Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

https://www.youtube.com/watch?v=BVQq_1_KZCM\u0026pp=ygVp0JfQsNC80LXQvdCwINGC0YDRg9CxINCyINC90LXQttC40LvQvtC8INC_0L7QvNC10YnQtdC90LjQuCDQvNC90L7Qs9C-0LrQstCw0YDRgtC40YDQvdC-0LPQviDQtNC-0LzQsCAyMDIz

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

https://www.youtube.com/watch?v=BVQq_1_KZCM\u0026pp=YAHIAQE%3D

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

• вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
• привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Замена стояков в многоквартирном доме: кто должен и за чей счет

Замена стояков в многоквартирном доме – обязательная процедура не только при возникновении аварийной ситуации. Правила осуществления закреплены в ряде правовых нормативных актов РФ. Рассмотрим, кто является ответственным лицом за проведение работ, как производится оплата за них, может ли какая-то из сторон отказаться от участия в замене стояка.

Замена стояков – чья обязанность?

Наличие собственного жилья накладывает на владельцев ряд обязанностей по его обслуживанию. Так, жильцы должны за свой счет производить ремонтные работы всех водопроводных труб, расположенных в квартире.

Сложности у некоторых вызывает вопрос, кто осуществляет обслуживание и замену стояков в многоквартирном доме.

Стояком именуется общая вертикальная труба, проходящая через все этажи, по которой в дом поступает вода и осуществляется водоотведение.

И если трубы внутри квартир – это личное имущество собственников жилья, то стояки относятся к имуществу общедомовому. Жильцы имеют право в рамках своей квартиры:

• установить новые радиаторы;
• заменить трубы – ответвления от стояка;
• сменить сантехнику;
• установить индивидуальные приборы учета воды.

Нормативная база

Чтобы не быть голословными, обратимся к ряду законодательных актов:

• ст. 161 ЖК РФ устанавливает, что обслуживание общедомового имущества – это обязанность тех структур, которые осуществляют управление многоквартирным домом (управляющая компания, ТСЖ, жилищный кооператив);
• ПП № 491 определяет, какие работы входят в определение содержания общего имущества;
• постановление Госстроя № 170 устанавливает порядок организации работ в отношении общедомового имущества при капитальном ремонте и текущем обслуживании;
• методическое пособие МДК 2-04.2004 дает перечни работ, включенных в платежные документы, на основании которых собирают средства на текущий и капитальный ремонт. Документ устанавливает, что замена и обслуживание стояков оплачиваются жильцами при оплате квитанций и дополнительных сборов не требуют.

Кто платит?

В данном правиле имеется исключение. Если авария возникла по вине жильца, демонтаж и установку новой конструкции обязан оплачивать именно он. Например, при проведении сварочных работ был существенно поврежден стояк. В таком случае жильцы обязаны уведомить сотрудников управляющей компании, а не устранять неисправность самостоятельно.

Если жильцы самостоятельно произвели монтаж части стояка и желают при осуществлении общих работ по демонтажу и замене, оставить эту часть, им необходимо оговаривать вопрос в индивидуальном порядке с руководством управляющей компании. В таких ситуациях, обычно, идут навстречу, но за монтаж конструкции тогда придется платить самостоятельно.

Предусмотренные нормативы

Замена стояков осуществляется согласно установленным нормативам. Она предусмотрена по следующим причинам:

• естественный износ конструкции;
• аварийная ситуация, повлекшая поломку труб;
• окончание установленного эксплуатационного срока действия;
• капитальный ремонт в многоквартирном доме.

Т.е. трубы меняются в плановом, или в аварийном режиме.

В качестве гарантийного срока, отпущенного для эксплуатации, установлен временной отрезок в 25 лет. По его истечении трубы обязана заменить компания, управляющая многоквартирным домом. Сделать это надлежит даже, если никаких повреждений и протечек конструкции не наблюдается.

Исключением являются трубы из полипропилена. Большинство компаний предпочитают при замене устанавливать их по следующим причинам:

• срок их службы дольше в 2 – 4 раза. Гарантия на некоторые виды труб составляет до 100 лет;
• окупаемость таких изделий на порядок выше;
• полипропилен обладает высокой прочностью и легкостью, плюс он не подвержен коррозии и благодаря скользящей поверхности внутри труб образование налета происходит с меньшей интенсивностью.

Как выглядит процедура замены стояка

Вне зависимости от причины, приведшей к необходимости замены стояка, процедура эта подразумевает:

1. Полное изъятие старой конструкции.
2. Установка новых труб.

Чтобы процесс был запущен, заинтересованным лицам, т.е. жильцам следует обратиться в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом. Чаще всего такую функцию выполняют управляющие компании (УК). Жильцы подают письменное заявление с обоснованием причин. Сотрудники УК рассматриваю ее, и если причины удовлетворительны, назначают срок, когда конструкции будут заменены.

В установленное время мастера отключают холодное и горячее водоснабжение. Затем при помощи инструмента старые конструкции вырезаются. После по разметке монтируются новые водопроводные трубы. По окончанию работ мастера обязаны проверить всю конструкцию на герметичность. Т.е. при подаче воды, они осматривают детали на всех этажах и при необходимости в каждой квартире.

Меняют трубы не только проходящих через квартиры, но и расположенные в нежилых общих помещениях (подъездах, подвалах, чердаках и пр.).

Отказ жильцов от замены стояка

При возникновении серьезной аварийной ситуации, когда общую трубу прорывает, жильцы квартир обязаны предоставить мастерам беспрепятственный подход к коммуникациям. Можно ли отказаться от ремонта стояка? Нет, нельзя, т.к.

он относится к имуществу общедомовому и по правилам должен содержаться в надлежащем техническом состоянии.

Не имеют права жильцы отказаться и от планового осмотра труб. В связи с криминогенной обстановкой сотрудники УК обычно заранее вывешивают объявление, в котором указываются сроки проведения осмотра коммуникаций. В таком случае жильцы могут позвонить в компанию или осуществить непосредственный визит, чтобы навести справки.

Основания осуществления работ

Любые манипуляции сотрудников управляющей компании или наемных работников со стороны в отношении общедомовых коммуникаций должны документально подкрепляться. Для проведения ремонта труб или замены потребуются:

1. Заявление от жильцов дома об аварийном состоянии конструкции.
2. Акт проверки технического состояния общих коммуникаций с заключением о причинах и необходимости ремонта или замены.

Если жильцы обращаются в управляющую компанию с заявлением, оно должно быть рассмотрено в течение 3-х дней. На него обязаны дать мотивированный ответ.

Конечно, при условии, что ситуация серьезная и аварийная, достаточно будет телефонного звонка в специальную аварийную службу. Компания обязана прислать ремонтных рабочих в кратчайшие сроки.

Последние перекроют воду и найдут причину возникшей неисправности.

При возникновении чрезвычайной ситуации полностью стояк не меняют. Просто вырезают часть трубы и на ее место монтируют новую. В таком случае владельцу квартиры на руки редко выдают какие-либо документальные подтверждения.

Если же работы проводились планово, то после демонтажа стояка и установки нового составляется Акт выполненных работ, который включает в себя следующую информацию:

• название документа;
• дата заключения договора на проведение работ и наименование сторон, заключивших его между собой;
• причина проведения работ с указанием технического состояния конструкций;
• перечень предполагаемых работ;
• список выполненных работ с описанием материалов и конструкций;
• если какая-то часть из планируемых действий не была осуществлена, дается объяснение причины;
• планируемая стоимость и реальные затраты на проведение демонтажа и установки;
• ответственный за выполненные работы;
• подписи сторон с расшифровкой;
• дата составления Акта.

Документ составляется минимум в 2-х экземплярах. Так, чтобы один из них был передан заказчику, а второй оставался у исполнителя. В качестве заказчика в данном случае выступает структура, управляющая многоквартирным домом, а не жильцы. При возникновении любых спорных вопросов хозяева и наниматели жилья могут сделать для себя дополнительную копию с Акта.

Что делать при возникновении конфликтных ситуаций

Несогласия по вопросам замены стояка могут возникнуть по вине любой стороны. Например, управляющая компания сочтет представленные причины несущественными и откажется от осуществления работ.

Или кто-нибудь из соседей заявит о своем несогласии с проведением замены. Водопроводные трубы относятся к объектам, повреждение которых может повлечь причинение существенного ущерба.

Поэтому затягивать разрешение конфликтной ситуации не стоит.

В таких случаях заинтересованные лица должны составить претензию на имя начальника управляющей компании, в которой изложить суть вопроса. Пишется она в произвольной форме. Чем больше жильцов ее подпишут, тем лучше.

Ответ на претензию сотрудники УК обязаны дать в течение 10 дней. Если он не устроит жильцов или вовсе не будет получен, следует составить исковое заявление и подать его в городской (районный) суд общей юрисдикции.

Переустройство инженерных систем мкд

Переустройство инженерных систем МКД без разрешительных документов считается самовольным Согласно ст. 25 ЖК РФ, установка, замена или перенос инженерных сетей, требующие внесения изменений в технический паспорт дома/помещения, подпадают под понятие…

Согласно ст. 25 ЖК РФ, установка, замена или перенос инженерных сетей, требующие внесения изменений в технический паспорт дома/помещения, подпадают под понятие «переустройство». Переустройство осуществляется после согласования с местной администрацией, которая должна выдать разрешение на основании ч. 6 ст. 26 ЖК РФ.

В случае отсутствия разрешительных документов переустройство считается самовольным. За такие действия предусмотрена административная ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ.

Для физических лиц штраф составляет до 2500 рублей. Кроме того, в определённых случаях, согласно ч. 6. ст.

29 ЖК РФ, суд может обязать собственника привести квартиру в прежнее состояние либо вынести решение о продаже такого помещения с торгов.

При этом не каждое изменение инженерных систем подпадает под понятие переустройство, ведь элементы внутридомовых инженерных систем МКД могут находиться как вне квартиры, так и внутри неё.

Если речь идёт о вмешательстве в работу общедомовых систем, то, помимо согласования с администрацией, требуется ещё и согласие остальных собственников.

В противном случае виновник будет наказан, а суд обяжет его привести в первоначальное состояние.

При переустройстве вносятся изменения в технический паспорт помещения в МКД

Сложнее дело обстоит с внутриквартирным оборудованием, замена которого, на первый взгляд, никак не повлияет на работу систем всего дома. В соответствии с ч. 1 ст.

25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, самовольным является переустройство, проведённое при отсутствии разрешения администрации, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ. Согласно п.

12 Правил № 491, собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества.

При этом Правила № 491 не содержат каких-либо запретов на самовольный демонтаж внутриквартирных элементов инженерных систем.

По смыслу ст.ст. 25, 26 ЖК РФ, проводимые переоборудование/перепланировка предусматривает внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Согласно п. 3.16 приказа № 37, такой документ содержит следующие сведения:

• год постройки здания,
• этажность,
• физический износ,
• наименование конструктивных элементов и их описание: наружные стены (материал), перегородки (материал), перекрытия (материал), полы в жилых комнатах, кухне, ванной, в других помещениях квартиры, проёмы, отделка стен, отделка потолков, вид отопления, наличие водоснабжения, электроснабжения (тип проводки), канализации, горячего водоснабжения, ванн или душа, сауны или бассейна, лоджий или/и балконов, телефона, радио, лифт, мусоропровод.

Таким образом, в технический паспорт квартиры не вносятся сведения о местоположении и о наличии отопительных приборов, находящихся в жилом помещении: трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, отопления, газа и т.п. Также на поэтажных планах не показываются радиаторы центрального отопления. При таких обстоятельствах замена батарей отопления, внутриквартирных трубопроводов либо электрических сетей переустройством не является.

Для демонтажа или замены радиаторов не предусмотрено согласование или разработка проекта

Согласно п. 1.7.1 Правил № 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах, производство которого допускается после получения соответствующих разрешений в установленном порядке, включает в себя:

• установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
• устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
• замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Это вытекает и из содержания формы заявления о даче согласия на переоборудование или перепланировку жилых помещений, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266, согласно которому для переоборудования помещений требуется разработка проекта, его согласование с определёнными службами.

Законодательством не предусмотрено получение какого-либо согласия для демонтажа и замены элементов инженерных систем, за исключением согласия управляющей организации или поставщиков тепловой энергии, которое требуется в период отопления для присоединения к сети. Не требуется для демонтажа и замены радиаторов и разработка какого-либо проекта.

Отсюда следует, что демонтаж элементов отопительной системы не относится к переоборудованию или перепланировке, поскольку, согласно приведённым выше нормативным актам, переоборудование и перепланировка не включает в себя демонтаж и замену отопительных радиаторов.

Изменения во внутриквартирных сетях не должны нарушать права и интересы граждан

Изменения, внесённые собственником помещений в инженерные сети внутри квартиры, могут быть сохранены только в случае, если они не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью.

В частности, законом не допускается перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем или оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств.

Более того, при замене каких-либо элементов инженерной системы следует позаботиться об идентичности вновь установленного оборудования по своим техническим параметрам. К примеру, если будут установлены трубопроводы меньшего диаметра, это может привести к нарушению циркуляции ресурса по системе, что может негативно отразиться на работе сетей в других квартирах.

Собственник помещения, входящего в тепловой контур МКД, не освобождается от оплаты услуги по отоплению

6 февраля Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-17260 по делу № А40-60960/2021 о взыскании с ИП задолженности за теплоэнергию, поставленную в нежилое помещение, которое отапливалось за счет транзитных трубопроводов, расположенных в подвале многоквартирного дома.

В июле 2020 г. ГУП Брянской области «Брянсккоммунэнерго» проверило состояние объектов сетевого хозяйства и выявило факт бездоговорного потребления теплоэнергии в нежилом помещении многоквартирного дома, принадлежащем индивидуальному предпринимателю Владиславе Величко.

По результатам проверки был произведен расчет объема и стоимости потребленного ИП ресурса за период с 12 сентября 2018 г. (дата регистрации права собственности на помещение) по 7 июля 2020 г. (дата составления акта) ей были выставлены счета на сумму более 600 тыс. руб.

Далее энергоснабжающая организация обратилась в суд с иском к Владиславе Величко о взыскании этой суммы и более 24 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В ходе судебного разбирательства суд установил, что в марте 2019 г. стороны заключили договор о теплоснабжении в отношении принадлежащих предпринимателю помещений площадью 612,75 кв.

м в МКД, по которому задолженность в пользу энергоснабжающей организации за отпущенный ресурс согласно составленным сторонами актам сверки по состоянию на конец 2019 г. составила 3421 руб., по состоянию на конец июня 2021 г. – 3255 руб.

Кроме того, предпринимателю на праве собственности принадлежат помещения, расположенные в том же МКД, общей площадью более 1,4 тыс. кв. м, в отношении которых и был составлен акт о бездоговорном потреблении теплоэнергии.

Со ссылкой на неотносимость транзитных трубопроводов, расположенных в спорном подвальном помещении, к отопительным приборам суд пришел к выводу об отсутствии в действиях потребителя признаков, достаточных для квалификации потребления теплоэнергии как бездоговорного. Признав правоотношения сторон начиная с 1 марта 2019 г.

подпадающими под действие договора теплоснабжения, согласно которому ИП обязана оплатить предприятию фактически принятое количество теплоэнергии, отраженное в актах приема-передачи ресурса и выставленных счетах, суд указал на необоснованный расчет потребления ресурса на основании составленного акта и отказал в удовлетворении иска.

Апелляция и кассация поддержали такое решение.

«Брянсккоммунэнерго» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными ее учета, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

В ходе обследования истцом помещения предпринимателя было выявлено наличие в нем радиаторов, регистров отопления, а также трубопровода отопления с нарушенной изоляцией, заметил Суд.

При этом в возражениях на иск ИП не оспаривала нарушение изоляции трубопроводов, указывая лишь на то, что они являются общедомовым имуществом и не относятся к отопительным элементам помещения.

Между тем, подчеркнул ВС, согласно «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами.

Термины и определения» многоквартирный дом – это оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капстроительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию с надземной и подземной частями с соответствующими помещениями, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения.

В состав общего имущества такого объекта входят внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета теплоэнергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, с помощью которой в МКД поддерживаются нужные нормативные параметры воздухообмена, температура воздуха в помещениях и комфортные условия проживания, а само здание защищается от негативного влияния температуры окружающей среды и влажности.

Предполагается, что собственники и иные законные владельцы помещений МКД, обеспеченного внутридомовой системой отопления, подключенной к централизованным сетям теплоснабжения, потребляют теплоэнергию для обогрева принадлежащих им помещений через систему отопления, к элементам которой, применительно к отдельному помещению, расположенному внутри МКД (помимо отопительных приборов), относятся полотенцесушители, разводящий трубопровод и стояки внутридомовой системы теплоснабжения, проходящие транзитом через такие помещения, а также ограждающие конструкции, в том числе плиты перекрытий и стены, граничащие с соседними помещениями. Такая презумпция может быть опровергнута отсутствием фактического потребления теплоэнергии, обусловленным, например, согласованным в установленном порядке демонтажем системы отопления помещения с переходом на иной вид теплоснабжения и надлежащей изоляцией проходящих через помещение элементов внутридомовой системы, а также изначальным отсутствием в помещении элементов системы отопления (неотапливаемое помещение).

ВС также напомнил, что коммунальная услуга по отоплению оплачивается собственником нежилого помещения в МКД по общему правилу вне зависимости от наличия или отсутствия теплопотребляющих установок (радиаторов отопления), если отопление помещения происходит за счет теплоотдачи транзитных стояков либо иных конструкций МКД, через которые в это помещение поступает теплоэнергия. В этом случае освобождение собственника спорных помещений, входящих в тепловой контур многоквартирного дома, от оплаты услуги по отоплению увеличивает бремя расходов на отопление остальных собственников помещений, в том числе за счет теплоэнергии (потерь), поступившей на обогрев помещения с нарушенной изоляцией трубопровода отопления.

«Суды вопреки сформированной судебной практике поддержали довод ответчика о том, что транзитные трубопроводы, расположенные в подвальном помещении, являются составляющей системы теплоснабжения всего МКД и при отсутствии подключенных к сети радиаторов отопления их нельзя рассматривать в качестве отопительных приборов, через которые поставляется тепловая энергия для ответчика.

Такие выводы, как и квалификация заявленного искового требования о взыскании бездоговорного потребления при отсутствии в нем указаний на это и на применение повышающего коэффициента, являются ошибочными, поскольку противоречат действующему нормативному регулированию и не соответствуют содержанию искового заявления и приложенных к нему документов», – отмечено в определении.

Таким образом, ВС счел, что у нижестоящих судов отсутствовали основания для освобождения собственника спорного помещения, входящего в тепловой контур МКД, от оплаты оказанной услуги по отоплению. В связи с этим он отменил обжалуемые судебные акты и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Партнер юридической фирмы INTELLECT Анна Устюшенко отметила, что Верховный Суд уже несколько лет последовательно придерживается «презумпции отопления», суть которой заключается в обязанности собственника, имеющего в своем помещении транзитные трубопроводы, оплачивать услуги теплоснабжения, если только им не доказано, что был произведен в установленном порядке демонтаж системы отопления с переходом на иной вид теплоснабжения и надлежащей изоляцией транзитных элементов внутридомовой системы либо элементы системы отопления изначально отсутствуют. «Полагаю, что в рассматриваемом деле фраза в решении суда первой инстанции о “неотносимости транзитных трубопроводов к отопительным приборам” вызвала “аллергическую реакцию” ВС РФ. Особенно с учетом таких нюансов дела, как нарушение изоляции трубопроводов, чего не отрицал собственник помещения. Довольно странно, что суд первой инстанции, рассматривавший дело в 2021 г., не учел ранее вынесенных решений по аналогичным спорам. В этой связи определение Суда выглядит последовательным и обоснованным – принятие иного решения противоречило бы сложившейся практике», – полагает она.

Что касается бездоговорного потребления, то, по словам эксперта, с ним в этом споре все было сложно: из постановления апелляции можно увидеть, что расчет суммы иска не включал в себя повышающий коэффициент, связанный с бездоговорным потреблением, – заявленная сумма была рассчитана как фактическое потребление тепла, такой же вывод можно сделать из комментируемого определения ВС. «В связи с этим вряд ли можно вести речь о правильном выводе суда первой инстанции, который отмел акт о бездоговорном потреблении и отказал во взыскании стоимости фактически потребленного ресурса. Разумеется, для уверенных выводов следует проверить расчет ресурсоснабжающей организации, но по общим фразам судебных актов можно заключить, что суды нижестоящих инстанций ошибочно отказали в иске, руководствуясь формальным подходом к применению акта о бездоговорном потреблении. Поэтому направление дела на новый круг рассмотрения со стороны ВС РФ выглядит вполне обоснованным», – считает Анна Устюшенко.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов положительно оценил определение. «Верховным Судом проведен детальный анализ обстоятельств, изучено, в каком состоянии (согласно имеющимся документам) находилась система отопления в спорном помещении.

ВС обоснованно указывает, что обязанность по оплате теплоэнергии априори исходит из фактического ее потребления. В своей практике я лично видел судебное решение, когда суды взыскали задолженность за теплоэнергию с собственника, отключившего (изолировавшего) отопление, обосновывая это тем, что тепло поступало из соседних помещений через стены.

В рассматриваемом случае ВС формально сослался на то, что система отопления в помещении потребителя не была заизолирована, очевидно, что она и не могла быть изолирована, ведь это транзитные трубы. Однако Суд решил буквально толковать действующие нормативные акты.

В целом судебная практика почти всегда стоит на стороне энергоснабжающих организаций, так как и нормы права “заточены” под такие организации, делая их всегда правыми», – заметил он.

Кто должен обслуживать и ремонтировать инженерную инфраструктуру вне стен многоквартирного дома?

В настоящее время для ТСЖ не стоит вопрос, кто должен обслуживать и ремонтировать внутридомовые инженерные сети, включая встроенные тепловые пункты, насосы для подкачки воды и т.п.

По общему правилу внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома (п.

8 Правил содержания общего имущества в МКД).

• Иначе обстоит дело с инженерной инфраструктурой, расположенной вне стен дома в непосредственной близости от МКД и предназначенной для обслуживания дома (например, насосные станции, тепловые пункты, трансформаторные подстанции и соответствующие сети до стен дома).
• Кто должен обслуживать и ремонтировать подобные объекты инфраструктуры?
• В первую очередь, ТСЖ надо выяснить, в чьей собственности они находятся, поскольку именно на собственников возлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Собственность или нет?

На возможность включения внешней инженерной инфраструктуры в состав общего имущества МКД указывает подп. «ж» п.

2 Правил содержания общего имущества в МКД, согласно которому  в состав общего имущества среди прочего включаются объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Прежде всего обратим внимание на одно обязательное условие для включения объектов внешней инфраструктуры в состав общего имущества МКД: такой объект должен обслуживать только один МКД.

Иными словами, если насосная станция, тепловой пункт или трансформаторная подстанция снабжают водой, теплом или электричеством два и более домов, они не могут быть общим имуществом ни одного из них, а уж тем более – общим имуществом нескольких домов одновременно.

Впервые на это указал президиум ВАС Суда РФ (постановление от 15 декабря 2009 г. N 14801/08), признав, что часть тепловых сетей, посредством которых осуществляется теплоснабжение как жилого дома, так и другого здания, не может быть отнесена к составу общего имущества собственников помещений в МКД.

А в своем определении от 2 августа 2012 г.

№ ВАС-9948/12 ВАС РФ согласился с тем, что насос для подкачки воды, предназначенный для обслуживания более одного жилого (нежилого) помещения в нескольких многоквартирных домах, и не может быть отнесен к общему имуществу собственников помещений отдельно взятого МКД.

Другое дело, если объект внешней инфраструктуры обслуживает только один дом. В этом случае он может быть включен в общедомовое имущество, но только при наличии правоустанавливающих документов, из которых следует, что МКД – собственник соответствующего сооружения.

На это неоднократно указывали суды.

В частности, 17 ААС в постановлении от 29 января 2016 г. N 17АП-18007/15 прямо говорит о том, что водопроводные и канализационные сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему водоснабжения и водоотведения, но и систему за ее пределами, не могут быть включены в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме в отсутствие правоустанавливающих документов.

ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 14 января 2016 года по делу № А43-1071/2015) признал, что по общему правилу (в отсутствии доказательств иного) сети, находящиеся за границей внешней сети многоквартирного дома, не являются общим имуществом жильцов этого дома и не должны ими обслуживаться.

На практике, как правило, не удается найти документы, позволяющие признать объекты инженерной инфраструктуры вне стен дома общим имуществом ТСЖ, если, конечно, собственники помещений МКД не приняли решения о включении их в состав общего имущества.

В первую очередь это связано с тем, что такие объекты согласно постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.

1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт- Петербурга и муниципальную собственность» передаются в муниципальную собственность городов (независимо от того, на чьем балансе они находятся).

На это указал и ВАС РФ, подтвердив, что объекты инженерной инфраструктуры городов предназначены для решения вопросов местного значения и, соответственно, относится к муниципальному имуществу, при этом их отсутствие в перечне объектов муниципальной собственности не может являться основанием для возложения обязанности по их содержанию на иных лиц (определение ВАС РФ от 12 декабря 2013 г. N ВАС-17112/13).

Несмотря на сказанное, в некоторых случаях ТСЖ могут нести эксплуатационную ответственность за инженерную инфраструктуру вне стен дома.

Эксплуатационная ответственность ТСЖ

Согласно п.

8 Правил содержания общего имущества в МКД границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией.

Таким образом, в общем случае эксплуатационная ответственность ТСЖ ограничивается местом соединения общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью.

Для того, чтобы эти границы были расширены и в зону эксплуатационной ответственности ТСЖ вошли объекты внешней инженерной инфраструктуры, необходимо соглашение собственников с УК или с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.

Вывод о том, что основанием для расширения эксплуатационной ответственности МКД в отношении инженерных сетей от стены дома является волеизъявление управомоченных собственников помещений в многоквартирном доме на определение состава общего имущества многоквартирного дома, сделан, в частности, в определении СК по экономическим спорам ВС РФ от 21 декабря 2015 г. N 305-ЭС15-11564.