Российских застройщиков могут ждать массовые иски за задержку сдачи объектов — по планам властей, 1 июля должен истечь мораторий на такие разбирательства, введенный в качестве антикризисной меры.

В марте 2023 года замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин говорил, что летом дольщики вновь смогут требовать неустойку с девелопера за затягивание сроков ввода жилья. Однако, как он сообщил “Ъ FM”, окончательного решения еще нет. Тем не менее неформально оно принято, уверяют источники в строительной отрасли.

В каком положении окажутся застройщики в июле? И как все это повлияет на рынок? Разбирался Григорий Колганов.

Практически каждый второй застройщик задерживает сдачу объекта хотя бы на один квартал, говорят аналитики на рынке недвижимости. Пару десятилетий назад ситуация была хуже, но мало какой дольщик тогда обращал внимание на сроки, главное — что жилье вообще достроили.

Сейчас рынок более цивилизованный, а потому, вполне вероятно, в начале июля девелоперов ждет лавина исковых заявлений. Ведущий “Ъ FM” Марат Кашин, например, с нетерпением ждет отмены моратория:

«Я купил апартаменты в строящемся доме в составе большого комплекса. Взял для этого ипотеку и еще в конце прошлого года ждал выдачи ключей.

Однако объект до сих пор не сдан, и я стал интересоваться, можно ли претендовать на неустойку. Выяснилось, что можно. В чатах жильцов эта тема активно обсуждается.

Так что можно будет получить какие-то деньги и купить на них, например, мебель в квартиру».

По словам других собеседников “Ъ FM”, дольщикам в последние годы удавалось отсудить у застройщика 300 тыс. руб. и даже 700 тыс. руб. На размер компенсации влияет множество факторов, подчеркнула управляющий партнер сервиса Dombook, основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова:

«Все зависит от стоимости квартиры. Суд в большинстве случаев может присуждать и 50 тыс., и 100 тыс. руб. Были решения и о 500 тыс. руб. в зависимости от срока просрочки и оценки самого объекта.

В России на конец мая, например, в реестре насчитывается 1067 проблемных домов, и они включены в особый список.

Вместе с тем это 11% от общего числа возводящихся на данный момент объектов, а если посчитать в метрах, то 7% от общей площади строящегося жилья в России, примерно 6,7 млн кв. м».

В течение последнего года дольщики могли обращаться в суд за защитой своих прав, но не всем повезло получить исполнительные листы. По сути, документ должен прийти только после окончания моратория.

Но, например, москвичке Лилии повезло, у нее на руках оказалось и вожделенное решение суда, и относительно скоро деньги от застройщика:

«Адвокат сразу настроил меня, что ждать исполнительного листа придется долго, не два-три месяца. Так в итоге и вышло. В ноябре я выиграла суд, а документы в итоге получила в конце весны. Ближе к июню мне уже перечислили все деньги».

Многие застройщики действительно старались удовлетворять претензии во время действия моратория, подтверждает адвокат Эльдар Калабеков. По его словам, добросовестным девелоперами вряд ли стоит опасаться масштабной исковой кампании, но раскошелиться придется:

«Не думаю, что накопились какие-то баснословные суммы. Может быть, у каких-то отдельно взятых компаний такое возможно, но, так или иначе, практически все оплачивали свои долги хотя бы частично.

В совокупности у крупных застройщиков речь идет о миллиардах рублей. Поскольку в наше время взыскание стоимости недостатков чистовой отделки квартиры, приобретенной по ДДУ, стало, можно сказать, мейнстримом, и об этом знает каждый, количество исков за последние два-три года резко возросло».

Временный запрет на взыскание неустойки с застройщика — не единственная мера поддержки рынка от властей. Даже льготная ипотека, по признанию президента Владимира Путина, была направлена, в первую очередь, на помощь отрасли. Так что, по мнению собеседников “Ъ FM”, нельзя исключать, что мораторий ближе к 1 июля снова продлят.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал «Ъ FM».

Яна Загоровская, Александр Рассохин

Права девелоперов в спорах с дольщиками 2023

Проблема обманутых дольщиков не только в том, что они лишились денег и квартир. А иногда и в том, чтобы доказать нарушенное право. Помешать этому могут неправильно оформленные бумаги. В деле, которое дошло до ВС, дольщики перечислили средства девелоперу с помощью договора беспроцентного займа.

А суды решили, что это не может быть доказательством финансирования строительства.

1. Задайте вопрос через через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию: Вся РФ — 8(800)302-58-65

Схема, когда девелопер тратил средства одних дольщиков на достройку жилья предыдущих, породила в России проблему сотен тысяч обманутых дольщиков, которые не получили квартиры и не смогли вернуть вложенное. К этой теме не раз возвращался в своих обращениях президент Владимир Путин. В частности, в 2019 году он потребовал «за пару лет избавиться от позорного словосочетания «обманутые дольщики».

Для этого девелоперов обязали использовать счета эскроу, где полученные от клиентов деньги «замораживаются» до конца строительства.

Это способно решить проблему для новых дольщиков, а старые порой вынуждены ходить по судам. Тогда судьям приходится разбираться в подчас странных способах финансирования строительства и оформления отношений. Как пояснил в одном из недавних дел Верховный суд, доказательства надо толковать не с формальной стороны, а по сути, выявляя действительную волю сторон.

Это должно помочь защитить права обманутых дольщиков, которым застройщики оформляли несоответствующие действительности бумаги.

Предварительный договор и заем

Пример — случай семьи Каланчевых*, которые в 2007 году заключили с ООО «Галс» предварительный договор. Заказчик обязался зарегистрировать с ними соглашение об участии в долевом строительстве после того, как оформит права на землю.

В документе было указано расположение, метраж и номер квартиры, которая полагалась покупателям. В том же году место застройщика заняло ЗАО «76 квартал», с которым Каланчевы подписали предварительный договор на аналогичных условиях.

Стоимость квартиры определили в 1,7 млн руб.

Тогда же Мария Каланчева* по бумагам «выдала» «76 кварталу» беспроцентный заем на 1,7 млн руб. для «уставной деятельности» до 1 декабря 2008 года. Это же был и срок заключения основного договора.

Но ждать жилье пришлось дольше. В 2012 году многоэтажку, которую строил «Галс», внесли в перечень проблемных объектов Самарской области. В 2013-м провели конкурс на достройку, в котором победило ООО «Воля». А региональные власти занялись перечнем обманутых дольщиков. Туда захотели включиться и Каланчевы.

Но в 2019 году чиновники сообщили им, что не хватает документа об оплате по предварительному договору или решения суда, который бы подтвердил перечисление денег.

Каланчевой пришлось судиться. Она подала иск на министерство финансов Самарской области и «Волю», чтобы установить факты участия в долевом строительстве, оплаты, а также признать право на квартиру. Истица обращала внимание, что перечислила деньги застройщику по договору займа.

Но три инстанции это не убедило. Из предварительного договора не следует, что истец обязан оплатить квартиру до заключения основного договора через заем. А договор займа не предусматривает, что обязательство по возврату суммы прекращается с передачей квартиры, посчитали суды.

Толковать с учетом обстоятельств

Другого мнения оказалась коллегия ВС по гражданским делам. Нормы закона о долевом строительстве распространяются на разные способы привлечения денег граждан.

В частности, на оформленные с помощью займов (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда за IV квартал 2012 года).

Чтобы выявить общую волю сторон с учетом цели договора, надо принять во внимание все обстоятельства, включая прошлые переговоры, переписку, последующее поведение сторон (ст.

431 ГК).

Если проанализировать обстоятельства этого дела, то видно, что Каланчева передала средства как заем в размере стоимости квартиры сразу и в полном объеме до заключения основного договора, отмечается в определении № 6-КГ21-40-К6.

Срок возврата суммы совпадает с днем заключения основного соглашения.

Кроме того, стороны утвердили в предварительном договоре замену иных обязательств по другим договорам выполнением обязательства по основному договору долевого участия, отметила коллегия под председательством Александра Киселева.

Таким образом, суды обязаны были оценить условия по цене, срокам, замене обязательств и решить, говорит ли это в пользу привлечения денег дольщиков. Но они не исследовали доказательства надлежащим образом. Для исправления ошибок ВС вернул дело на новое рассмотрение в Ленинский районный суд Самары (пока еще не рассмотрено. — Прим. ред.).

Мнение эксперта

Это классический спор c участием обманутых дольщиков, которые подписывали документы, особо их не читая, комментирует партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев. Он считает, что нижестоящие инстанции «правы формально», ведь деньги, переданные застройщику, фигурируют везде именно в качестве займа.

«Верховный суд, восстанавливая справедливость так, как он ее понимает, обязал рассматривать спорные отношения не с формальной стороны, а выявлять действительную волю сторон. Каким образом это будет делать первая инстанция — вопрос открытый. Ведь первоначальный застройщик ликвидирован, деньги внесены еще в 2007 году», — рассуждает Агеев.

По мнению юриста, ВС намекает: когда гражданин, не являясь участником строительной компании, дает ей деньги взаймы, не претендует на процентный доход и одновременно заключает договор в отношении квартиры, стоимость которой соответствует сумме займа, он имеет в виду именно финансирование строительства.

Как считает Агеев, ВС корректирует стандарты доказывания в таких делах и побуждает нижестоящие суды определять, какая из квалификаций имеющихся фактов более вероятна. Следующим шагом с учетом объективных проблем с доказательствами и социальной значимостью таких споров может стать перенос бремени доказывания существа отношений с истца на ответчика, опасается юрист.

* Имена и фамилии изменены редакцией.

Налог с продажи квартиры в 2023 году: тонкости

Нужно ли платить налог, если вы владеете квартирой менее 3 и 5 лет? В каких случаях особождаются от уплаты налога семьи с детьми? Как рассчитывается минимальный срок владения квартирой, если она приобретена по договору долевого участия?

На эти и другие вопросы отвечает юрист.

Анна Коняева
Консультаций: 50

Налоговый кодекс РФ является основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов. По общему правилу, установленному частью второй Налогового кодекса РФ, полученный доход от продажи квартиры или другого недвижимого имущества физическим лицом облагается налогом НДФЛ в размере 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов.

Доходы от продажи недвижимого имущества могут быть освобождены от налогообложения или уменьшены на сумму расходов, фактически произведенных при приобретении недвижимости или на имущественный налоговый вычет.

• Минимальный срок владения недвижимостью: 3 или 5 лет
• Исчисление минимального срока владения: нюансы (реновация, ДДУ)
• Нужно ли платить налог с продажи квартиры семьям с детьми
• Как уменьшить налог
• Как рассчитать налог с продажи квартиры

Минимальный срок владения недвижимостью: 3 или 5 лет

Для налоговых резидентов РФ освобождение от уплаты налога при продаже квартиры зависит от того, сколько лет вы владели квартирой. Не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми вы владели не менее установленного минимального срока (3 или 5 лет).

Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 3 года в следующих случаях:

• если право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
• в случае если продаваемая квартира — ваше единственное жилье (на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на жилое помещение у налогоплательщика нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика, а также жилье, не являющееся совместно нажитым супругами).

В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст.

217.1 НК РФ).

Исчисление минимального срока владения: нюансы

Давайте остановимся на частных случаях налогообложения.

Продажа квартиры, полученной в связи с реновацией

Особое правило установлено для случаев продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.

Продажа квартиры, купленной по ДДУ

При продаже квартир, приобретенных по договорам долевого участия минимальный срок владения, исчисляется с даты полной оплаты стоимости объекта (не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади объекта после ввода в эксплуатацию).

В случае продажи квартиры, приобретенной по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры семьям с детьми

Полностью освобождены от налогообложения с 2021 г.

семьи с двумя (и более) детьми, не достигшими 18 лет (24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме) при одновременном соблюдении условий относительно приобретения в установленный срок иной квартиры, с большей общей площадью или кадастровой стоимостью. При этом кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн руб.

Как уменьшить налог

Налоговый кодекс РФ предусматривает следующие законные способы уменьшить налогооблагаемую сумму дохода, а как следствие, и сам НДФЛ при отсутствии у вас вышеуказанных условий освобождения от уплаты налога:

• имущественный вычет в размере 1 млн руб. Просто вычитается от стоимости проданной квартиры, и вы платите налог в размере 13% с суммы за вычетом 1 млн руб.;
• можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. То есть вычесть из стоимости проданной квартиры расходы на покупку этой квартиры, расходы на проценты по кредиту и платить налог в размере 13% с суммы за вычетом этих расходов. Важно, чтобы у вас было надлежащее подтверждение понесенных расходов (договоры, акты, платежные документы, чеки, кассовые ордера);
• доходы от продажи квартиры, полученной в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен налог при получении данной квартиры;
• при продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.

Чтобы получить налоговый вычет, вам необходимо подать налоговую декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи квартиры.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Например, в 2020 году приобретена квартира стоимостью 10 млн руб. (имеется документальное подтверждение – договор, акт, платежные документы, чеки, кассовые ордера);

В 2023 году (менее трех лет владения) квартира продана за 15 млн руб.

1. Расчет налога путем уменьшения налогооблагаемой базы за счет понесенных затрат: 13% (для резидента РФ) от суммы дохода с продажи (15 млн руб.) за вычетом суммы фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (10 млн руб.) = 13% * 5 000 000 = 650 000 руб.

Налогооблагаемая сумма дохода составила 5 млн рубл.

НДФЛ к уплате – 650 тыс. руб.

В случае если не имеется документального подтверждения понесенных по квартире расходов, целесообразно использовать налоговый вычет в размере 1 млн руб.

1. Расчет налога путем уменьшения налогооблагаемой базы за счет имущественного вычета 1 млн руб.: 13% (для резидента РФ) от суммы дохода с продажи (15 млн руб.) за вычетом 1 млн руб. = 13% * 14 000 000 = 1 820 000 руб.

Налогооблагаемая сумма дохода составила 14 млн руб.

НДФЛ к уплате — 1 820 000 руб.

Важнейшие изменения в законах о недвижимости 2020 года

Права девелоперов в спорах с дольщиками — Юридическая консультация

Действующее законодательство

Действующее законодательство в сфере долевого строительства предполагает выплату компенсации в случае переноса сроков ввода объекта недвижимости. На первый взгляд, справедливая мера, призванная защитить интересы покупателей жилья, зачастую становится удобным инструментом заработка.

И речь не столько о выплатах потребителям, сколько о возможности нажиться для компаний, специализирующихся на такого рода делах в суде.

По аналогии с рынком автострахования девелопмент стал благодатной почвой для юристов, которые не только предлагают услуги по сопровождению дела в суде, но и выкупают права требования неустойки.

Новый законопроект

К сожалению, действующее законодательство не учитывает сложившуюся ситуацию, поэтому некоторые нормы не только не совсем справедливо применяются к застройщикам, но и способны серьезно подорвать их финансовую устойчивость.

Чтобы исправить положение, в декабре прошлого года в Госдуму был внесен проект закона «О внесении изменений в статью 1 Закона Российской Федерации „О защите прав потребителей“», предусматривающий исключение из сферы регулирования Закона РФ от 07.02.

1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» отношений, возникающих в сфере долевого строительства. Сегодня документ находится на рассмотрении в Госдуме. Почему вообще возникла необходимость в такой инициативе?

Достройка проблемных объектов: что ждать дольщикам?

Дело в том, что помимо неустойки, участнику долевого строительства положена также компенсация в размере 50% от причитающейся суммы. Получить ее возможно в случае, если застройщик в добровольном порядке не произвел выплат до обращения в суд.

Некоторые дольщики используют эту лазейку и целенаправленно идут напрямую в суд без предварительного контакта с застройщиком. В случае если истом в суде является юридическое лицо, выкупившее право требования неустойки, оно также может претендовать на штраф в размере 50%.

Это положение Закона РФ «О защите прав потребителей» не вполне справедливо применяется в сфере долевого строительства, фактически уравнивая в правах юридические компании с реальными участниками долевого строительства.

Да и последние, если вдуматься, не являются покупателями в классическом виде, выступая скорее соинвесторами строительства.  

То же касается и размера компенсаций. Действующая формула расчета предполагает двойной размер неустойки для физических лиц, выступающих участниками долевого строительства. Однако в случае, если право требования неустойки выкупило юридического лицо, по действующему законодательству ему положена компенсация, установленная для гражданина. Эта норма также нуждается в пересмотре.

Как соблюсти баланс интересов застройщиков и участников?

Для соблюдения баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства также следует предусмотреть порядок досудебного урегулирования в спорах, возникающих в ходе приемки жилья в новостройках с отделкой.

Практика показывает, что зачастую, злоупотребляя своими правами, покупатели предъявляют необоснованные требования.

В таких случаях клиенты редко радеют за качество, а стремятся получить дополнительные бонусы к новой квартире, за которые заплатит застройщик.

Выбор недвижимости на первичном рынке

Если кроме расходов, возникающих в связи с переходом на проектное финансирование, застройщики должны будут нести еще и расходы на суды с дольщиками и удовлетворять их не всегда справедливые, но пока законные требования, это вряд ли повысит доступность жилья: все потенциальные издержки неизбежно будут закладываться в его стоимость. А в минусе в итоге окажутся все, включая обычных покупателей недвижимости, единственное желание которых — поскорее въехать в новую квартиру.

Верховный Суд указал, на что стоит обратить внимание в сделках о передаче прав застройщика-банкрота — Новости ЕРЗ.РФ

В феврале 2023 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрела спор между конкурсным управляющим и застройщиком, которому были переданы права и обязанности по объекту от другого, позднее обанкротившегося, застройщика. Конкурсный управляющий оспорил сделку как неравноценную, но Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

www.versia.ru

В рамках дела о банкротстве ООО «Строительная компания «Иван Калита»» (должник) его конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей застройщика от 15.02.

2016, заключенным между должником и обществом «Вивальди», и о последствиях признания недействительной сделки в виде взыскания с должника стоимости имущества, подлежащего передаче должнику и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением суда первой инстанции в январе 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Данное определение было отменено в апреле 2022 года постановлением суда апелляционной инстанции, сделка признана недействительной, с общества «Вивальди» взыскано более 199 млн руб.

www.exchange.1maysk.ru

Как установлено судами, из материалов дела следует, что должник (застройщик) и общество «Вивальди» (новый застройщик) заключили соглашение от 15.02.2016 о передаче прав и обязанностей застройщика 9-этажного многосекционного жилого дома с пристроенным офисным зданием.

В результате судебной экспертизы определена рыночная стоимость перехода прав застройщика в отношении жилого дома в размере более 199 млн руб.

Отказывая в удовлетворении заявления и принимая во внимание условия соглашения, обстоятельства, установленные решением суда общей юрисдикции, а также результат судебной экспертизы, суд первой инстанции указал на недоказанность причинения вреда должнику.

Суд апелляционной инстанции в свою очередь исходил из того, что единственный актив должника выбыл из его владения при наличии неисполненных обязательств перед кредиторами. Равноценное встречное исполнение в пользу заинтересованного лица с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника отсутствовало.

www.sotsproekt-ryazan.ru

При этом суд указал на невозможность в силу жилищного законодательства передачи должнику нежилых помещений в счет исполнения обязательств по соглашению, а также отметил, что решением суда общей юрисдикции в иске к дебиторам должника отказано.

Суд счел, что денежные средства, полученные должником от участников долевого строительства, не могут быть приняты в расчет при определении встречного исполнения по сделке с учетом возникших у должника обязательств по оплате выполненных работ.

Применяя последствия недействительности сделки, суд взыскал с общества «Вивальди» более 199 млн руб. в счет возмещения стоимости прав застройщика в отношении жилого дома.

• В июне 2022 года суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции и оставил данное постановление без изменения.
• ООО «Вивальди» обратилось в Верховный Суд РФ (ВС РФ), указывая на равноценность встречного исполнения по сделке и на то, что суды не учли факт принятия компанией на себя обязательств по достройке объекта.
• В феврале 2023 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ (ВС РФ) рассмотрела данное дело, указав, что судами не было учтено следующее: возражения участвующих в споре лиц о наличии в экспертном заключении противоречий и недостатков, а также ходатайства о проведении повторной экспертизы судами отклонены.
• ВС РФ отметил, что имеющееся в материалах дела экспертное заключение не дает ясного и однозначного ответа на вопрос о стоимости перешедших к обществу «Вивальди» прав и обязанностей застройщика.

www.bogaziciis.com

В частности, эксперт при разрешении данного вопроса, с одной стороны, учитывал размер возможных доходов нового застройщика от реализации помещений, с другой — оставил без внимания стоимость расходов последнего на достройку объекта незавершенного строительства, тем самым некорректно определив параметры расчета сальдо.

Кроме того, стоимость оплаченных участниками строительства квартир не подлежала изменению в соответствии с условиями рынка в 2017 году (на момент введения спорного объекта в эксплуатацию), в связи с чем средняя (рыночная) цена продажи квартир могла быть использована только при расчете в отношении свободных жилых помещений, не реализованных участникам строительства.

1. Несмотря на неполноту и неясность представленного заключения эксперта, суды не выяснили иные существенные для разрешения спора обстоятельства (в том числе сумму затрат общества «Вивальди» для завершения строительства) и не оценили все доказательства в их совокупности.
2. При таких обстоятельствах вывод судов о наличии (отсутствии) оснований для признания сделки недействительной преждевременен.
3. Учитывая вышеизложенное, ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

• Другие публикации по теме:
• Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать
• Верховный Суд о приостановке аккредитации экспертной организации, выдавшей положительное заключение на проектную документацию
• В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства
• Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта
• Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг
• Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения
• Эксперты: в России нарастает риск задержки ввода новостроек
• ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения
• Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика
• Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют
• Фонд развития территорий: застройщики-банкроты задолжали дольщикам 31 млрд руб.
• Минстрой выступил за отмену моратория на банкротство застройщиков
• Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности
• Фонд развития территорий: в восстановлении жилищных прав в РФ сегодня нуждаются более 111 тыс. дольщиков
• Число новостроек-кандидатов в долгострои в России с начала года выросло почти вдвое

Вс ограничил право инвесторов претендовать на квартиры при банкротстве застройщика

Физлица, купившие у застройщика по договорам долевого участия несколько квартир в инвестиционных целях, не могут претендовать на получение жилья в случае банкротства застройщика наряду с теми, кто приобретал квартиру для личного проживания, следует из разъяснений Верховного суда (ВС). Внимание на документ обратил «Интерфакс».

Судебная коллегия по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ пришла к таким выводам по итогу рассмотрения дела о банкротстве компании «Стройинвест», которая строила многоквартирный дом в подмосковном Сергиевом Посаде. В феврале 2014 года покупатель Леонид Паначев приобрел у застройщика 30 квартир (рассмотренный спор касался половины из них стоимостью 31,34 млн рублей).

Как следовало из договора, ключи «Стройинвест» должен был предоставить покупателю не позднее второго квартала 2015 года, но в срок дом построен не был. В ноябре 2020 года застройщика признали банкротом, а достройкой дома занялся региональный фонд защиты прав дольщиков. Согласно данным портала «Дом.РФ», плановый срок завершения строительства — конец 2023 года, отмечает «Интерфакс».

Российское законодательство предусматривает, что физлица как потребители в случае банкротства застройщика должны получать недвижимость или компенсацию от фонда, а не денежные средства за счет конкурсной массы.

Но когда Паначев направил конкурсному управляющему «Стройинвеста» заявление о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир, то получил отказ в связи с отсутствием доказательств оплаты, следует из материалов дела.

При этом у Паначева, судя по судебным документам, были копии квитанций и акт об исполнении финансовых обязательств.

Позднее Арбитражный суд Московской области удовлетворил его заявление о включении в реестр, но апелляция это решение отменила. Десятый арбитражный суд установил, что «обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения», важно иное — покупал человек квартиру для себя или в качестве инвестиции.

Основная цель спецправил о банкротстве застройщиков — приоритетная защита граждан как непрофессиональных инвесторов.

Паначев же действовал как инвестор, поэтому «применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты прав потребителей выглядит избыточным», заключила апелляция.

Более того, она расценила его действия как злоупотребление правом и на этом основании отклонила ходатайство Паначева. Арбитражный суд Московского округа поддержал апелляцию.

ВС, куда обратился Паначев, назвал правильными выводы апелляции и кассации, однако отметил, что и полностью отказывать инвестору нельзя, так как не исключены ситуации, когда человек покупает несколько квартир для своих близких лиц.

Эти требования, согласно его позиции, подлежат включению в реестр о передаче жилых помещений.

Кроме того, такие инвестиции не свидетельствуют о злоупотреблении правом, отметил ВС, так как инвестиция может быть сделана с целью сберечь деньги или получать в будущем доход от сдачи жилья.

Однако в данном случае помочь покупателю невозможно, так как фонд защиты прав дольщиков ведет достройку дома и ему переданы права на него и участок. С этого момента права кредиторов как дольщиков прекратились. Поэтому требования Паначева могут быть погашены лишь частично, за счет компенсации от фонда, решил ВС.

Доцент Российской школы частного права Олег Зайцев заявил «Интерфаксу», что в ходе разработки специальных правил банкротства застройщиков осознанно не был использован критерий количества квартир и цели их приобретения, поскольку часто невозможно выяснить, в каких целях человек приобретает квартиру. Решение же ВС, по словам Зайцева, породит «чудовищное» количество проблем. Неизвестно, что будет, когда, например, человек купил две квартиры у разных застройщиков, и они оба обанкротились. Или если получил квартиру в наследство, пока ждал достройки. Адвокат, юрист юрфирмы BGP Litigation Антон Батурин считает, что на покупателей одной-двух квартир решение ВС не отразится, но при рассмотрении споров о включении в реестр приобретателей большого количества недвижимости цель покупки будет тщательно исследоваться. Зайцев говорит, что позиция ВС не должна иметь обратной силы.

Акт приема-передачи квартиры дольщику и новые правила его подписания

Перед тем как прислать дольщику
уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в
эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов. 

Осматривать квартиру надо в
светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ).
Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу.

Такая же
доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени
компании, должна быть и у представителя застройщика.

А также: бумагу и ручку, зажигалку
или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и
зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в
любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с
маркером, чтобы отмечать недоделки.  

Что необходимо проверить при
приемке квартиры?  

К моменту приемки должны быть
готовы кадастровый и технический паспорт с экспликацией помещений (они должны
совпадать с планом квартиры из приложения к договору долевого участия).
Дольщику должны передать паспорта и гарантии на оборудование, например,
счетчики. Кстати, стоит сразу записать их показания. 

Осмотр можно начать прямо с
входной двери. Должен быть и исправно работать замок и ручка, створка должна
плотно закрываться, не иметь зазоров и перекосов с дверной коробкой, не должна
заедать и иметь уплотнения. 

То же самое касается и окон. Все
ручки и запирающие механизмы должны быть исправны, не должно быть сколов и
трещин. Плотность прилегания створок можно проверить, проложив между ними и рамой
лист бумаги – при закрытом окне он не должен свободно выниматься.

Или можно
провести по периметру окна зажженной зажигалкой – отклонение пламени покажет
неплотное прилегание. Также надо проверить крепление подоконников и отливов,
которые могут греметь при ветре.

Места прилегания рамы к оконному проему должны
быть герметично закрыты монтажной пеной.

С помощью спичек или зажигалки
можно проверить и вентиляцию – пламя должно отклоняться, если открыть одно из
окон. Можно также приложить к вентиляционной решетке лист бумаги – он должен «прилипнуть».

Электрическую систему без
специального оборудования полноценно не проверить, но с помощью тестера,
зарядки для телефона и лампочки можно убедиться, что работают все розетки и выводы
под потолочные светильники.

Другие инженерные системы
проверить сложнее. Например, летом не получится узнать, как работают радиаторы
отопления. Но на них должны быть регуляторы, краны, не должно быть никаких
подтеков.

Так же и с водоснабжением – надо проверить наличие отсекающих кранов, фильтров,
работу смесителей и отсутствие на них внешних повреждений, наличие полотенцесушителя
или точек его подключения, работу слива унитаза. Подтеков быть не должно.

Если
квартира продавалась без отделки и сантехники, то необходимо проверить, есть ли
все точки ее подключения, на выводах канализации должны быть заглушки.

Ламинат или другое напольное
покрытие не должны иметь повреждений, скрипеть, под ними не должно быть пустот.
Если квартира без отделки, то нужно внимательно осмотреть стяжку пола, в которой
также не должно быть трещин.

Также стоит убедиться в ровности
стен, потолков и полов. Для этого пригодится уровень и отвес. На них не должно
быть трещин и следов влаги.

Неровности на стенах без отделки не должны
превышать 5 мм, а от вертикали они могут отклоняться не более чем на 15 мм.
Максимально допустимые отклонения от горизонтали для полов и потолка – 20 мм.

Для дверных проемов допустимо отклонение от вертикали до 10 мм.

Если квартира передается с
отделкой, то надо проверить работу и качество установки межкомнатных дверей, видимых
повреждений потолков, обоев и т. д., работу всех выключателей, светильников и
другого оборудования.

Все выявленные недочеты
необходимо записывать в акт осмотра.

По словам Анны Горбенко, в числе мелких недочетов
чаще всего встречаются трещины в стяжке пола – устранение занимает время,
отнимает средства и связано с грязными работами. Также не редкость протечки сантехнического
и отопительного оборудования, нарушения при укладке керамической плитки.

«Рекомендую дольщикам в первую
очередь обратить внимание на недостатки, которые могут быть вызваны эксплуатацией
квартиры: треснувшая дверь, порванные обои, поцарапанный ламинат. Их крайне
важно отразить в акте осмотра, чтобы потребовать устранения за счет застройщика.

Многие об этом забывают, а мелочей может набраться столько, что по совокупности
они перекроют затраты на ликвидацию какой-то существенной недоделки. Не
обратили внимания на сломанную ручку на окне, а ведь эта поломка могла
произойти потому, что неисправен весь механизм запирания, и створку надо менять
целиком.

И если в акте об этом не упомянуть, то может начаться спор, кто ее сломал
– строители или уже сам дольщик», – поясняет г-жа Горбенко. 

Обязательно ли привлекать
эксперта к приемке квартиры? 

Некоторые нарушения нельзя выявить даже пригласив эксперта. Кроме того, иногда
они вводят граждан в заблуждение, навязывают дополнительные услуги, начинают «накручивать»
дольщиков, набирая совсем несущественные недостатки, которые не мешают
проживанию. 

«Когда выявлены существенные недоделки, приглашать эксперта надо.
Но в большинстве случаев в этом нет необходимости, – отмечает Анна Горбенко. – Также неоднократно встречала
отчеты экспертов, которые, не ознакомившись с проектной документацией, указывают
нарушения, ссылаясь на рекомендательные СНиПы и ГОСТы.

Дольщику об этом не
сообщают, и он начинает бесполезные, но нервные споры с застройщиком. Кроме
того, законом предусмотрен гарантийный срок – пять лет
на само здание и три года на его инженерное оборудование.

Так что если пропустить
какой-то недочет при приемке или же если он проявится позже, это не значит, что
все исправлять новоселу придется за свой счет».