Главная / Жилищные споры / Продажа доли в коммунальной квартире

Просмотров 1775

Зачастую можно встретить объявления с текстом «продам комнату/долю в коммунальной квартире». Желающие приобрести такое жилье руководствуются прежде всего экономией – содержать одну комнату гораздо дешевле, чем квартиру целиком. Ну а к общей кухне, ванной и туалету можно со временем привыкнуть. И неважно, что придется жить в «сталинке» или в «хрущевке» советских времен.

Основная задача продавца – найти покупателя на долю или комнату в коммунальной квартире. Многие до сих пор путают эти понятия, не зная, является ли доля отдельной комнатой? Важно учитывать и право преимущественной покупки. О том, как правильно продать долю в коммуналке мы разберем в нашем материале.

✅ Что такое коммунальное жилье?

Формально в законе нет понятия «коммунальная квартира». Термин устарел вместе с советской эпохой, но до сих пор на слуху у обычных граждан.

Коммунальная квартира – это жилье, имеющее несколько изолированных комнат с проживающими в них семьями.

Использование жилых помещений происходит на разных основаниях: договор социального найма, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договор залога и т.д.

Различают старые коммуналки и жилье, которое принято называть «современными коммуналками» (малосемейки). Разделение на комнаты происходит в результате подселения посторонних людей. Например, в случае развода супругов один из них может продать долю третьим лицам.

Фактически коммунальная квартира не отличается от жилья с общей долевой собственностью. Однако в большинстве случаев здесь уже выделены доли в виде изолированных комнат, без удобств – они закреплены за отдельными собственниками. Жилье могло достаться в результате приватизации комнаты. Зачастую на дверях в малосемейке установлены замки. Ванная, кухня, коридор и другие общие помещения используются на равных. Жилищные услуги оплачиваются отдельно – по раздельным лицевым счетам.

✅ Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире

Собственник доли в комнате в коммунальной квартире имеет полное право реализовать ее в рамках купли-продажи. Характер сделки практически не отличается от продажи доли в общедолевой собственности на недвижимость, но есть и отличия.

Прежде всего нужно определиться с формулировкой предложения – какой объект продается? Собственник может владеть не только «комнатой», но и абстрактной «долей в праве собственности на квартиру».

Если продается изолированное помещение – особых проблем не возникает. В случае с долей нужно прикладывать соглашение о порядке пользования жилым помещением.

Оно составляется всеми совладельцами по взаимным договоренностям.

Основные условия продажи:

1. Определение предмета сделки – комната в коммунальной квартире или доля в праве собственности на отдельную площадь в коммунальном жилье (отличаются).
2. Право собственности – продавец должен быть собственником доли (комнаты), которую выставляет на продажу. Об этом свидетельствует запись в правоутверждающем документе – свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН (см. “Как узнать, какая доля в квартире вам принадлежит“).

Коммунальная квартира может быть «разношерстной», т.е. с приватизированными и не приватизированными комнатами. Если человек живет в помещении на основании договора соц найма с муниципалитетом, он не является собственником. Продать такую комнату он не сможет из-за отсутствия прав.

• если продается комната целиком – извещения рассылаются всем собственникам жилых помещений в коммуналке (п. 6 ст. 42 ЖК РФ);
• если фигурирует доля в общем праве на эту комнату – уведомление только другим держателям долей (ст. 250 ГК РФ).

Пример:

Яков и Андрей имеют в собственности по ½ доле на комнату в 3-комнатной квартире коммунального типа. Отдельно от них живут индивидуальные собственники двух других комнат – Ольга и Никита.

Если Яков захочет продать ½ долю жилого помещения, ему предстоит составить письмо-предложение в адрес Андрея – сособственника этой же комнаты. Ольга и Никита на долю не претендуют, извещать их не нужно.

Однако, если Яков и Андрей захотят продать комнату целиком, им нужно предложить выкуп в первую очередь другим собственникам комнат – Ольге и Никите. И только потом начинать искать покупателя на стороне.

Отказ или истечение 30-дневного срока дает право искать постороннего покупателя. Если кто-то из собственников изъявит желание выкупить долю, продавец может заключить сделку с ним. Если согласие выразят сразу несколько владельцев, придется выбирать – обычно устраивают аукцион в формате «кто больше предложит».

✅ Как продать долю в комнате в коммунальной квартире

И так, напомним, что коммунальная квартира (малосемейка) относится к общей долевой собственности. Отличие в том, что за каждым из владельцев закреплена комната или доля в ней. Разберемся с нюансами продажи второму собственнику.

???? Нужен ли нотариус?

Большинство сделок с недвижимостью проходят через нотариусов. Требуется ли нотариус в вашем случае, зависит от характера сделки. Нужно понять, что именно является предметом сделки:

• если в свидетельстве о праве собственности (выписке из ЕГРН) указана комната целиком – вы можете ее продать без обращения к нотариусу. Однако придется предложить выкуп соседям по коммунальной квартире;
• если объектом права является доля в праве на комнату, придется извещать о продаже остальных сособственников изолированного помещения – значит не обойтись без нотариуса (нововведение с 2016 года).

Таким образом, отчуждение долей предполагает нотариальную заверку договора купли-продажи. Отсутствие печати нотариуса приведет к отказу в регистрации права собственности в ФКП «Росреестра».

???? Порядок продажи: поэтапно

Примерная инструкция по продаже ½ доли в комнате в коммунальной квартире:

1. Определиться с предметом сделки

Продавцу нужно запросить выписку из ЕГРН, где указана его доля в общем праве собственности на комнату. Объектом является не вся комната, а некая абстрактная доля (в нашем случае – ½). Именно она отчуждается в пользу покупателя.

Продавец может рассчитать ее самостоятельно, не обращаясь в оценочные фирмы. Например, заказав кадастровую выписку из ЕГРН. Однако нужно учесть, что реальная цена доли будет ниже ее рыночной стоимости где-то на 30-40%. Гораздо выгоднее продать комнату целиком. Желающих приобрести долю в комнате не очень много, т.к. придется делить помещение с другим сособственником.

1. Разослать уведомления о продаже доли в комнате

Помним, что в сделке фигурируют доли в общем праве, а значит нужно известить о продаже остальных совладельцев комнаты (не квартиры).

1. Заключить договор купли-продажи

Вероятно, долю выкупит второй собственник комнаты. Если этого не произошло или он отказался, можно приступать к поиску постороннего покупателя (но рынок ограничен).

Далее, стороны идут к нотариусу и составляют предварительный договор купли-продажи доли в комнате (ПДКП), а после обсуждения условий сделки – основной договор.

Нотариус проверит чистоту сделки, притязания сторон и юридические документы на объект – после чего заверит ДКП своей подписью и печатью.

1. Регистрация права собственности

С недавних пор, а именно с 1 февраля 2019 года, нотариусы стали выполнять бесплатную услугу в отправке документов на регистрацию. Это происходит через электронный ЛК на сайте Росреестра.

Кроме того, у нотариуса есть электронная цифровая подпись (ЭЦП) – на тот случай, если у участников сделки ее вдруг не окажется для онлайн заявки.

Спустя 1-3 дня нотариус получит электронные выписки из ЕГРН и передаст их участникам купли-продажи.

Окончательные расчеты покупателя с продавцом доли в комнате (например, через депозит нотариуса или ячейку в банке). Затем продавцу нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в Налоговую службу. На ее основании будет рассчитан налоговый сбор для оплаты.

???? Уведомление о продаже доли в комнате в коммунальной квартире

Избежать оповещения совладельцев комнаты не получится. Прежде чем выставить объект на рыночную продажу, продавец обязан предложить выкуп второму собственнику. Причем сделать это нужно не в устной, а в письменной форме – чтобы адресат дал согласие или отказ в приобретении (ст. 250 ГК РФ).

Условия, которые продавец выставляет для совладельцев, сохраняются и для посторонних покупателей. В случае внесения изменений после отказа сособственников, продавец обязан вновь предложить им выкуп на новых условиях. Неисполнение чревато обжалованием в суде на основании признания сделки недействительной.

Содержание уведомления о продаже доли в комнате в коммуналке:

• ФИО второго сособственника, адрес проживания;
• название документа;
• населенный пункт и дата составления;
• ФИО продавца, адрес, паспортные реквизиты;
• сведения о праве собственности на долю в комнате;
• сообщение о продаже, указать размер доли, цену;
• напоминание о преимущественном праве выкупа адресатом – отметить срок, в течение которого действительно предложение (30 дней), а также характер обратного ответа (письмо);
• иные сведения (например, о предоставлении рассрочки);
• подпись продавца.

???? Образец договора купли-продажи доли в комнате в коммунальной квартире

Составляется минимум в 4-х экземплярах – по одному для продавца и покупателя, один нотариусу и еще один в Росреестр. Совместно с договором нужно подготовить акт приема-передачи и соглашение об определении порядка пользования комнатой. Если из двух собственников в ней проживает один – вероятно, в соглашении прописан размер денежной компенсации.

Текст ДКП имеет стандартные условия, на которых заключается сделка. Участникам нужно вписать ФИО, сведения о праве собственности, размере доли, способе расчетов, правах и обязанностях, обременениях и т.д.

Ознакомьтесь с примерным шаблоном договора:

???? Какие нужны документы?

Одного договора купли-продажи недостаточно. Вместе с ним в пакет входят и документы на сделку:

• копии паспортов – покупателя и продавца;
• квитанция о внесении госпошлины за регистрацию купли-продажи;
• 3 экземпляра ДКП – один останется у нотариуса;
• подтверждение факта извещения остальных совладельцев комнаты;
• кадастровая выписка или план;
• акт приема-передачи доли в комнате;
• правовые документы – о получении доли и ее регистрации в ФКП «Росреестра» – обычно их запрашивает нотариус;
• нотариальное согласие супруга – если доля находится в их совместной собственности;
• согласие органа опеки – при участии детей до 18 лет;
• копия доверенности + паспорт представителя – при необходимости.

Сведения предоставляются в электронном варианте. Нотариус отсканирует оригиналы и сформирует пакет из документов. Далее, они уходят на регистрацию в Росреестр, откуда придут готовые выписки о праве собственности.

✅ Сложности и проблемы

Совладельцы могут иметь разные интересы на комнату. Если один вдруг захочет продать свою долю, ему придется считаться с мнением другого собственника. Нередко возникают проблемы, которые могут вылиться в открытую вражду и судебные тяжбы.

Какие трудности могут возникнуть:

• Отказ получать уведомление

Затаив обиду, сосед может не принимать извещение о продаже доли в комнате. Если письмо не будет получено адресатом, оно вернется обратно продавцу по истечении 30 дней. Почта ставит пометку «отказ в получении». Отправителю останется приложить этот корешок к пакету с документами. Правда, здесь может возникнуть недоверие у нотариуса и он потребует нового извещения.

“Как продать долю в квартире без согласия других собственников“.

Наравне с отказом совладелец может попросту молчать в ответ на уведомление. Как вариант, обратиться к нотариусу, чтобы тот направил официальное письмо. Если ответа по-прежнему не последует, нотариус выдаст свидетельство о вручении/невручении письма. Второй вариант – выждать 30 дней и приступать к поиску покупателя «на стороне».

• Неизвестное местонахождение

Собственники-«потеряшки» доставляют немало хлопот продавцам долей.

Если сосед отсутствует в течение года и у вас нет сведений о его местонахождении, есть один выход – подать иск с целью признания человека умершим (ст. 45 ГК РФ). Также нужно предпринять попытки его разыскать.

Для этого можно подать заявление в УВД или направить запрос в адресное бюро. «Корешки» с пометкой обращения прикладываются к пакету с документами.

Случается, что обладателя второй доли уже нет в живых. Обычно в таких случаях открывают наследство. Родственники и иждивенцы умершего вступают в права наследников, в том числе и на долю в комнате. Договариваться о сделке придется уже с новым правообладателем из числа наследников. Если их несколько – всем высылаются уведомления.

Пример:

Зайцев и Соболев имели равные права на комнату в коммуналке – по ½ доле на каждого собственника. Соболев переезжал в другой город. Он решил продать свою долю, поэтому выслал уведомление на имя Зайцева.

Однако письмо не дошло до адресата – вдова Зайцева сообщила, что совладелец скончался. Открылось наследство, на которое претендовало 5 человек. Вскоре имущество было поделено – ½ долю в комнате получила вдова Зайцева.

Она встретилась с Соболевым, но сразу отказалась от выкупа, поскольку деньги ушли на похороны мужа. Женщина согласилась посетить нотариуса и написать отказ от преимущественного права покупки. Финансовые расходы взял на себя Соболев – как заинтересованное лицо.

Уже через пару дней объявился покупатель и собственник заключил сделку с ним. Спустя месяц вдова Зайцева также продала ½ долю этому собственнику.

И так, делаем вывод, что продажа доли в праве отличается от продажи целой комнаты в малосемейке. Уведомления рассылаются только в адрес других совладельцев. Их согласие означает готовность выкупить долю, отказ – нежелание.

В случае игнорирования достаточно выждать 30-дневный срок и начинать поиск покупателя из числа третьих лиц. Оформление сделки происходит в кабинете у нотариуса. Без его подписи и печати операция с жильем недействительна.

Продажи комнатных долей в коммуналках считаются наиболее сложными юридическими сделками. Исходя из практика, проблемы возникают с уведомлением о продаже. Зачастую приходится искать совладельцев, которые не проживают в комнате.

Обычно это вызывает массу вопросов, особенно если нет денег на услуги нотариуса. Что делать и как быть? Ответы на эти и другие вопросы вы сможете узнать от юристов нашего портала.

Если возникнут трудности с продажей, получите консультацию – быстро, бесплатно и грамотно!

Смотрите о том, как продать комнату в коммуналке без согласия других собственников:

Продажа доли в коммунальной квартире: особенности сделки в 2023 году

Владельцы комнаты в коммуналке могут улучшить жилищные условия, переехав в более просторное жилье, однако продажа доли в коммунальной квартире возможна только при выполнении определенных требований, при условии предварительного прохождения приватизации. Специального закона, регулирующего порядок проживания и распоряжения коммунальной жилплощадью, не предусмотрено. Для этого достаточно придерживаться норм общего законодательства, включая Жилищный и Гражданский Кодекс России.

Доля в коммунальной квартире – что это?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Не каждая доля в частной недвижимости или муниципальном жилье может называться коммуналкой. Коммуналка – это не просто право проживания и распоряжения отдельной изолированной от остальных комнатой, но и неотъемлемое право на использование общего имущества в квартире.

https://www.youtube.com/watch?v=Pi0zaJVZHTw\u0026pp=ygV10JzQvtC20L3QviDQu9C4INC4INC60LDQuiDQv9GA0L7QtNCw0YLRjCDQtNC-0LvRjiDQsiDQutC-0LzQvdCw0YLQtSDQsiDQutC-0LzQvNGD0L3QsNC70YzQvdC-0Lkg0LrQstCw0YDRgtC40YDQtSAyMDIz

Определяя границы доли в коммуналке и порядок ее использования, следует руководствоваться положениями п.1-3 ст. 42 ЖК РФ:

1. Владелец доли вправе претендовать на использование части общего имущества пропорционально размеру своей комнаты в отношении всей квартиры.
2. Если собственнику принадлежит несколько помещений, в общем имуществе объем права на него определяется путем сложения всех площадей.
3. Отдельно от комнаты право на общую собственность не отчуждается и не передается.

Собираясь распорядиться своей долей в коммуналке, следует учитывать положения ст. 209 ГК РФ, запрещающие продажу жилья, не прошедшего приватизацию. Арендованная или полученная по договору соцнайма недвижимость не продается, пока не будет переоформлена в частную собственность.

Можно ли продать долю в коммуналке?

Если собственником коммунальной квартиры является муниципалитет или государство, продать долю в ней не получится, пока не будет оформлена приватизация. Любые варианты продажи, пока не оформлена частная собственность, становятся недоступны.

Если нужно срочно продать долю в коммунальной квартире, и комната не приватизирована, существует только 2 способа оформления:

1. Через обмен, с согласованием мены в администрации города и переподписанием договора соцнайма. Вариант продажи наиболее быстрый, если уже есть желающий переехать в коммуналку из равноценного муниципального жилья. Проблема в том, что выбор муниципального жилья для обмена весьма ограничен, а комната по-прежнему останется в собственности муниципалитета.
2. Через приватизацию, с регистрацией имущества в Росреестр и последующим взысканием налога с продаж. Наиболее длительный способ покупки, поскольку предстоит вначале приватизировать свою долю, и только после получения новой выписки ЕГРН можно оформить договор купли-продажи.

Помимо решения вопроса с приватизацией и переоформлением недвижимости в частную собственность, перед продажей предстоит согласовать сделку с остальными собственниками или муниципалитетом.

Особенности продажи доли в коммуналке

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Нюансы сделки продажи комнаты в коммунальной квартире определены положениями жилищного и гражданского законодательства.

Особенности распоряжения долей в коммуналкеНорма закона

При переоформлении комнаты право на общую собственность переходит в том же объеме, каким владел предыдущий владелец.	П. 4 ст. 42 ЖК РФ
Для владельцев комнат в коммунальной квартире действует запрет на выдел доли в общем имуществе или отчуждение части общего имущества без передачи комнаты новому собственнику.	П. 5 ст. 42 ЖК РФ
Перед продажей комнаты постороннему лицу необходимо предложить выкупить долю текущим собственникам.	П. 6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ

Чтобы сделка прошла благополучно, необходимо соблюсти определенную процедуру, установленную нормами ГК РФ.

Как продать долю в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Если коммуналка переоформлена в частную собственность, либо уже приобреталась на правах личного имущества, возможна быстрая продажа доли в коммунальной квартире, если придерживаться определенного алгоритма.

Пошаговая инструкция по возмездной передаче доли в коммуналке включает 4 важные этапа: согласование, подготовка, подписание и регистрация.

Шаг 1. Письменное извещение о продаже

Первым делом продавец комнаты обязан предложить ее к выкупу своим соседям. Только если все остальные владельцы отказались покупать жилплощадь, или условия сделки не устроили, на основании ст. 250 ГК РФ, продавец вправе заключать договор с другим покупателем на тех же условиях, что были предложены соседям.

Реализация преимущественного права – строго регламентированная процедура, когда собственник направляет официальные письменные уведомления о намерении продать жилье по установленной цене.

Если сосед по коммуналке решил выкупить часть, у него в запасе есть не более месяца с момента получения уведомления. Через 30 дней с момента вручения предложения продавец вправе искать нового покупателя.

Сделка купли-продажи должна состояться на тех же условиях, что были указаны в письменном уведомлении.

https://www.youtube.com/watch?v=Pi0zaJVZHTw\u0026pp=YAHIAQE%3D

Уведомление направляют:

• Другим собственникам, если доли приватизированы;
• Муниципалитету (если остальная часть квартиры не приватизирована).

Уточнить перечень всех собственников поможет выписка из Росреестра. Если с поиском адресатов возникли сложности, процедуру уведомления можно поручить нотариусу. Он подготовит надлежащей формы уведомления и разошлет запросы с требованием официального ответа.

Если собственник согласен выкупить комнату в коммуналке, остается заключить договор и после нотариального заверения зарегистрировать право. Если сосед отказался от выкупа, можно оформить письменный нотариальный отказ, либо подождать истечения 1 месяца после получения письма.

Основные реквизиты письменного уведомления:

• ФИО, адрес получателя;
• Информация о продаваемой доле – размер, адрес;
• Стоимость для выкупа;
• Сроки предоставления ответа;
• Дата, подпись.

Скачать образец письменного уведомления

Во избежание оспаривания последующей сделки в суде, следует сохранить все документальные подтверждения реализации преимущественного права – квитанции об отправке письма с описью, отметка о вручении на копии документа самого получателя или свидетелей, подтверждающих предложение к выкупу.

Шаг 2. Подготовка договора и документов

Поиск покупателя ведется на основании тех исходных данных о жилье, которые указаны в уведомлении. По какой цене можно продать долю в квартире, собственник определяет совместно с претендентом на жилье, но не меньше, чем указано в письменном извещении.

Составить договор купли-продажи можно самостоятельно, либо с помощью юриста.

Основными реквизитами документа являются:

• Дата и город составления;
• Сведения о сторонах сделки (ФИО, паспорт, адрес);
• Описание отчуждаемого объекта (адрес квартиры, размер доли);
• Если определен порядок пользования, указывают конкретную комнату, закрепленную за продавцом согласно соглашению;
• Права и обязанности сторон;
• Сведения о наличии или отсутствии жильцов, зарегистрированных в комнате на момент сделки;
• Способ и порядок расчетов (наличные или безналичный перевод средств);
• Ссылка на сроки и условия передачи объекта согласно приемопередаточному акту;
• Подписи сторон.

Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Помимо договора для регистрации сделки понадобится ряд подтверждающих документов:

• Личные удостоверяющие документы;
• Доказательства соблюдения преимущественного права на выкуп (квитанция об отправке с описью, копия уведомления с отметкой о вручении и подписью получателя);
• Техпаспорт из БТИ;
• Выписка из ЕГРН;
• Подтверждающие переход прав к собственнику документы (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная);
• Кадастровый план;
• Приемопередаточный акт;
• Выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах или отсутствии жильцов;
• Нотариальное согласие мужа или жены (если доля в совместной собственности);
• Разрешение от опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу.

Во избежание проблем с регистрацией сделки рекомендуется доверить составление договора опытному юристу, предварительно обсудив список обязательной документации.

Шаг 3. Нотариальное заверение

Сделки с долевой собственностью нуждаются в нотариальном заверении. Можно ограничиться заверением договора и удостоверением сделки отметкой нотариуса, либо воспользоваться всем спектром нотариальных услуг:

• Подготовка документа;
• Удостоверение сделки;
• Передача информации о сделке в Росреестр.

В назначенный день стороны являются в нотариальную контору с подтверждающими документами и подписывают договор. Документы на регистрацию передают через нотариуса, либо самостоятельно через отделение Росреестра.

Услуги нотариуса платные и зависят от стоимости жилья – 0,5% от выкупа в пределах 20 тысяч рублей.

Шаг 4. Регистрация права собственности

Чтобы самостоятельно оформить переход прав на комнату в коммуналке, подготовленный пакет документации передают:

• В Росреестр через отделение по месту расположения квартиры;
• В ближайшее МФЦ, если такие услуги предусмотрены работой отделения.

За регистрацию необходимо заплатить госпошлину в 2 тысячи рублей. Завершающим этапом станет получение новой выписки с указанием нового собственника в течение 1-9 дней. Самое быстрое оформление сделки – через нотариуса, с использованием его электронной подписи.

Дольше всего оформляется выписка ЕГРН через МФЦ – на передачу документов и внесение регистрационной записи уходит на 3-4 дня больше, чем при подаче документов напрямую.

Частые вопросы и ответы юриста

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85 Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников? Договариваться с соседями не нужно, если предстоит безвозмездная сделка.

Если необходимо продать долю без согласия соседей, дожидаются, пока пройдет срок действия преимущественного права выкупа. Через месяц после вручения уведомления можно продавать свою часть, даже если соседи против сделки.

Соседи по коммуналке давно не живут, как их самостоятельно разыскать для вручения писем с предложением выкупа? Если место жительства соседей неизвестно, направляют запрос в полицию о розыске. Если розыски ни к чему не привели, обращаются в суд для признания отсутствующего лица пропавшим без вести.

Нужно ли платить налоги с продажи доли в коммунальной квартире? Продавец, получивший средства за проданную долю, должен заплатить 13% от дохода. Налогооблагаемой прибылью считается разница между суммой покупки и продажи недвижимости. Можно уменьшить размер налога, используя налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Налоговая льгота недоступна, если сторонами сделки являются супруги, родители, браться, сестры, опекуны и опекаемые. Сколько экземпляров договора нужно составить и подписать? Число подписываемых оригиналов равно количеству участников плюс 2 экземпляра для регистрирующего органа и нотариальной конторы.

Если доля в совместной собственности, количество экземпляров увеличивается еще на 1 для мужа или жены. Продавец считается ограниченно дееспособным. Нужно ли получать дополнительные согласования? Как и в случае с несовершеннолетними и недееспособными лицами, законные представители должны обратиться в орган опеки для получения разрешения на продажу.

Когда нужна помощь юриста

Продажа комнаты в коммуналке возможна только после перевода ее в частную собственность. В процессе подготовки и согласования сделки понадобится урегулировать вопрос с преимущественным правом выкупа.

Чтобы исключить риск оспаривания сделок и признания договора недействительным, рекомендуется обратиться за профессиональной юридической поддержкой. Высококвалифицированный юрист составит договор и согласует сделку с остальными жильцами, соблюдая установленный законом порядок.

Как продать комнату в коммунальной квартире

В коммунальной квартире жилые комнаты принадлежат разным собственникам.

Профиль автора

Помимо комнат в коммуналке есть места общего пользования: кухня, ванная, коридор или прихожая. Они принадлежат всем жильцам квартиры.

Продать комнату в коммуналке сложнее, чем обычную квартиру: например, сначала надо предложить купить комнату соседям. В статье расскажу, какие документы подготовить для сделки, что предусмотреть, если у покупателя ипотека, и чем продажа комнаты в коммуналке отличается от продажи обычной квартиры.

Коммунальные квартиры — это наследие советского прошлого.

Не только государство недовольно коммунальными квартирами. Многие владельцы комнат в коммуналках стараются их продать. Вот как это сделать по шагам.

Раньше коммунальные квартиры принадлежали государству, а с 1991 года их разрешили приватизировать — бесплатно передавать в собственность жильцов.

Чтобы узнать, являетесь ли вы собственником комнаты в коммуналке, проще всего найти правоподтверждающий документ на нее. Тем более, покупатель, скорее всего, попросит показать такой документ перед сделкой.

По умолчанию Росреестр не указывает фамилии, имена и отчества собственников недвижимости, если выписку заказывает посторонний человек.

Но если вы собственник комнаты, то в разделе 2 выписки из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны ваши данные.

Если же в графе «Правообладатель» указано муниципальное образование, то собственником вы не являетесь. В таком случае сначала надо приватизировать комнату.

Так выглядит выписка из ЕГРН на обычную квартиру. Но принцип такой же: собственник указан в графе «Правообладатель»

У нас есть подробная инструкция по приватизации, поэтому расскажу только основные моменты.

После этого надо подать заявление на передачу комнаты в собственность с пакетом документов в уполномоченный орган.

Это может быть департамент имущественных отношений, комитет по управлению городским имуществом, департамент по управлению государственной собственностью — в каждом населенном пункте он называется по-разному.

Узнать, кому адресовать заявление, можно в МФЦ или на официальном сайте местной администрации.

В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах. В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты.

Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».

Размер доли можно увидеть в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах».

Если бы в собственности была комната, в графе «Вид жилого помещения» вместо слова «Квартира» было бы указано «Комната» или «Помещение»

Когда банк выдает кредит на покупку комнаты или доли, то берет их в залог у покупателя. Собственник комнаты в коммунальной квартире не обязан получать согласие соседей на передачу в залог ни своей комнаты, ни доли.

Но ипотека под залог доли — это другой кредитный продукт.

Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказаться выдавать кредит на покупку доли: в случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату.

Все, что нужно знать о недвижимостиЛучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Если остальные жильцы коммунальной квартиры не купят комнату по предложенной цене в течение месяца, то ее можно продать любому другому лицу. Но по цене, не ниже той, за которую предлагали комнату соседям.

Образец извещения соседей о намерении продать комнату в коммуналке. Без него продать комнату постороннему лицу не получится

Проще всего попросить соседей расписаться на вашей копии извещения, но такой способ может не понравиться чиновникам. Доказательство направления извещения надо представить в Росреестр, а его сотрудники не всегда доверяют простой росписи на копии документа: считают, что продавец может сам расписаться вместо соседа. Поэтому лучше вручить извещение через нотариуса или направить по почте.

Соседи могут и не быть настоящими собственниками комнат. Например, жильца могла вселить в квартиру тетя, которая по бумагам владеет комнатой, но фактически в ней не проживает.

Тут есть два пути:

1. Переспросить соседей, точно ли они собственники комнат.
2. Проверить собственников комнат по выписке из ЕГРН.

Не все жильцы понимают, чем отличается наниматель от собственника, или просто могут отказаться сообщать информацию о праве собственности. Поэтому лучше перепроверить собственников по выписке из ЕГРН.

Если вы собственник доли, то все правообладатели будут указаны в вашей выписке из ЕГРН.

С квартирами, которые приватизировались по комнатам, сложнее. По ним Росреестр выдает выписки ЕГРН на каждую комнату, а также общую выписку на саму квартиру. Правообладатели будут указаны только в выписке на конкретную комнату.

Если в квартире 3—4 комнаты, то получить выписки и проверить собственников будет несложно. Но если в квартире несколько десятков комнат, то можно легко сбиться. В таком случае лучше поручить извещение соседей нотариусу.

Когда нотариус отправит извещения, он выдаст свидетельство о направлении документов. А после того как получит подтверждение, что соседи их получили, — свидетельство о передаче документов.

Чтобы не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, можно получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.

При покупке комнаты в ипотеку банки чаще всего просят, чтобы соседи именно отказались от ее покупки, либо чтобы извещение направил нотариус. Поэтому пусть покупатель заранее уточнит в своем банке, какие у него требования.

Перечень документов, которые необходимы для сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на комнату, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником комнаты и на какие средства ее приобретает покупатель.

Также некоторые регистраторы требуют представить акт приема-передачи комнаты. Но они вправе так делать, только если по договору комната передается в момент его подписания.

Вот какие еще документы могут понадобиться в зависимости от ситуации.

Если комната или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. В таком случае дополнительно нужно письменное согласие законных представителей на сделку купли-продажи комнаты и разрешение органа опеки на такое согласие.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень:

1. Предварительный договор купли-продажи комнаты. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
2. Расписка в получении аванса или задатка.
3. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
4. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов. Ее можно получить в МФЦ.

Я советую перед продажей комнаты рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт, снять жильцов с регистрационного учета, а также заключить предварительный договор купли-продажи.

Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. В Москве отсутствие долга по коммунальным услугам подтверждает Единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно получить через МФЦ.

Выписаться из комнаты. Скорее всего, покупатель захочет удостовериться в том, что в комнате никто не зарегистрирован. Чтобы развеять опасения, необходимо представить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Подать заявление о снятии с учета можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Также можно сделать это через сайт госуслуг или МФЦ.

Заключить предварительный договор купли-продажи комнаты. Этот документ подстраховывает как продавца, так и покупателя.

Если покупатель приобретает комнату в ипотеку, банк, скорее всего, потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

Условие о задатке или авансе включается в предварительный договор купли-продажи. Получение денег нужно подтвердить распиской.

Предмет договора — что именно вы продаете. Если в собственности сама комната, надо указать ее площадь, кадастровый номер и адрес. Если доля — укажите ее размер, а также площадь, кадастровый номер и адрес коммунальной квартиры. Все эти данные есть в выписке из ЕГРН.

Цена договора — стоимость комнаты. Она не может быть ниже той, которую вы указали в извещениях соседям.

Кадастровая палата Челябинской области пояснила, что если по договору переходит доля в праве на общее имущество, то такой договор тоже надо нотариально удостоверять.

А вот Росреестр пишет, что такой договор можно заключить просто письменно, без нотариального удостоверения. Юристы все еще спорят по данному вопросу, а Верховный суд не дал своего разъяснения.

Поэтому попробуйте проконсультироваться в местном МФЦ — какие требования к нотариальному удостоверению договора купли-продажи комнаты в коммуналке сложились в вашем регионе.

Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.

Если покупатель оплачивает комнату за счет ипотечного кредита, она будет в залоге у банка, пока покупатель не погасит кредит. Но вас это уже не должно волновать: залог возникнет после того, как покупатель приобретет право собственности на комнату.

Есть несколько вариантов расчетов с покупателем:

1. наличными;
2. через банковскую ячейку;
3. через аккредитив или договор эскроу;
4. через депозит нотариуса.

Вы можете выбрать любой удобный способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Вас могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества. Поэтому надо обязательно пересчитать деньги и проверить их на подлинность.

Депозит нотариуса. Если оформляете сделку нотариально, расчеты удобно осуществить через нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит вам деньги, когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности на комнату.

Стоимость услуги — 1500 Р. Но еще нужно учесть стоимость технической работы нотариуса и банковские комиссии за перевод денег между счетами — их размер зависит от банка.

Стороны подписывают соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег. Например, вас допустят к сейфу только после предъявления оригинала договора купли-продажи комнаты и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Право собственности переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации. Но кроме этого продавец должен фактически передать комнату новому собственнику. Комнату можно передать как до, так и после регистрации перехода права.

После подписания акта считается, что продавец фактически передал комнату покупателю» class=»media-container__image» src=»https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/ip/fHTPVVpQzIs8yPSJu8U9BAFmXhePmIpr6QLinbIqIvI/w:1200/aHR0cHM6Ly9vcGlz/LWNkbi50aW5rb2Zm/am91cm5hbC5ydS9t/ZXJjdXJ5L2tvbW5h/dGEtdi1rb21tdW5h/bGtlLWludF82Ljl3/ZzVzMHp5d3BxYi5w/bmc»>

Образец акта приема-передачи комнаты в коммуналке. После подписания акта считается, что продавец фактически передал комнату покупателю

При этом если акт подписывается до регистрации перехода права собственности, то в нем надо прописать, что покупатель принимает на себя риск случайной гибели и повреждения комнаты.

1. Чтобы продать комнату в коммуналке, сначала убедитесь, что она приватизирована. Для этого найдите документы на комнату или закажите выписку из ЕГРН.
2. Если комната в собственности муниципалитета, займитесь приватизацией.
3. Обратите внимание, на что у вас право собственности. В некоторых регионах после приватизации в собственность передается комната, а в других — доля в праве на всю коммунальную квартиру.
4. За месяц до продажи письменно известите соседей о намерении продать комнату постороннему лицу. В извещении обязательно укажите стоимость комнаты.
5. Есть вариант, когда можно не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, — получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.
6. После того как соседи отказались от покупки или прошел месяц с момента их извещения, можно заключать договор купли-продажи комнаты в коммуналке. В договоре должны содержаться как минимум два существенных условия: предмет и цена.
7. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными, через банковскую ячейку, аккредитив, договор эскроу или депозит нотариуса.
8. После подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности с пакетом документов и оплаты пошлины Росреестр зарегистрирует переход права, выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.
9. Фактическая передача комнаты покупателю фиксируется актом приема-передачи.