Российских застройщиков могут ждать массовые иски за задержку сдачи объектов — по планам властей, 1 июля должен истечь мораторий на такие разбирательства, введенный в качестве антикризисной меры.

В марте 2023 года замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин говорил, что летом дольщики вновь смогут требовать неустойку с девелопера за затягивание сроков ввода жилья. Однако, как он сообщил “Ъ FM”, окончательного решения еще нет. Тем не менее неформально оно принято, уверяют источники в строительной отрасли.

В каком положении окажутся застройщики в июле? И как все это повлияет на рынок? Разбирался Григорий Колганов.

Практически каждый второй застройщик задерживает сдачу объекта хотя бы на один квартал, говорят аналитики на рынке недвижимости. Пару десятилетий назад ситуация была хуже, но мало какой дольщик тогда обращал внимание на сроки, главное — что жилье вообще достроили.

Сейчас рынок более цивилизованный, а потому, вполне вероятно, в начале июля девелоперов ждет лавина исковых заявлений. Ведущий “Ъ FM” Марат Кашин, например, с нетерпением ждет отмены моратория:

«Я купил апартаменты в строящемся доме в составе большого комплекса. Взял для этого ипотеку и еще в конце прошлого года ждал выдачи ключей.

Однако объект до сих пор не сдан, и я стал интересоваться, можно ли претендовать на неустойку. Выяснилось, что можно. В чатах жильцов эта тема активно обсуждается.

Так что можно будет получить какие-то деньги и купить на них, например, мебель в квартиру».

По словам других собеседников “Ъ FM”, дольщикам в последние годы удавалось отсудить у застройщика 300 тыс. руб. и даже 700 тыс. руб. На размер компенсации влияет множество факторов, подчеркнула управляющий партнер сервиса Dombook, основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова:

«Все зависит от стоимости квартиры. Суд в большинстве случаев может присуждать и 50 тыс., и 100 тыс. руб. Были решения и о 500 тыс. руб. в зависимости от срока просрочки и оценки самого объекта.

В России на конец мая, например, в реестре насчитывается 1067 проблемных домов, и они включены в особый список.

Вместе с тем это 11% от общего числа возводящихся на данный момент объектов, а если посчитать в метрах, то 7% от общей площади строящегося жилья в России, примерно 6,7 млн кв. м».

В течение последнего года дольщики могли обращаться в суд за защитой своих прав, но не всем повезло получить исполнительные листы. По сути, документ должен прийти только после окончания моратория.

Но, например, москвичке Лилии повезло, у нее на руках оказалось и вожделенное решение суда, и относительно скоро деньги от застройщика:

«Адвокат сразу настроил меня, что ждать исполнительного листа придется долго, не два-три месяца. Так в итоге и вышло. В ноябре я выиграла суд, а документы в итоге получила в конце весны. Ближе к июню мне уже перечислили все деньги».

Многие застройщики действительно старались удовлетворять претензии во время действия моратория, подтверждает адвокат Эльдар Калабеков. По его словам, добросовестным девелоперами вряд ли стоит опасаться масштабной исковой кампании, но раскошелиться придется:

«Не думаю, что накопились какие-то баснословные суммы. Может быть, у каких-то отдельно взятых компаний такое возможно, но, так или иначе, практически все оплачивали свои долги хотя бы частично.

В совокупности у крупных застройщиков речь идет о миллиардах рублей. Поскольку в наше время взыскание стоимости недостатков чистовой отделки квартиры, приобретенной по ДДУ, стало, можно сказать, мейнстримом, и об этом знает каждый, количество исков за последние два-три года резко возросло».

Временный запрет на взыскание неустойки с застройщика — не единственная мера поддержки рынка от властей. Даже льготная ипотека, по признанию президента Владимира Путина, была направлена, в первую очередь, на помощь отрасли. Так что, по мнению собеседников “Ъ FM”, нельзя исключать, что мораторий ближе к 1 июля снова продлят.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал «Ъ FM».

Яна Загоровская, Александр Рассохин

Дольщикам вернули право требовать неустойку, а застройщиков обязали платить: что важно знать

ru.freepik.com

С 1 июля 2023 года перестают действовать антикризисные послабления для застройщиков, а к дольщикам возвращается право взыскивать неустойку при передаче объекта долевого строительства.

Старые правила возвращаются

Весной 2022 года для поддержки строительной отрасли в условиях санкций власти оперативно принимают ряд мер. В их числе — мораторий на неустойки. Даже если застройщик нарушит условия договора долевого участия, неустойка начисляться не будет, как и не будут взыскиваться убытки.

В конце сентября 2022 года мораторий продлевается до 30 июня 2023 года из-за опасения властей, что стройки могут затянуться — девелоперы разом столкнулись с множеством проблем, в том числе с поставками материалов.

Суды с возможностью истребовать у девелопера значительную часть стоимости жилья для игроков рынка были абсолютно лишними.

Таким образом, в последние полтора года отказаться от приемки квартиры можно было лишь при наличии существенных недостатков новостроек и только после заключения специалиста от Национального объединения изыскателей и проектировщиков.

О какой неустойке шла речь

До моратория, если застройщик задерживал сдачу дома, дольщик мог взыскать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Мораторий это право отменил на период своего действия.

То же самое с убытками.

Если потенциальный собственник на момент стройки снимал жилье и планировал переезд в заявленные застройщиком сроки, которые тот сдвинул, то вот этот убыток взыскать в период действия моратория также было невозможно.

Постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 г. N 479«Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве»

В период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве (…) не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно.

А при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 года включительно.

В пользу дольщиков

Долевое строительство: возврат к старым правилам — итоги и перспективы

Антикризисные послабления, действовавшие для застройщиков и дольщиков все последнее время, отменены. Впрочем, большинство застройщиков это не сильно расстраивает: они говорят, что успели переналадить бизнес и полностью готовы работать по старым правилам

АГН «Москва»

Рынок недвижимости продолжает обсуждать отмену с 1 июля антикризисных послаблений для застройщиков, введенных российским правительством весной 2022 года в качестве меры поддержки отрасли.

Теперь передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства вновь регулируются правилами, закрепленными в 214-ФЗ.

Любопытно, что дебаты сейчас разгораются не столько вокруг ожидаемого возврата к старому порядку, сколько вокруг того, необходимо ли было вводить в свое время новый.

Что касается новых-старых правил, то с 1 июля участник долевого строительства снова может отказаться от подписания передаточного акта даже при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта.

При выявлении недостатков в квартире дольщик вправе сразу требовать их безвозмездного устранения (причем срок на исправление застройщиком недочетов сократился и опять составляет 45 календарных дней вместо 60), соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. ​

При уклонении дольщика от приемки квартиры застройщик вправе составить односторонний передаточный акт, но уже по истечении двух месяцев, а не одного.

И еще отменяются ограничения в части требования к экспертам на осмотр квартиры: согласно ПП РФ № 442, он должен был состоять в национальном реестре специалистов (НРС) в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и/или в области строительства, работать по трудовому договору у ИП или юрлица — членов соответствующей саморегулируемой организации (СРО).

О моратории на финансовые санкции (штрафы, пени) в отношении застройщиков, которые нарушили сроки завершения строительства и/или обязанности по передаче объекта участнику долевого строительства: с 1 июля возвращаются старые правила начисления неустоек за несоблюдение установленных в договоре сроков.

Но и в отношении дольщика, допустившего просрочку платежа по ДДУ, отменяются послабления по неустойке (пене).

Кроме того, 30 июня 2023 года прекратила свое действие отсрочка для застройщиков в отношении неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций, требования о которых были предъявлены к исполнению до даты вступления в силу ПП РФ № 479.

Однако «для застройщиков есть и хорошие новости», напоминает руководитель адвокатской компании Анастасия Поликыржа. В Госдуму внесен законопроект № 256893-8, который дает им право на досрочную передачу жилья.

Дольщики уникальных объектов при срыве сроков строительства могут рассчитывать максимально на 5% от цены договора (характеристики уникальных объектов даны в ч. 2 ст. 48.

1 Гражданского кодекса РФ), при этом не исключено, что пятипроцентный порог могут установить для всех объектов долевого строительства.

Наконец, Минстрой поддержал закон о «потребительском терроризме». «Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с исками к девелоперам в случае недовольства качеством квартир.

Сначала придется написать жалобу застройщику, а тот будет обязан за свой счет получить заключение специалистов и в течение 20 дней устранить недостатки.

И только если этого не произойдет, можно обращаться в суд», — поясняет эксперт.

Сегодня, оглядываясь назад, большинство девелоперов правительственное решение весны 2022 года называют правильным и серьезно поддержавшим отрасль. Коммерческий директор компании Asterus Вера Стефан готова пояснить, чем именно принятые меры помогли рынку.

https://www.youtube.com/watch?v=brpq76HmMcY\u0026pp=ygU90J3QsNGA0YPRiNC10L3QuNC1INC30LDRgdGC0YDQvtC50YnQuNC60L7QvCDRgdGA0L7QutC-0LIgMjAyMw%3D%3D

Вера Стефан коммерческий директор компании Asterus

По наблюдениям управляющего партнера компании Prime Life Development Дениса Коноваленко, «застройщики реже участвовали в судебных спорах, а также общественных и иных некоммерческих проверках соблюдения условий ДДУ по срокам строительства и ввода в эксплуатацию. Количество реализованных лотов увеличилось, так как большинство претензионных обращений от дольщиков не давало возможности отказаться от приемки квартиры».

Как подчеркивает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, действовавший с весны 2022 года временный порядок, конечно, вводился в первую очередь для того, чтобы не затянулись строительные работы из-за нарушений логистических цепочек. И одновременно эти нормативные положения были направлены и против «потребительского экстремизма».

Антон Глушков президент Национального объединения строителей

«Мы считаем, что необходим механизм, который обяжет застройщиков устранять недоделки, выявленные при приемке квартиры в новостройке, а не выплачивать компенсации. 80% решений судов по делам о некачественных работах подразумевают не устранение недостатков, а соразмерное уменьшение стоимости квартиры.

Люди этим пользуются, получают дополнительные средства, но в качестве жилья ничего при этом не меняется.

Все профессиональное сообщество рассчитывает, что в ходе ближайшей осенней сессии Госдумой будут приняты поправки, исключающие конкуренцию положений закона о защите прав потребителей и закона об участии в долевом строительстве», — рассказал BFM.ru Антон Глушков.

Впрочем, можно ведь поставить вопрос и по-другому: а сами застройщики не злоупотребляли ли своими возможностями в период действия антикризисных правил? Отвечая, Денис Коноваленко заметил, что компания Prime Life Development за время их существования не вводила объекты в эксплуатацию, поэтому никакими поблажками не пользовалась по определению.

«Но, возможно, сотрудники отдела постпродажного сопровождения могли злоупотреблять условиями моратория в целях отказа собственнику в урегулировании вопросов качества и комплектации готового жилья», — не исключил эксперт. Да и вообще, действовавшую до 1 июля систему партнер юридической фирмы Platforma.

Legal Дмитрий Мальцев называет, мягко говоря, неоднозначной.

Дмитрий Мальцев партнер юридической фирмы Platforma.Legal

По довольно жесткому определению Дмитрия Мальцева, сами по себе льготы выглядят несбалансированно, поэтому их отмена точно пойдет на пользу рынку.

«Да, льготы предоставлялись и покупателям (в виде отсутствия штрафов при просрочке платежей), но надо помнить, что большая часть активов приобретаются в ипотеку, и покупатель не имеет возможности просрочить платеж застройщику, так как он оплачивает всю сумму и сразу и в дальнейшем гасит ипотеку, на платежи по которой льготы не распространяются. Да и в целом практика нарушения обязательств по платежам покупателей не так распространена, как просрочка строительства со стороны застройщиков, — это системное явление», — считает эксперт.

Застройщики определение «пойдет на пользу», конечно, не употребляют, но уверены, что их нынешнему самочувствию возвращение к прежним правилам работы точно не повредит. «Антикризисные меры всегда временны, поэтому их отмена вполне ожидаема и логична.

У всех участников рынка было достаточно времени, чтобы отладить процессы и вернуться к привычным стандартам работы.

Добросовестные застройщики, которые выдерживают запланированные сроки, не должны испытывать проблем в связи с возвращением к прежним правилам и срокам: все цепочки поставок налажены, аналоги материалам найдены, контракты с новыми поставщиками заключены», — уверена Вера Стефан.

К тому же, продолжает первый вице-президент компании GloraX Александр Андрианов, у самих застройщиков тоже нет ни малейшего желания затягивать сроки сдачи объектов.

Александр Андрианов первый вице-президент компании GloraX

Ну что ж, на повестке дня хорошо знакомые вопросы и, увы, по сей день не решенные проблемы. Так что Дмитрий Мальцев, выходит, прав: возврат к старым правилам дает положительный сигнал рынку — возвращаемся, хоть и номинально, к «докризисному» состоянию.

https://www.youtube.com/watch?v=brpq76HmMcY\u0026pp=YAHIAQE%3D

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Правительство дало застройщикам временные послабления по обязательствам перед дольщиками

Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин подписал Постановление № 479 о нюансах ответственности застройщиков за несвоевременное или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ и особенностях включения проблемных объектов в соответствующий реестр с 29 марта до 31 декабря 2022 г. включительно.

В этот период не будет начисляться неустойка по ДДУ, предусмотренная ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, не будут начисляться проценты, выплачиваемые участнику долевого строительства согласно ч. 2 и 6 ст.

9 закона, а также неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, выплачиваемые дольщикам за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в соответствии с ч. 9 ст. 4 закона.

Кроме того, при определении размера убытков в рамках ст. 10 закона не будут учитываться те из них, которые были причинены в этот период.

В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу Постановления № 479, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2022 г. включительно. Такие требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу правительственного постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, обслуживающими счета строительных компаний.

Введен мораторий на возбуждение банкротных дел по заявлениям кредиторовДействие шестимесячного моратория не распространяется на должников-застройщиков, если многоквартирные дома и иная недвижимость уже внесены в единый реестр проблемных объектов

В постановлении также указано, что до 31 декабря 2022 г.

контролирующий орган и «Фонд развития территорий» не будут направлять уведомление о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства МКД или иного объекта либо о нарушении обязанности по передаче участнику ДДУ объекта долевого строительства в органы Росреестра.

Контролирующий орган также не будет обращаться в суд с заявлением о приостановлении на определенный срок процедуры привлечения застройщиком денежных средств дольщиков для строительства МКД или иных объектов по основанию, предусмотренному п. 3 ч. 15 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве, если последнее возникло в этот период.

В свою очередь, объекты, сроки завершения строительства или сроки передачи дольщикам которых нарушены более чем на полгода, если такое нарушение возникло после вступления в силу Постановления № 479, попадут в единый реестр проблемных объектов после 1 января 2023 г. включительно, если по состоянию на эту дату сохранятся основания для включения в такой реестр.

Отсрочка исполнения решения суда как мера господдержки строительной отраслиСуды по-разному понимают, на какой стадии она предоставляется

Адвокат АП Санкт-Петербурга Антон Лебедев заметил, что аналогичные меры уже принимались Правительством РФ в его Постановлении от 2 апреля 2020 г. № 423 до 1 января 2021 г.

– тогда причиной таких мер стал режим повышенной готовности к пандемии COVID-19.

«Сейчас, по всей видимости, Правительство РФ ожидает серьезных потрясений в экономике и принимает меры по ее стабилизации и минимизации возможного вреда», – предположил он.

По словам эксперта, такие меры приняты в интересах застройщиков. «Вместе с тем дольщики находятся в ситуации, когда одновременное предъявление требований к застройщику может привести его к банкротству, которое не ускорит получение квартиры, а, возможно, сделает его вообще невозможным.

Поэтому российское правительство выбирает из двух зол меньшее. При этом застройщики в связи с санкциями получили повышенный спрос на покупку недвижимости, так как граждане, лишенные возможности покупать валюту, стали покупать недвижимость.

В ответ на это застройщики еженедельно повышали цены на жилье», – заметил Антон Лебедев.

Юрист Сергей Муклинов согласился, что постановление направлено на защиту застройщиков.

Он предположил, что в правоприменительной практике у судов возникнет непонимание, что включать в перечень убытков дольщиков – например, расходы, связанные с арендой квартиры, или убытки от возмещения издержек на устранение недостатков по качеству квартиры по п. 3 ч.

2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве. «При предъявлении исков к застройщикам от общественных объединений последние останутся без штрафа, т.е.

без средств к осуществлению общественной деятельности, что может повлечь сокращение штата и/или ликвидацию таких организаций. В этот период времени будет снижена нагрузка на судебную и исполнительную систему по соответствующим категориям спора и, как следствие, на застройщиков», – полагает он.

Эксперт добавил, что мораторий введен не на все неустойки, предусмотренные Законом о долевом строительстве. Например, ч. 8 ст.

7 Закона установлена гражданско-правовая ответственность застройщика: при нарушении срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства он уплачивает дольщику неустойку в размере 1% в день от стоимости недостатков.

Если недостаток (дефект) жилья, являющегося объектом долевого строительства, является основанием для признания квартиры непригодной для проживания, то размер неустойки (пени) рассчитывается от цены ДДУ.

Адвокат Калужской областной коллегии Никита Савин задался вопросом, почему правительство поддерживает застройщиков фактически за счет дольщиков? «Подобное постановление мы уже видели в период ограничений, связанных с распространением COVID-19 в 2020 г.

Такое постановление выглядело бы вполне логичным и обоснованным для защиты бизнеса, если бы суды и без того не снижали неустойку за просрочку до смешных сумм, а сейчас это выглядит как “карт-бланш” на временное бездействие застройщиков за счет людей, передавших им свои деньги», – полагает он.

Эксперт также оставил открытым вопрос: почему нельзя было ввести временное значительное снижение штрафных санкций? «Такой шаг мог бы одновременно снизить убытки застройщиков и сохранить их ответственность перед дольщиками, которая делала бы менее выгодным затягивание процесса передачи жилья дольщикам.

При этом сложившаяся судебная практика по значительному уменьшению неустойки и очередное освобождение застройщиков от ответственности показывают сложность реализации Закона об участии в долевом строительстве в части взыскания убытков и неустойки в полном объеме в пользу дольщиков и сохранения баланса интересов сторон, так как один день строительства (и просрочки) обходится недешево и кто-то должен за это платить», – убежден Никита Савин.

Калькулятор неустойки по ДДУ — Онлайн расчёт неустойки (пени)

Справочная информация

В случае если застройщик нарушает прописанный в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) срок передачи квартиры, дольщик имеет право на получение от застройщика неустойки (пени) за каждый день просрочки.

Как рассчитать неустойку в онлайн-калькуляторе?

Для определения размера неустойки необходимо ввести в соответствующие поля: 

• цену договора участия в долевом строительстве (стоимость квартиры по договору);
• дату передачи объекта (установленной в ДДУ);
• дату подписания акта приема-передачи квартиры.

Далее, необходимо указать, кто является дольщиком по договору ДДУ — физическое или юридическое лицо. Данный пункт существенно влияет на размер неустойки, так как если участником долевого строительства является физическое лицо, то неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как это работает?

Калькулятор производит расчеты по установленной законом формуле, в соответствии с которой размер неустойки (пени) равен одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства (с 25.02.2022 — не выше 9,5%), от цены договора за каждый день просрочки.

Для физических лиц:

СН = СтКв х 1/300 х Д х 2 х КС

Для юридических лиц:

СН = СтКв х 1/300 х Д х КС

• СН – сумма неустойки;
• СтКв – стоимость квартиры до ДДУ;
• Д – количество дней просрочки;
• КС – актуальная ключевая ставка Центробанка.

Когда начинается период просрочки по ДДУ?

Просрочка начинается на следующий день после даты, когда объект недвижимости должен быть передан дольщику. Например, в договоре ДДУ указано, что застройщик обязуется передать квартиру 6 июня 2022 года, тогда период просрочки начинается со следующего дня – 7 июня 2022 года.

https://www.youtube.com/watch?v=pYE2y2I31F8\u0026pp=ygU90J3QsNGA0YPRiNC10L3QuNC1INC30LDRgdGC0YDQvtC50YnQuNC60L7QvCDRgdGA0L7QutC-0LIgMjAyMw%3D%3D

Если в договоре указан только квартал, например, «застройщик обязан передать квартиру не позднее четвертого квартала 2021 года», тогда в калькулятор необходимо внести дату последнего дня последнего месяца этого квартала. В данном случае 31 декабря 2021 года. Однако этот день официально является выходным, поэтому период просрочки начинается с 10 января 2022 года – с первого рабочего дня после 31 декабря.

Какой период не учитывается при расчете неустойки?

С целью поддержания строительной отрасли Правительство России ввело ряд антикризисных мер, в соответствии с которыми неустойка за нарушение условий ДДУ, в том числе сроков передачи жилья дольщику, не начисляется в следующие периоды:

• С 3 апреля по 31 декабря 2020 года (включительно);
• С 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года (включительно).

С 1 июля истекает мораторий на штрафы за задержку сроков сдачи новостроек

© РИА Новости

«С 1 июля 2023 года после прекращения срока действия особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных постановлением правительства РФ № 479, процесс взаимодействия между участниками долевого строительства и застройщиками будет регламентироваться №214-ФЗ», — рассказали РИА Недвижимость в Минстрое России.

Мораторий сначала вводился до конца 2022 года, но осенью он был продлен до 30 июня 2023 года. По словам первого вице-президента Glorax Александра Андрианова, он на год с лишним «облегчил жизнь» как застройщикам, так и дольщикам.

«Ведь постановление имело сбалансированный характер и распространяло свое действие на ответственность за нарушение условий договора долевого участия не только со стороны застройщика, но и позволяло участнику долевого строительства «безнаказанно» нарушать срок оплаты договора», — пояснил он.

Теперь возвращаются старые правила начисления неустоек за несоблюдение установленных в ДДУ сроков.

Как указала директор по правовым вопросам компании «Главстрой» Вероника Поддубная, если застройщик не исполнил свои обязательства, то дольщик сможет получить от него неустойку, возмещение убытков «в обоснованном размере», штраф по закону о защите прав потребителей, компенсацию за моральный вред.

Неустойка рассчитывается в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за день просрочки, если дольщик — юридическое лицо, и в размере 1/150 — если это физлицо.

«При текущей ставке 7,5% ЦБ неустойка будет начисляться из расчета 18,25% годовых, что выше любых банковских процентов», — подсчитала Поддубная, добавив, что у судов есть право снижать ее, но действует также закон о защите прав потребителей, по которому взыскивается штраф в 50% от суммы неустойки, уплачиваемой застройщиком.

Для дольщиков также снимается послабление. Если он просрочит платеж по ДДУ, то будет выплачивать застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки.

Андрианов ожидает, что в начале июля на застройщиков может обрушиться волна претензий от дольщиков. Речь идет о тех людях, чьи требования в судах были удовлетворены до наступления моратория вместе с предоставлением отсрочки для их исполнения.

Застройщики опять начнут платить неустойку — Российская газета

Временный порядок был введен в марте 2022 года для поддержки застройщиков в условиях санкций — власти опасались, что стройки затянутся из-за сложностей с поставками материалов. Одновременно этот порядок действовал против так называемого «потребительского экстремизма» — когда очень придирчивый к качеству жилья дольщик мог отсудить у девелопера значительную часть стоимости жилья.

В последние полтора года отказаться от приемки квартиры можно было лишь при существенных недостатках новостройки (с июля, как было и ранее, — при любых недостатках). При этом их должен был подтвердить приглашенный специалист, состоящий в Национальном объединении изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ).

Сейчас вновь можно обойтись без такого эксперта. Составить односторонний акт о передаче жилья уклоняющемуся от этой процедуры покупателю застройщик может теперь через два, а не через один месяц. Обратиться в суд дольщик мог, только если застройщик откажется устранять недостатки или выплачивать компенсацию.

Также прекращается мораторий на взыскание с застройщика неустойки за затягивание строительства, убытков и процентов за просрочку возврата денежных средств при расторжении договора. Можно наконец получить с девелоперов и суммы неустойки, штрафов и пеней, которые были предъявлены компании до введения моратория.

https://www.youtube.com/watch?v=pYE2y2I31F8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Однозначно хорошо, что возвращают прежний порядок, считает адвокат в сфере недвижимости Анастасия Поликыржа. По ее мнению, временные правила, действовавшие более года, несколько расслабили строительные компании.

Застройщики чаще стали вести себя грубовато с покупателями, могли не называть сроки передачи квартир, не отвечать на звонки, не направлять уведомления о сроках. Все это потому, что они понимали, что действует мораторий, считает адвокат.

Если раньше так обращались чаще всего с покупателями жилья экономкласса, то за последнее время такое отношение появилось и к покупателям дорогих элитных квартир.

Застройщики, в свою очередь, опасаются усиления потребительского экстремизма и надеются, что временный порядок все же станет постоянным.

Минстрой сообщал о подготовке поправок в законодательство, направленных на борьбу с потребительским экстремизмом в сфере строительства жилья.

Нужно сделать прозрачный четкий механизм для покупателей, чтобы они понимали, что нужно сделать, куда обратиться, чтобы получить квартиру надлежащего качества, пояснял замглавы минстроя Никита Стасишин.

Предполагается, что новые правила приемки квартир внесут в закон о долевом строительстве, также будет установлен порог по взысканию неустойки в 5%, говорит Поликыржа. Однако пока законопроект не внесен в Госдуму.

Действовавший до июля порядок начисления пеней и неустоек был не на стороне потребителя, отмечает сопредседатель Союза потребителей России Анатолий Голов. При этом жалоб на плохое качество строительства поступает много. В этой сфере по-прежнему рынок продавца, а не покупателя.

Человеку нужно купить жилье в определенном месте, но там строит только один девелопер, и он зачастую заинтересован в максимизации прибыли — стремится сделать похуже и продать подороже, говорит Голов. Случаи же потребительского экстремизма в строительстве — преувеличение, считает он.

Под этим нужно понимать ситуации, когда нарушения нет, но потребитель его организует (например, выпускает тараканов в отеле и требует компенсации за насекомых в номере).

Если же в квартире косые стены, углы не прямые, отваливается плитка, сделано не то, что было обещано, — это не экстремизм.

Если компания строит хорошо, то у нее не будет проблем, уверен Голов. Чаще всего большие расходы застройщика связаны не с тем, что потребитель слишком многого требует, а с тем, что застройщик отказался в досудебном порядке удовлетворить его претензии.

Но если юрист девелопера посчитал, что претензию не надо удовлетворить, то такого юриста нужно уволить, и это проблемы бизнеса. Покупатель же не профессионал и нуждается в большей защите со стороны закона. «Защищая свои права, потребитель защищает на самом деле и права всех других. Потому что он учит продавца, производителя работать хорошо.

Если же можно давать квартиры, построенные тяп-ляп, не приходится устранять недоделки — зачем их делать хорошо?» — рассуждает эксперт.

Интересно также, как будет складываться судебная практика, отмечает Поликыржа. Потому что люди, которые принимали свои квартиры до 30 июня и после, оказываются в неравных условиях.

Мораторий на штрафы за задержку сдачи новостроек продлять не будут

Действующий до июля 2023 года мораторий на штрафы за задержку сроков сдачи новостроек продлевать еще раз не будут. Об этом заявил заместитель министра Министерства строительства и ЖКХ Никита Стасишин на VIII Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства, которое состоялось в рамках «Российской строительной недели».

Никита Стасишин, замглавы Минстроя РФ

Как сообщил Никита Стасишин, строительная отрасль – единственная, где такая мера поддержки пока еще продолжает действовать. Мораторий на уплату неустойки при задержке сроков сдачи новостроек был введен в прошлом марте как одна из мер поддержки застройщиков. Он должен был действовать до конца года, но затем его продлили до 30 июня 2023 года включительно.

Таким образом, дольщики временно лишились права требовать с застройщиков компенсацию за срыв сроков передачи квартир в новостройках. Некоторые, кстати, тогда ошибочно решили, что застройщик также не должен устранять за свой счет и недоделки при строительстве или платить за них компенсацию дольщику. Но материальную ответственность за некачественное жилье никто не отменял.

Однако с июля мораторий на штрафы за задержку сроков сдачи новостроек завершится и еще раз продлять его не планируют.

• Одна из причин – снять временно возникший дисбаланс в правах застройщиков и дольщиков, которые гарантирует закон «Об участии в долевом строительстве».
• Но есть и другая причина. Наличие моратория хоть и не поощряет срыв сроков строительства, но позволяет относиться к таким ситуациям более лояльно. А это недопустимо.

Президент РФ Владимир Путин

Напомним, что еще в 2018 году президент РФ Владимир Путин поручил до 2024 года увеличить объем жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв.м в год.

Но этот показатель еще не близок, даже несмотря на то, что в 2022 году в России построены рекордные за всю историю 102,7 млн кв.м жилья.

Более того, из них на многоквартирные дома пришлось менее половины, остальное – это индивидуальное жилищное строительство.

По словам Никиты Стасишина, в этом году поставлена задача наращивать объемы сданного жилья и ввести за 2023-й не менее 50 млн кв.м многоквартирных домов. А достичь такого уровня можно лишь в том случае, если не только строить много, но и сдавать новостройки вовремя.

Не удивительно, что Минстрой поставил задачу региональным властям и всем профильным ведомствам не допустить во втором полугодии 2023 года ни одного переноса сроков ввода новостроек в эксплуатацию.

По словам Стасишина, позиция министерства будет бескомпромиссной: все должно быть введено в срок. «Мы будем это очень серьезно контролировать, потом не говорите, что мы вас не предупреждали», – отметил замглавы Минстроя.

Застройщиков освободили от пеней до конца года — новости Право.ру

С 29 марта участники долевого строительства не могут требовать от застройщиков штрафы и пени за неисполнение сроков работ. Такой порядок будет действовать до конца текущего года. Соответствующее постановление опубликовано на официальном портале нормативных правовых актов.

В этом сюжете

Если дольщик потребовал выплатить неустойку до вступления в силу постановления, застройщик имеет право не делать эту выплату до 31 декабря. Исполнительные документы по таким требованиям в этот период исполняться не будут.

По общему правилу, если застройщик нарушил предусмотренные договором участия в долевом строительстве сроки сдачи дома, то по требованию дольщика он обязан выплатить ему неустойку. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на дату исполнения обязательств от цены договора за каждый день просрочки.

Постановление предусматривает аналогичные послабления и для дольщиков: их освободят от пени при просрочке платежа по договору.

Кроме того, до конца 2022 года введен мораторий на включение новостроек в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). Включение в такой реестр из-за задержки сдачи дома на полгода и более не позволяет застройщику привлекать новые средства от дольщиков.

Правительство уже принимало такие меры в период эпидемии коронавирусной инфекции с апреля по декабрь 2020 года, напоминает Максим Загидуллин, старший юрист компании Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (споры mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство Профайл компании

Дольщики по факту лишаются права на взыскание компенсаций как за нарушение сроков передачи объектов строительства, так и за нарушение сроков устранения строительных недостатков в уже сданных объектах, отмечает Загидуллин. К положительным аспектам новеллы он отнес то, что мораторий зеркально распространяется и на дольщиков. 

Запрет на включение в ЕРПО не будет распространяться на «старых» нарушителей, которые вышли за первоначальные сроки строительства более чем на полгода еще к моменту введения моратория, подчеркнул Загидуллин. Эти застройщики по таким объектам по-прежнему могут быть включены в указанный реестр и лишиться права на регистрацию новых договоров долевого участия.

В целом правительственные меры должны помочь избежать заморозки строек и завершить строительство начатых объектов. Именно это видится главной задачей в условиях неопределенности из-за санкций, полагает Загидуллин.