптимальный вариант — если помощь в контроле за экономией воды и электричества оказывает управляющая компания. Также жильцы могут рассмотреть на общем собрании вопрос о перерасчете платы за обслуживание и управление домом. Это логично, так как в эти тарифы теперь не нужно закладывать ответственность УК за разницу в объемах ресурсов.

Изменится ли порядок взыскания долгов по ЖКХ

Нет, порядок взыскания задолженности по коммуналке не меняется. Как и ранее, должнику будут направлять претензии и требования, заявления на судебные приказы и иски. Принудительным удержанием начнут заниматься приставы. Собственник (наниматель) может списать долги по ЖКХ через судебное или внесудебное банкротство.

Наши юристы помогут вам в защите от взыскания задолженности по услугам ЖКХ, при взаимодействии с судами и приставами. Также мы разъясним основания для списания долгов через банкротство, поможем оформить документы для этой процедуры.

Бесплатная консультация по списанию долгов

Оставьте свой телефон, специалист перезвонит вам в течение 1 минуты

Как расплачиваться с долгами перед управляющей компанией, которой больше нет?

Обязательства по содержанию жилья возникают у собственника перед управляющей компанией (УК) с момента регистрации его права на квартиру, обязательства по уплате коммунальных услуг – с момента постоянной регистрации в ней по месту жительства.

https://www.youtube.com/watch?v=9JRrtaOjAWM\u0026pp=YAHIAQE%3D

По различным причинам, не все жильцы и собственники квартир исправно оплачивают счета. Некоторые являются злостными неплательщиками и суммы их долга весьма внушительны.

Кому же передается этот долг, если происходит смена управляющей компании? Кому теперь должны неплательщики — еще старой или уже новой УК? В статье мы ответим на эти вопросы, а также рассмотрим, как управляющая компания может бороться со своими должниками.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

За что может возникнуть задолженность перед УК?

Задолженность перед УК собственники зачастую копят годами. Часть из них делают это по забывчивости, небрежности, из-за непроживания в квартире, конфликтов – семейных и между долевыми собственниками. Другая часть просто не имеет денег на оплату.

Парадоксально, но самую большую долю должников составляют владельцы «инвестиционных» квартир — вполне обеспеченные граждане. Они вполне резонно рассчитали, что темпы инфляции в стране заметно опережают рост задолженности по квартплате и коммунальным услугам, даже с учетом пени.

Такие неплательщики считают, что задолженность разумно оплатить когда-нибудь потом, обесцененными рублями. Или вообще возложить эту обязанность на будущего покупателя квартиры.

Когда дом переходит под управление другой УК, новые управленцы, конечно, хотели бы начать деятельность «с чистого листа», чтобы кредиторская и дебиторская задолженность остались за предыдущей компанией. Но на практике это не всегда возможно.

Внимание! Еще в период конкурсного отбора УК, органы местного самоуправления (ОМС) должны выставить условия о передаче долга от старой управляющей компании своей новой преемнице.

Если собственники «свергли» прежнюю и подобрали новую УК по своей инициативе, поставщики коммунальных ресурсов могут отказаться заключать договоры, пока новая УК не возьмет на себя обязательства по долгам предшественницы. Иногда они могут начать угрожать прекращением подачи электроэнергии, отопления и воды. О том, может ли сама УК отключить электроэнергию за долги, читайте здесь.

На передачу долгов требуется согласие кредиторов (статья 391 ГК РФ), а должников достаточно будет лишь уведомить о факте передачи их задолженности (статья 382 ГК РФ).

Брать на себя кредиторскую задолженность без дебиторской было бы совершенно неразумно. Поэтому новая УК берет на себя все права и обязательства «старой» перед кредиторами и должниками.

Однако начать деятельность без прошлых задолженностей у новой УК может получиться в двух случаях:

1. При условии что новая или старая УК сумели отказаться от посредничества в поставке коммунальных услуг. Если взимается только квартплата и жильцам предоставленна возможность заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями самостоятельно — неплательщики будут должниками перед этими РСО, а не перед управляющей компанией.

2. Если прежняя УК действовала настолько успешно, что у нее не возникало долгов перед поставщиками даже при наличии задолжников-жильцов.

Узнать о том, может ли управляющая компания каким-то образом переложить свои долги перед ресурсоснабжающими организациями, вы можете в специальной публикации на нашем сайте!

Кроме того, полезно будет узнать о взаимодействии УК и РСО и видах договоров между ними. О их совместной работе мы писали здесь.

Необходимость предварительной оплаты кредиторской задолженности может быть прописана в договоре управления в качестве условия для отказа УК от продления договора либо ее согласия на досрочное прекращение. В этих случаях из кредиторской задолженности передавать будет нечего, волеизъявления кредиторов на передачу долга не потребуется.

«Зависшая» задолженность не выгодна ни одной из сторон — ни старой, ни новой УК.

Предыдущая УК не хочет доверять получение своих долгов преемникам, поскольку это оплата уже выполненной ранее работы. А новая УК, в свою очередь, не хочет выбивать долги с хронических должников только для того, чтобы перечислить их предшественнице – совершенно неоправданная головная боль.

Гражданский кодекс подразумевает, что процесс передачи долгов происходит при добровольном подписании сторонами договора.

Однако явно «добровольно-принудительную» передачу долгов под давлением ОМС вполне возможно затем оспорить в суде.

Доказательства наверняка найдутся, если хотя бы одна из сторон в этом заинтересована. Такой договор может быть признан ничтожным.

Вполне вероятно, что жильцы приватизированных квартир, через месяц после передачи полномочий от одной УК другой, увидят в своих почтовых ящиках сразу два счета: от старой и новой УК.

Кому платить долги, если УК сменилась?

В случае, если у вас накопилась задолженность перед прежней УК — она будет пытаться заставить вас оплатить задолженность перед ней, поэтому важно знать, кому переходят долги при ее смене. В этом случае новая УК потребует оплаты за квартплату и свою текущую работу, и также будет пытаться взыскать задолженность.

Справка! Квитанции об оплате могут приходит одновременно от двух УК и некоторые жильцы пребывают от этого в шоковом состоянии. Как показывает практика, нередко они в таких случаях вообще перестают платить, пока компании между собой не разберутся.

А те, в свою очередь, начинают начислять пени за неуплату, угрожать судом, конфискацией имущества, наложением ареста на квартиру, а также судиться между собой. Собственники жалуются в жилищную инспекцию, прокуратуру, подают в суд.

В этой ситуации от каждой из сторон можно ожидать и жульнических действий. Соблазн воспользоваться неразберихой и нагреть руки велик. Обе УК могут завысить свои требования, взаимно не признавая их правомерности.

Некоторые жильцы, пользуясь ситуацией и отсутствием информации управленцев о действиях другу друга, могут вообще не платить, ссылаясь, что платят другой компании.

Гражданские суды, исполнительное производство продолжаются годами. То, что сторона, считающая себя правой, когда-то в принципе по закону должна получить свои деньги, слабое для нее утешение. А уголовную статью о мошенничестве применить здесь вряд ли удастся. Каждая сторона без труда докажет, что заблуждалась добросовестно.

Порядок действий при долгах перед управляющей компанией, которой больше нет

• Мы не в коей мере не склонны призывать собственников квартир к уклонению от обязательств.
• Но, учитывая, что жильцы в такой ситуации – самая слабая сторона, каждому из них следует построить свое поведение так, чтобы максимально защитить свои интересы.
• Получив счет за квартплату, в правомерности которого вы сомневаетесь, выясните в пославшей его компании его происхождение, за какие период и услуги вам предлагают заплатить каждый рубль.

Уточните, заключен ли между старой и новой УК договор цессии — уступки требований (статья 382 ГК РФ), получите на руки его заверенную новой УК копию.

Это можно сделать, отправив письменный или электронный запрос по адресу, указанному на ее официальном сайте или порталах Госуслуг и Реформы ЖКХ. Вам обязаны ответить: на электронный запрос в течение 10 дней, на письменный в течение 20 дней.

Если такой договор существует, вы, как должник, должны были получить под роспись уведомление одной из сторон договора о переходе вашего долга к новому кредитору (статья 382 ГК РФ).

Внимание! Вы можете не платить долг новому кредитору, пока он не предъявит вам письменные и официально заверенные доказательства, что к нему перешло право требования (п.1 статьи 385 ГК РФ).

До наступления этого события пеня вам начисляться не должна, поскольку она уплачивается только при наличии вашей вины.

Пеня — не автоматическое приложение к долгу при просрочке уплаты, а административное наказание. Избавиться от ее начислений можно и при других доказательствах вашей невиновности (статус безработного по уважительной причине, наличие иждивенцев, тяжелое заболевание и др.)

Пеня за задолженность может начисляться только при наличии таких документов:

1. Договор цессии.
2. Акт сверки расчетов, подтверждающий задолженность собственников дома перед прежней УК.
3. Акт приема-передачи первичной документации, подтверждающей долги жильцов.
4. Акты инвентаризации обязательств прежней УК перед собственниками и расчетов собственников с прежней УК.
5. Акт состояния на момент передачи общего имущества собственников (Письмо Минрегиона 20.12.2006 № 14316-РМ/07).
6. Протокол собрания собственников, которое должно было утвердить отчет прежней УК о выполнении договора управления, суммы задолженности жильцов.