За год количество квартир, по которым еще не выплачена ипотека, увеличилось на 50%, заметили аналитики Национального бюро кредитных историй.

Переводим: ипотечные заемщики стали гораздо чаще перепродавать квартиры, для покупки которых брали кредит, который еще не выплатили.

Напомним, собственниками такие заемщики становятся только после погашения задолженности, а до этого момента квартира находится в залоге у банка. В общем, сделка непростая, хотя и реализуемая, что подтверждается той самой динамикой, с которой мы начали разговор.

Прежде чем переходить к инструкции о том, как продать квартиру в ипотеке, напомним, что в январе один из крупнейших банков запустил интересное предложение. Оно позволяет заемщикам покупать вторичное жилье в ипотеку по ставке, действующей для новостроек. Это значит, что при продаже ипотечных квартир ставка может оказаться более выгодной, чем ранее. Пока сервис работает в тестовом режиме.

«Смысл в том, что за некоторую доплату покупатель может переоформить на себя ипотеку продавца. Разумеется, при условии, что он соответствует требованиям, которые банк предъявляет к заемщикам.

Это выгодно, если, например, у продавца была ипотека под 7–8%, а теперь банк дает кредит на вторичку под 11–13%.

То есть покупатель подает документы как заемщик, получает одобрение от банка и приобретает квартиру продавца с выгодной для него процентной ставкой», — объясняет руководитель агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.

Итак, к схемам продажи ипотечной квартиры 

Условия ипотечных договоров в банках отличаются — финансовые организации по-разному реагируют на попытки заемщиков продать квартиру, которая находится в залоге. Поэтому единого механизма заключения подобных сделок не существует.

Скидка 3,8% на ипотеку для «вторички» от Циан

Тем не менее мы выделили общие моменты. В этом Циан.Журналу помог Сергей Вишняков.

• Собственность и обременение
• Вкратце механизм покупки ипотечной квартиры таков.
• — Покупатель (впоследствии он станет продавцом) решает купить квартиру и обращается за кредитом в банк.

— Банк одобряет кредит и оформляет закладную — купленная квартира оказывается в залоге (закладная — тот документ, который позволяет банку при неоплате кредита истребовать долг через суд; закладная подтверждает обременение в пользу банка). Покупатель становится собственником.

— Если собственник ипотечной квартиры решает продать ее, пока кредит не выплачен до конца, возникает вопрос, как выплачивать оставшуюся сумму долга: эту заботу возьмет на себя новый покупатель, а предыдущий становится продавцом.

Первым делом — в банк

Не только собственники ипотечного жилья, но и некоторые риелторы начинают сначала искать покупателя, который согласится на непростую сделку. Это не самый верный подход.

В первую очередь владелец должен известить банк, в котором оформлялся кредит, о намерении продать ипотечную квартиру. Лучше это сделать еще до подачи объявления, чтобы понять, выполним ли ваш план в принципе (пусть и редко, но случается, что банки запрещают проводить сделки с неоплаченными квартирами, так что вопрос с продажей снимается сразу).

У разных кредитных организаций процедуры переоформления ипотечных займов отличаются, поэтому надо выяснить, какой отдел вашего банка занимается этой темой. После этого лучше отправиться в отделение и задать все вопросы на личной встрече с сотрудником.

Если в банке не возражают против продажи ипотечной квартиры, поинтересуйтесь сроками рассмотрения заявки и переоформления договора. Они иногда затягиваются на полтора-два месяца.

Для альтернативной сделки это слишком долго — собственники другой квартиры (той, которую покупают продавцы-ипотечники взамен продающейся) скорее всего откажутся ждать, боясь упустить выгоду.

Не пугайте покупателя

Многим приобретение ипотечной квартиры кажется слишком рискованной процедурой — проще не разбираться, а сразу от нее отказаться. Но если описать всю схему и уточнить детали, реально убедить покупателя в обратном. А убеждать проще в личном разговоре.

На перепутье: как переоформить кредит

Итак, покупатель найден. Дальше все будет зависеть от его финансовых возможностей и кредитной истории. Вот три варианта развития событий:

Вариант 1. Покупатель вынужден тоже брать кредит, потому что у него нет необходимой суммы, чтобы разом расплатиться за покупку.

Так как кредитная история у него своя и совершенно иной набор документов, банк проводит проверку и решает, переоформлять ипотеку на нового клиента или нет.

Если на этом этапе выяснится, что второй заемщик не отвечает критериям банка, ему откажут — сделка не состоится.

https://www.youtube.com/watch?v=fOFAUVs-CJw\u0026pp=ygVO0JLQvtC30LzQvtC20L3QvtGB0YLRjCDQv9GA0L7QtNCw0LbQuCDQuNC_0L7RgtC10YfQvdC-0Lkg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyAyMDIz

Оставьте запрос на подбор профессионала рынка недвижимости для решения своих вопросов на сервисе Циан «Заявка риелтору»

важно

По словам Сергея Вишнякова, многие ошибаются, рассчитывая, что банк действительно гарантирует чистоту сделки. Банк лишь выдает кредит и делает срез ситуации по квартире на момент выдачи ипотеки. Историю квартиры банк уже не проверяет — нет ни ресурсов, ни возможностей. Все-таки это кропотливая  работа, отнимающая много времени и требующая массы опыта и внимания. 

К сожалению, не все сотрудники могут похвастаться такими компетенциями. При этом основные проблемы кроются как раз в истории: кто куда выписался, какие сделки были до этого и т.д.

Вариант 2. У покупателя есть достаточная сумма, чтобы выплатить кредитный долг продавца без привлечения нового займа.

Стороны приходят в банк, покупатель вносит на счет деньги, банк снимает обременение (при этом закладная передается продавцу), и сделка благополучно регистрируется — весь процесс занимает буквально день–два.

Иногда эта процедура затягивается из-за различных согласований и длительной передачи закладной.

В обоих случаях рискует покупатель, поскольку должен заплатить внушительную сумму долга, после чего ждать, пока банк снимет обременение и вернет закладную. Только после этого сделку будет доведена до конца, а покупатель вступит в права собственности без каких-либо обременений.

Это достаточно волнительная для покупателя ситуация: он расстается с крупной суммой (пусть и в качестве задатка), но при отказе продавца от сделки взыскать эту сумму обратно будет непросто. При этом квартира уже может быть продана кому-то другому. Здесь определенно есть риск мошенничества, утверждает Сергей Вишняков.

Некоторые также полагают, что можно отдать деньги продавцу задолго до совершения сделки. Такой вариант, конечно, есть, но вероятность его использования минимальна: лишь самые бесстрашные покупатели готовы дать большой задаток и потом спокойно ждать! 

Вариант 3. Новый заемщик подходит под банковские критерии — он платежеспособен, с документами всё в порядке. В этом случае ипотека переоформляется в том же банке, где кредитовался продавец, либо в другом — на выбор покупателя.

Ищете готовую квартиру? Больше всего вариантов вы найдете на Циан

Как только заемщик получает на руки закладную, открывается путь дальше — обременение снимается, можно подавать документы на регистрацию сделки. Если покупатель приобретает ипотечную квартиру с одновременным оформлением ипотеки на себя, на квартиру возникает новое обременение. 

важно

Не упускайте из виду, что пока идет процесс согласования, ежемесячные платежи все равно надо вносить: в противном случае позже кому-то придется выплачивать еще и пени за просрочку. Кто, как и когда должен платить, лучше уточнить в свой первый «предпродажный» визит в банк.

Продавцу потребуется ранее заключенный договор на получение ипотечного кредита. Покупателю (если он покупает квартиру в кредит) надо заранее заручиться одобрением банка на  ипотеку.

Банк продавца отказывается переоформлять ипотеку на покупателя

Со стороны ситуация выглядит странно: вы хотите продать квартиру, нашли покупателя, но вам не позволяют провести сделку. Такое бывает? Да, и это законное требование банка: именно он является залогодержателем (в залоге — квартира) и имеет право выступать против сделки.

1. Лазеек не существует: в Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо прописано обязательство ипотечного заемщика согласовывать отчуждение недвижимости с банком.
2. Именно поэтому мы и рекомендуем еще до подачи объявления о продаже обсудить вопрос с организацией-кредитором.
3. Ход конем — рефинансирование

Альтернативный вариант — рефинансировать ипотечный кредит в другом банке. Для этого продавец должен предоставить тот же набор документов, что и в первый раз, когда он оформлял кредит для покупки той самой квартиры, которую теперь продает.

После одобрения банка можно выходить на сделку. Параллельно вы получаете более выгодный процент по кредиту (обычно именно для этого рефинансирование и проводится). Но расходы в этом случае тоже будут: за выдачу кредита, перерегистрацию сделки, страховку и прочее.

В общей сложности дополнительные траты достигают 100 тыс. рублей.

Поэтому если сумма долга по ипотеке небольшая (в пределах 1–2 млн рублей), подумайте о потребительском кредите — вдруг он окажется выгоднее рефинансирования? Тогда продавец погасит ипотеку досрочно и продаст квартиру необремененной, после чего будет выплачивать потребительский кредит. Еще один вариант — занять недостающую для погашения сумму у друзей/знакомых. Это самые простые способы продать ипотечную квартиру.

Зона риска для всех

А что если покупатель будет ежемесячно перечислять деньги продавцу, который продолжит выплачивать ипотеку, но квартира при этом будет переоформлена на нового человека?

Фактически такую схему реализовать можно, но на официальное проведение сделки рассчитывать не стоит: зарегистрировать переход права собственности не удастся — в зоне риска окажутся обе стороны. Даже если продавец и покупатель — друзья и полностью доверяют друг другу, банк все равно не имеет оснований для переоформления кредита, возвращения закладной и снятия обременения.

Следовательно, официально зарегистрировать сделку не выйдет, а в случае разногласий представить в суде будет нечего. Даже если стороны заключат между собой личный договор, напишут расписку и обязательство, законной силы эти бумаги иметь не будут. Любые действия, связанные с недвижимостью, должны быть зарегистрированы.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.

Заемщикам хотят дать возможность самостоятельно продавать ипотечное жилье

Соответствующий законопроект Госдума обсудит сегодня. Какие проблемы он решит и как сейчас продаются квартиры несостоятельных должников?

Донат Сорокин/ТАСС

Госдума 8 декабря обсудит законопроект об ипотеке. В случае принятия он даст заемщику возможность самостоятельно продать залоговое жилье.

Сейчас гражданин может сделать это на публичных торгах или на аукционе.

При этом заемщик должен дополнительно оплатить услуги организатора торгов (до 3% от стоимости имущества), иногда еще и исполнительный сбор (7% от стоимости имущества), а также работу оценщика.

Москвич Леонид рассказал Business FM историю своей гражданской жены. Четыре года назад она решила рефинансировать задолженности в микрофинансовых организациях и для этого обратилась в некое финансовое агентство. Там ей нашли инвестора, который выкупил долг, потом этот же долг выкупил второй инвестор, потом третий.

На последнем этапе от женщины потребовали передать квартиру в залог одному из банков. Леонид говорит, что рыночная стоимость жилья составляет 11 млн рублей. Но квартиру оценили в 6 млн. Банк выдал эту сумму в кредит под залог, причем почти половину тут же пришлось отдать за услуги тех самых инвесторов.

После этого женщина не смогла платить по кредиту, и банк через агентство очень быстро квартиру продал за все те же 6 млн, рассказывает Леонид:

Таких квартир на рынке много, и необязательно их продает банк. Заемщик, например, потеряв работу, сам выставляет залоговую квартиру. Обычно для этого нужно получить разрешение банка.

Покупатель передает деньги, на них гасится кредит, а разница остается у продавца, то есть у заемщика. Но нередко бывают случаи, когда человек перестает обслуживать долг.

Тогда банк обращается в суд, по его решению забирает квартиру и выставляет на продажу, как правило, по очень низкой цене. А для кого-то это целый бизнес, говорит риелтор Андрей Веселаго.

https://www.youtube.com/watch?v=fOFAUVs-CJw\u0026pp=YAHIAQE%3D

Андрей Веселагориелтор «»

В Госдуме сейчас хотят дать заемщику возможность самому продать квартиру. Законопроект уже прошел первое чтение. Согласно тексту, у заемщика, который перестал обслуживать долг, будет полгода для того, чтобы самостоятельно реализовать недвижимость. Вот что Business FM рассказал председатель думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Анатолий Аксаков председатель комитета Госдумы по финансовому рынку

За продажами ипотечных квартир обычно скрывается драматическая история: потеря работы, здоровья, просто тяжелая жизненная ситуация. Причем, когда квартиру покупают, для этого должны быть какие-то накопления, чтобы внести первоначальный взнос. То есть это личные деньги, возможно, наследство, средства от продажи другой квартиры и так далее.

И вот эти деньги люди и теряют, когда банк самостоятельно или через агентство продает недвижимость с большой скидкой к рыночной цене. То, что предлагает Госдума, вряд ли понравится кредитным организациям. Банку главное убрать образовавшуюся «дыру» и побыстрее избавиться от непрофильного актива.

Но заемщикам хотят дать шанс продать залоговую недвижимость дороже, чтобы вернуть хотя бы то, что в нее вкладывали.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Россиянам разрешили перепродавать ипотеку вместе с процентами и долгом: что происходит?

Статья будет полезна тем, кто хочет узнать, можно ли продать ипотечную недвижимость на условиях, которые предлагал банк при покупке. Разбираемся, кто и как сможет воспользоваться выгодным предложением.

Россияне смогут продать залоговое вторичное жилье по ипотечной ставке, которая была действительной при покупке этой самой недвижимости. Такую схему своим клиентам уже предложил один из крупнейших российских банков – Сбербанк. Об этом сообщают «Известия».

В чем преимущества такой схемы

До этого при покупке квартиры, взятую в ипотеку, покупатель должен был оформить новый кредит на жилье. Как правило, со временем ставки по таким займам увеличиваются, из-за чего заемщикам приходится переплачивать за квартиру большую сумму.

Новая схема поможет сэкономить на покупке жилья, отмечает заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Сегодня средние ставки по ипотеке выросли на 2-3%, по сравнению с серединой 2021 года.

Поэтому возможность взять ипотеку на условиях, которые предлагала банковская организация при покупке вторички ранее, позволит клиенту сократить переплату.

Кредит «Вторичное жильё»

Когда россияне увидят выгоду в покупке вторичного жилья по новой схеме, ликвидность таких квартир и спрос на них существенно вырастут. При этом продавцы даже смогут повысить стоимость продаваемой недвижимости, добавляет главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк.

«Покупатели будут намного меньше опасаться приобретения залоговых квартир, интерес к ним значительно повысится, что скажется на общем оживлении отрасли», − уверен заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

Как действует данный вид ипотеки

Новая схема покупки вторичного жилья, которое приобретено в ипотеку, работает так же, как и обычный кредит на недвижимость. Покупатель квартиры предоставляет полный пакет документов и ждет одобрения заявки от банка, рассказывает Решетникова. За переоформление взимается комиссия 1% от остатка суммы по кредиту, но не менее 12 и не более 30 тысяч рублей.

Семейная ипотека«Потребуется, как и при обычной ипотеке, оплатить страховку, зато нет необходимости проведения повторной оценки квартиры и нет требований к минимальному размеру первоначального взноса, − подчеркивает эксперт.

Однако есть небольшая оговорка: воспользоваться выгодным предложением смогут клиенты с хорошей кредитной историей и без крупных задолженностей, обращает внимание собеседник издания.

Почему именно сейчас

Банки в последние годы не предлагали россиянам такую возможность, хотя она существовала, напоминает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Это объясняется неактуальностью программы, так как ставки по ипотечным займам предыдущие годы постепенно снижались.

Однако ситуация на рынке недвижимости меняется, и забытая схема ипотеки становится снова актуальной. Поэтому Сбербанк первым решил испытать эффективность такого предложения.

Итоги:

• Россиянам предложат покупать вторичное жилье в ипотеку по ставке, которую банк предлагал при покупке недвижимости прежним владельцем.
• При этом не нужно будет производить переоценку квартиры, и для новых покупателей не будет требований к сумме первоначального взноса.
• Чтобы оформить ипотеку по новой схеме, нужно будет действовать так же, как и при традиционной покупке квартиры в кредит: предоставить документы, дождаться одобрения заявки, оплатить страховку. Единственным добавлением к привычному процессу станет комиссия в размере 1% от остатка суммы по кредиту.
• Однако воспользоваться выгодным предложением смогут только покупатели с хорошей кредитной историей.
• Эксперты считают, что такое нововведение повысит спрос на вторичку.
• Если вы планируете покупку квартиры, советуем вам подобрать выгодные варианты ипотеки здесь.
• А если вы хотите построить собственный дом в ипотеку, то здесь вы сможете найти полезные советы, которые помогут вам сэкономить.

Кредит «На покупку квартиры и апартаментов»

Больше полезных новостей читайте в нашем телеграм-канале Bankiros.ru.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Как продать ипотечную квартиру в ипотеке — 2 схемы

1. Проживём.com≫
2. Квартира≫
3. Продажа≫
4. В ипотеке

Статья обновлена: 2 марта 2023 г.

Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге).

У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться. В общем, опыт в таких продажах у меня есть.

Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Есть отдельная инструкция — как продать ипотечную квартиру и с мат.капиталом. Продолжим.

Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем им придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.

Раздела инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:

Этап №1 — Сообщаем банку о намерении продать квартиру

Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка решает по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

1. Банк дает согласие на продажу.

   Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.

   Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, когда у моих клиентов ипотека в ВТБ.

   Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.

2. Банк не дает согласия.

   Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.

   Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Банк дал согласие, покупатели найдены, теперь осталось все подготовить и провести сделку. Здесь я также выделила 2 ситуации и по каждой из них написала отдельную инструкцию: 1) если нашли покупателей, которые купят квартиру только за свои деньги без ипотеки, субсидий и прочего; 2) покупатели тоже с ипотекой.

Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий

Давайте сначала кратко расскажу как все оформляется: 1) Проводится задаток. Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.

2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки и им дают справку с суммой остатка долга. 3) Составляется образец/проект договора купли-продажи и продавец передает его сотруднику банка. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде.

5) В день сделки: участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — одну банку (долг по ипотеке), остальную продавцам. Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи.

После того как деньги заложены, там же в банке участники подписывают договор купли-продажи. Далее участники сделки подают все необходимые документы в МФЦ или в Рег.палату для регистрации сделки. 6) После того как сделку зарегистрируют, участникам выдадут на руки новые выписки из ЕГРН на квартиру.

В них будет указано, что покупатели теперь является новыми собственниками — в строке «Правообладатели» будет написаны их ФИО. Продавцы должны отнести эту выписку и на ее основании банк забирает с ячейки свою часть денег, а продавцы свою.

1. Покупатели передают продавцам небольшую сумму денег в качестве задатка.

   Подписывается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. На сайте есть статья о задатке, но она нацелена больше на покупателей квартиры, а не на продавцов. Но все равно ее прочтите, чтобы иметь представление.

   Задаток служит гарантом, что в дальнейшем участники выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После подписания документов о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.

   Если покупатели по своей вине не выйдут на сделку, задаток остается у продавцов. Если же продавцы отказываются, они обязаны вернуть покупателям задаток обычно в двойном размере.

   Это называется обеспечительной функцией задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

   Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ.

   Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям.

   В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.

2. Продавцы идут в свой банк и пишут заявление о досрочном погашении ипотеки.

   Присутствие покупателей здесь не требуется. После подачи заявления продавцам дадут справку с суммой остатка долга.

3. Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его сотруднику банка

Как продать ипотечную квартиру?

Вы купили квартиру в ипотеку, но не обязаны жить в ней всегда. Если вы хотите купить другую недвижимость, а существующая вам больше не нужна, есть несколько способов продать квартиру в ипотеке. Рассказываем, можно ли продать ипотечную квартиру быстро и без рисков, уточняем порядок налогообложения, перехода права собственности и другие нюансы, которые необходимо знать при продаже недвижимости, купленной с привлечением ипотечного кредита.

https://www.youtube.com/watch?v=n2s-h4c72f4\u0026pp=ygVO0JLQvtC30LzQvtC20L3QvtGB0YLRjCDQv9GA0L7QtNCw0LbQuCDQuNC_0L7RgtC10YfQvdC-0Lkg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyAyMDIz

При покупке недвижимости в ипотеку до момента полного расчета по ипотеке квартира находится в залоге у банка. Это налагает ограничения на операции купли-продажи: просто взять и продать ее без одобрения залогодержателя нельзя.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, возможна со снятием обременения и без. Рассмотрим варианты подробно.

Полная выплата кредита до момента продажи ипотечной квартиры автоматически инициирует снятие обременения и получение права полного распоряжения недвижимостью. Этот способ удобен, если:

• кредит выплачен почти полностью или вы располагаете достаточной суммой, чтобы погасить взятую ипотеку
• вы нашли покупателя, готового внести аванс по предварительному договору продажи квартиры в размере остатка вашего долга перед банком
• вам нужно срочно продать недвижимость, а наличие обременения затягивает поиск покупателя

Если позволяет доход, вы можете оформить потребительский кредит на нужную сумму и закрыть его деньгами от продажи квартиры сразу после завершения сделки. Переплата в этом случае будет небольшая — на снятие обременения уходит до 40 дней: банк отправляет документы в Росреестр в течение 30 дней, еще 10 дней заявление обрабатывается федеральной службой.

Если у вас непростое финансовое положение, остаток долга по кредиту большой, а покупатель сам планирует оформлять ипотеку, ваш кредит можно переоформить на него.

В этом случае покупатель приобретает недвижимость с обременением Банка. Покупатель может оформить ипотечный кредит в том же Банке, где оформлен кредит у Продавца.

Можно ли продать квартиру и изменить условия кредитования зависит от многих факторов: наличия новых предложений банка с более выгодными условиями, возможности включения нового заемщика, кредитного рейтинга покупателя вашей квартиры.

При таком варианте продажи есть несколько нюансов:

• Ваш покупатель должен удовлетворять условиям банка, а именно: иметь достаточный доход, не иметь текущих просроченных задолженностей, соответствовать по возрасту. Хорошо, когда у человека уже есть предварительное одобрение по ипотеке, известна сумма кредитования и она покрывает остаток стоимости вашего кредита.
• Необходимо получить предварительное согласие банка и только потом инициировать продажу ипотечной квартиры. Банк изучает данные обо всех заемщиках и может отказать, если у вашего покупателя негативный кредитный рейтинг, нет денег на первоначальный взнос или уже есть несколько кредитов.
• Если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец, обременение Продавца не снимается до момента погашения ипотечного кредита Продавца. После перехода права собственности на Покупателя и погашение ипотечного кредита возможно снятие обременения. Покупатель подает заявку на ипотеку и выбирает обремененный объект. А если новый кредит оформляется в другой организации, текущий кредит погашается средствами нового, после этого снимается обременение, и квартира передается под залог новому банку. В этот период может применяться базовая ставка по ипотеке без учета персональных скидок. Процесс смены залогодержателя может занять больше месяца.

В случае, если покупатель по каким-то причинам не хочет оформлять ипотечный кредит либо может претендовать только на потребительское кредитование, имеет собственные средства, но не готов заключить предварительное соглашение и внести аванс в размере остатка долга по вашему договору, невыплаченную ипотеку можно погасить в процессе сделки.

В этом случае остаток долга погашается покупателем уже в процессе заключения договора купли-продажи квартиры. Продавать квартиру не запрещено, но для начала сделки необходимо одобрение банка.

Продавцу необходимо получить в банке выписку об остатке долга, предоставить ее покупателю, после чего составляется договор, покупатель перечисляет сумму стоимости квартиры в банк в счет подтверждения намерений.

Сумма разносится на два аккредитива или две ячейки: одна для погашения долга по текущей ипотеке, вторая — для окончательного расчета с продавцом.После регистрации сделки сумма остаточной задолженности продавца переводится в пользу банка и считается залоговым платежом по договору купли-продажи.

Этими деньгами закрывается текущая ипотека, банк снимает обременение и после вывода из-под залога квартира полностью переходит в распоряжение продавца. Сделка продолжается в обычном формате, покупатель передает остаток суммы и покупает уже «чистую» квартиру.

https://www.youtube.com/watch?v=n2s-h4c72f4\u0026pp=YAHIAQE%3D

Такой способ продажи квартиры удобен тем, что:

• Сделка контролируется банком и полностью безопасна для сторон. Покупатель защищен от неисполнения обязательств продавцом, продавец — от изменения условий со стороны покупателя.
• Покупатель может использовать любые средства, включая собственные накопления или кредит, полученный в этом же банке или других. Например, в Райффайзен Банке можно взять кредит без залога на сумму до 3 млн рублей или под залог другой недвижимости в собственности на сумму до 18 млн рублей.

Все зависит от остатка долга, целей продавца, условий продажи и в, какой-то мере, удачи. Не все покупатели имеют средства для первоначального взноса, готовы погасить чужой кредит или выкупить его на текущих условиях.

При возможности использования маткапитала в качестве первоначального взноса, найти покупателя вторичной квартиры с обременением может быть непросто. Хорошие шансы только в том случае, если низкая цена.

Но учитывая, что продажа квартиры после долгой ипотеки сама по себе не вполне выгодна, так как реальная стоимость будет выше из-за уплаченных процентов, редкий продавец готов снизить цену еще больше, чтобы только продать жилье.

Говорить о том, что квартиру с обременением невозможно продать нельзя: кто-то хочет жить именно в вашем доме или переехать в квартиру с готовым ремонтом, нужно просто подождать. Если остаток долга небольшой — покупателя найти проще. Погасите часть кредита самостоятельно, чтобы повысить привлекательность предложения.

Со стороны банков препятствий при проведении сделок обычно нет: даже если покупатель не располагает всей суммой, может быть предложен кредит, смена залогодателя по текущему договору.

Главное, чтобы покупатель удовлетворял требованиям банка, и уточнить это нужно еще до начала заключения договора.

Недвижимость под обременением уже проверена банком, что упрощает повторное согласование объекта залога.

При покупке недвижимости все граждане РФ, являющиеся плательщиками подоходного налога, могут получить имущественный вычет. При продаже квартиры, за которую получен вычет, никаких доначислений не производится. Право на вычет не сопряжено с правом продажи имущества, вычет остается у вас.

Но если квартира была в собственности менее 5 лет, при ее продаже необходимо уплатить налог с доходов в размере 13%. При расчете суммы налога учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. В расчет принимается сумма договора купли-продажи, а не проценты банку. Но с уплаченных процентов тоже можно получить налоговый вычет, что частично компенсирует ваши затраты.

Если вы купили квартиру за 5 млн рублей и продали ее за 6 млн, налог необходимо уплатить с 1 млн разницы.

Если квартира была в собственности более 5 лет, НДФЛ не взимается. Налог не платится, если цена продажи равна цене покупки или ниже ее. Занижение стоимости не рекомендуется — это может привести к налоговым санкциям. Более того, стоимость недвижимости не может быть ниже кадастровой: проверьте эту информацию в Росреестре до того, как указывать сумму договора.

• Если вы купили квартиру в ипотеку, но все еще не погасили кредит, продавать недвижимость не запрещено.
• Продать квартиру можно предварительно погасив долг перед банком, договорившись с покупателем о погашении его силами вашего долга в счет стоимости квартиры или через переоформление кредитного договора на него.
• Сделки при участии банка безопасны, но требуют предварительного согласования. Вы должны получить разрешение банка на эту операцию, а покупатель должен соответствовать требованиям кредитной организации в случае, если придется оформлять кредит.
• В зависимости от условий банка, возможно одновременное рефинансирование ипотеки по более выгодным ставками при смене залогодателя.
• Если вы получили налоговый вычет, при продаже квартиры он остается у вас.
• Если квартира была в собственности менее пяти лет и продана дороже, чем куплена, с разницы в цене необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%.
• Продать квартиру под ипотекой сложнее, так как не у всех покупателей есть собственные средства, а переоформить кредитный договор на нового заемщика получается не всегда. Чтобы ускорить продажу, постарайтесь максимально сократить остаток долга.

Без лишних бумаг за несколько минутПерейти в приложениеЗаполнить на сайте

Эта страница полезна?

100% клиентов считают страницу полезной

Как продать квартиру в ипотеке

Квартира, за покупку которой вы выплачиваете ипотеку, находится в залоге у банка. Это гарантия того, что вы вернете деньги с процентами. Если не сможете, недвижимость продадут на торгах, а вырученные деньги направят в счет погашения долга.

https://www.youtube.com/watch?v=EqGpElteHpY\u0026pp=ygVO0JLQvtC30LzQvtC20L3QvtGB0YLRjCDQv9GA0L7QtNCw0LbQuCDQuNC_0L7RgtC10YfQvdC-0Lkg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyAyMDIz

Залоговая квартира, конечно, принадлежит вам, но пока вы платите кредит, распоряжаться ею можно с ограничениями — например, когда вы захотите ее продать.

Какие ограничения есть при продаже квартиры, которая куплена в кредит

В законе «Об ипотеке» сказано, что заложенное имущество может быть продано «лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором». То есть придется спрашивать разрешение у банка. Если он даст согласие, недвижимость можно будет продать. Но тогда нужно погасить кредит или переоформить его на нового собственника.

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Собственнику квартиры нужно получить разрешение от кредитора, желательно сделать это до публикации объявления. Если квартира строится, потребуется еще и разрешение застройщика.

Вот какие способы продажи ипотечной квартиры существуют:

Продажа с досрочным погашением ипотеки

Продавец может погасить кредит досрочно. Или попросить на это деньги у покупателя квартиры. Схема выглядит так:

• Получить согласие банка на продажу.
• Предупредить о досрочном погашении ипотеки.
• Получить справку об остатке задолженности.
• Собрать необходимую сумму (из своих средств или из средств покупателя).
• Оформить предварительный договор купли-продажи, договор задатка, если деньги предоставляет покупатель.
• Закрыть долг по ипотеке.
• Снять обременение с квартиры.
• Завершить сделку, получить от покупателя оставшуюся сумму, а ему передать квартиру.
• Зарегистрировать переход права собственности.

Погашение ипотеки во время сделки

Погасить ипотеку можно и при проведении сделки, когда весь процесс регулирует банк. Этот вариант безопаснее первого.

«Если у покупателя достаточно денежных средств на погашение оставшейся части кредитных обязательств продавца, тогда он выплачивает необходимую сумму банку, который снимает обременение, а стороны спокойно регистрируют переход права собственности», — говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

Для расчетов используют две ячейки: одна для погашения остатка долга по ипотеке, другая — для выплаты остатка стоимости квартиры.

Продажа квартиры вместе с ипотекой

Еще один вариант, когда ипотека владельца квартиры переоформляется на покупателя. Вместе с ней в собственность переходит и квартира. Такая сделка проходит под наблюдением банка.

«Первое, от чего нужно оттолкнуться, — это остаток долга. Чем он меньше, тем легче продать квартиру, — говорит эксперт компании Nalog98.ru Александр Егоров. — Также важно, чтобы покупатель квартиры подошел под требования банка. Это нужно выяснить еще до заключения договора».

Минус в том, что на такую сделку сложно найти покупателя. Ипотечное жилье приобретают чаще всего либо риелторы, либо люди, у которых недостаточно свободных денежных средств для того, чтобы приобрести квартиру по рыночной цене, считает Владимир Кузнецов.

«Все дело в том, что сделки купли-продажи ипотечных квартир проводят со скидкой 20–30% от рынка в силу наличия обременения», — рассказывает эксперт.

Подобрать ипотеку

Банк сам продает ипотечную квартиру

Это случается, если заемщик допускает длительные просрочки или вообще не платит ипотеку. Тогда банк продает квартиру на торгах, чтобы из вырученных средств закрыть долг.

Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — погасить кредит. Появляются претенденты и назначают свою цену. Побеждает тот покупатель, который предложит больше.

Квартира на аукционе: в чем выгода, как купить и можно ли использовать ипотеку

Какие нужны документы

Основные документы, которые понадобятся для продажи ипотечной квартиры:

• Паспорта участников сделки, владельцев недвижимости
• Свидетельства о рождении детей, у которых есть доля в квартире
• Разрешение органов опеки на продажу квартиры
• Согласие супруга на продажу
• Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных в квартире
• Выписка из ЕГРН
• Справка об отсутствии долга по коммуналке
• Справка об оценке квартиры
• Справка о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах

Как снять обременение с квартиры

1. Как только вы внесете последний платеж, проверьте, что он дошел до банка.
2. Закажите в банке справки: о полном погашении кредита и о состоянии кредитного счета (она подтверждает нулевой остаток).

   Заберите у банка закладную с пометкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

3. Подайте в МФЦ заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.
4. Проверьте, что обременение сняли: информацию можно посмотреть в выписке из ЕГРН.

   Чтобы ее получить, воспользуйтесь онлайн-сервисом Росреестра или закажите выписку в МФЦ или на «Госуслугах».

Налоги и вычеты при продаже ипотечной квартиры

Если квартира была в собственности менее пяти лет, придется заплатить 13% налога с доходов. При расчете суммы учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. То есть, если вы покупали квартиру за 3 млн рублей, а продали ее за 5 млн, то налог нужно будет заплатить с 2 млн рублей.

Можно получить имущественный вычет с покупки недвижимости. Вычет доступен в размере, не превышающем 2 млн рублей. Получить можно 13% от этой суммы, но только в пределах фактически потраченных на квартиру средств, то есть до 260 тыс. рублей. Если вы воспользовались вычетом в размере меньше лимита, то остаток можно получить при следующей покупке недвижимости.

Также есть вычет по процентам за ипотеку, для него лимит — 3 млн рублей. Заявить возврат с ипотеки можно только один раз, только на один объект. Подробнее о том, как это сделать, читайте в нашей инструкции.

Частые вопросы

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?

Если квартира была куплена с использованием маткапитала, родители должны выделить детям доли в праве собственности. Раз у объекта есть несовершеннолетние собственники, на продажу необходимо согласие органов опеки.

Как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок

Легко ли продать квартиру с ипотекой?

• В каждом из вариантов продажи ипотечной квартиры могут возникнуть свои нюансы, говорит Владимир Кузнецов:
• «Банк может отказать какой-либо из сторон в согласовании сделки, либо сама сделка может сорваться из-за слишком продолжительных раздумий банка и неготовности покупателя долго ждать и так далее, но концептуально важным является тот момент, что продажа ипотечной квартиры, во-первых, возможна, а во-вторых, в ряде случаев является даже выгодной, причем как для покупателя, так и для продавца».
• Какие есть минусы в продаже ипотечной квартиры:

• Сложно найти покупателя
• Из-за обременения цена объекта может быть ниже рынка
• Банк может не разрешить сделку
• Банк может не согласовать покупателя

Нужно ли возвращать налоговый вычет?

Нет. При продаже квартиры полученный за нее вычет остается у продавца.

На что еще нужно разрешение банка в использовании ипотечной квартиры

• Перепланировка. Собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения ее стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
• Продажа.
• Дарение.
• Раздел при разводе. У супругов возникает общий долг перед банком и совместные обязательства по выплате кредита. Если брачного договора нет, при разделе любой совместно нажитой собственности стоит заключить нотариальное соглашение. Для подготовки такого документа нотариус потребует согласие банка.
• Сдача в аренду. Получать доход с недвижимости, находящейся в залоге, не запрещено, это тоже сказано в статье 346 ГК РФ. Но может потребоваться разрешение банка, если это предусмотрено кредитным договором.
• Регистрация других людей. Это не запрещено, но в кредитном договоре могут быть условия про согласование с банком.

На что не нужно разрешение банка

• Ремонт. Можно красить полы и стены, менять плитку в ванной, натягивать потолки, покупать дизайнерскую мебель — делать все, что не приводит к снижению стоимости недвижимости.
• Завещание. Правда, кроме недвижимости наследник приобретает и обязанности по кредиту, если он еще не выплачен.

Выбор пользователей Банки.ру