Администрация города или другого поселения обязательно принимает меры к расселению аварийного и ветхого жилья.

Квартиры в таких домах теряют в цене из-за изношенности, что делает их привлекательными для инвесторов, а собственникам наоборот выгоднее быстрее переоформить жилье, чтобы долго не ждать расселения.

Передать квартиру покупателю можно по стандартному ДКП. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать аварийное жилье и как это юридически грамотно сделать.

Законодательный запрет на продажу

Ни один российский закон не запрещает собственнику продать свою квартиру в аварийном доме. При этом нужно учитывать несколько условий. Вопрос, можно ли продать квартиру, зависит от периода времени, когда заключается договор купли продажи.

Подписывать ДКП нельзя, когда:

• продавец уже заключил с администрацией соглашение об обмене квартиры или о выплате ему компенсации за аварийное жилье;
• имеется решение суда о принудительном выселении собственника, поскольку он отказывается добровольно подписывать соглашение о расселении или о выплате выкупной цены с администрацией.

Если двух препятствий, перечисленных выше, нет, то квартиру можно продавать. Статус аварийного автоматически не изымает такое жилье из оборота, на него не налагаются никакие ограничения или запреты. До момента заключения сделки с муниципалитетом собственник может распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

ВАЖНО! Продать аварийное жилье может только собственник – если он квартиру купил, получил в дар, по наследству или приватизировал. Наниматель по договору социального найма имеет другие права – о них читайте ниже.

Особенности продажи аварийного жилья

В целом продажа и покупка аварийного жилья происходит по общим правилам купли-продажи. Но есть один нюанс – покупателя обязательно нужно уведомить о том, что жилье является аварийным и подлежит сносу.

Покупатель уведомляется письменно – нужно внести в ДКП соответствующий пункт. Составить его можно свободно. Безопаснее, если в тексте соглашения будут указаны реквизиты акта муниципалитета, по которому дом признали аварийным.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ. «Продавец уведомляет Покупателя, а Покупатель принимает к сведению, что многоквартирный дом по адресу г. Нск, ул. Мичурина, 67, в котором расположена передаваемая квартира, признан аварийным и подлежащим сносу Постановлением Администрации города Нска № 667 от 09.12.2018».

Дополнительных письменных уведомлений не требуется.

Если покупателя не уведомить об аварийном состоянии жилья, он сможет впоследствии оспорить сделку в связи с существенным заблуждением. Для продавца это риск, поскольку деньги, полученные по ДКП, нужно будет вернуть.

Порядок действий

Далее рассмотрим порядок действий и список документов, необходимых, чтобы продать помещение. Получение дополнительных разрешений от администрации или удостоверение ДКП у нотариуса для продажи аварийного жилья не требуется.

Сбор документов

Поиском всех необходимых документов занимается продавец. Прежде, чем продавать квартиру, готовят стандартный набор:

• свежую выписку из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности на квартиру, если есть;
• нотариальное согласие супруга;
• технический паспорт квартиры – для проверки перепланировки;
• справку об отсутствии долга по коммунальным платежам;
• справку об отсутствии прописанных.

Дополнительно покупателю может понадобиться документ-основание, по которому продавец получил жилье.

ВНИМАНИЕ! Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние – понадобится разрешение опеки и визит к нотариусу. Подробнее об этом, а также о других нюансах подготовки документации для продажи читайте нашу предыдущую статью.

Определение цены

Цена продажи определяется свободно сторонами. Ее можно установить самостоятельно путем торга, а можно обратиться к профессиональному оценщику. Конечно, аварийный статус значительно уменьшает стоимость жилья. Итоговое решение зависит только от договоренности сторон.

https://www.youtube.com/watch?v=Wgmh8a3IG3I\u0026pp=ygW-AdCc0L7QttC90L4g0LvQuCDQutGD0L_QuNGC0Ywg0LjQu9C4INC_0YDQvtC00LDRgtGMINC60LLQsNGA0YLQuNGA0YMg0LIg0YHQvtCx0YHRgtCy0LXQvdC90L7RgdGC0Lgg0LIg0LDQstCw0YDQuNC50L3QvtC8INC00L7QvNC1INC_0L7QtCDRgdC90L7RgSDQv9C-0LrRg9C_0LrQsCDQstC10YLRhdC-0LPQviDQttC40LvRjNGPIDIwMjM%3D

При этом если квартира была в собственности менее 3 (5) лет, нужно ориентироваться на установленную в ЕГРН кадастровую стоимость. Продав квартиру по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, продавец рискует попасть на доначисление НДФЛ на сумму продажи.

Подробнее о разнице между рыночной и кадастровой стоимостью читайте здесь.

Подписание договора

В договоре купли продажи указывается стандартная информация:

• ФИО сторон, их адреса и паспортные данные;
• подробное описание квартиры по выписке из ЕГРН: адрес, метраж, кадастровый номер и другие сведения;
• цена, за которую продают жилплощадь, в рублях цифрами и прописью;
• порядок оплаты;
• порядок и срок передачи жилья (по акту или же функции передаточного документа выполняет договор;
• дополнительно включается пункт об аварийности – что продавец известил, а покупатель принял к сведению этот факт.

Скачать бланк договора для заполнения бесплатно.

Готовый договор понадобится в трех экземплярах – по одному для сторон плюс один для Росреестра.

Регистрация прав в ЕГРН

Продать помещение по ДКП недостаточно – права требуют регистрации. После регистрации право собственности окончательно закрепляется за новым собственником. Госпошлина в 2023 году установлена в размере 2 000 рублей и от аварийности жилья не зависит. Пошлину обычно оплачивает покупатель, но законом это не предписано.

Подать документы можно через ближайший МФЦ, записавшись заранее или в порядке живой очереди. Заранее заполнять заявление не нужно, достаточно принести с собой пакет документов по продаже и квитанцию об оплате пошлины. В ходе приема специалист заполнит заявление, в котором нужно будет расписаться.

Срок регистрации составит 5-14 дней. Подробнее об этой процедуре читайте статью по ссылке.

Окончательный расчет

Чтобы продать аварийное помещение, можно использовать любые способы расчета и любой период. Тот факт, что квартира аварийная, не влияет на расчеты.

Например:

• полная сумма сразу;
• часть суммы авансом (или задатком) до регистрации, остаток – после регистрации;
• полная сумма после регистрации.

Варианты передачи денег тоже могут быть любые – наличными под расписку, через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом читайте здесь.

Можно ли продать аварийное жилье в ипотеку или под маткапитал

Материнский капитал можно вкладывать только в улучшение жилищных условий. ПФР обязательно проверяет, улучшатся ли условия проживания семьи, в частности оценивает состояние МКД, в котором расположена квартира.

Аварийное жилье по определению не может быть улучшением жилищных условий. Именно поэтому вложить средства сертификата в приобретение такой квартиры не получится.

Для банка аварийное жилье – невыгодный залог, который не сможет в случае неплатежеспособности заемщика обеспечить финансовые интересы. Вероятность одобрения ипотечного кредита под залог аварийного жилья крайне мала. Кредит выдается не на один десяток лет, и все это время его нужно чем-то обеспечивать. А аварийный дом рано или поздно снесут, разрушив и предмет залога.

Таким образом, если заинтересованное лицо планирует покупать аварийную квартиру на кредитные деньги, нужно рассмотреть альтернативные возможности – например, потребительский кредит или ипотеку под залог уже имеющегося жилья.

Что делать нанимателям квартир в ветхом доме

У нанимателей нет возможности продать квартиру, которую они занимают в аварийном доме. Право продать имеется только у собственника жилья, а договор социального найма правом собственности не наделяет – только правом проживания и пользования.

Если квартира не приватизирована, то с нанимателем администрация заключит новый договор соцнайма, предоставив другое жилье. Для перезаключения договора нужно обратиться в местную администрацию – комитет, отдел, управление или департамент, который занимается распределением муниципальной жилой площади.

Итак, продать аварийное жилье может собственник квартиры по стандартной схеме до того, как подпишет контракт с администрацией об обмене данного помещения на новое. Дополнительных согласований с администрацией такая сделка не требует. Единственный нюанс – покупателя нужно обязательно предупредить перед заключением договора об аварийности. Иначе впоследствии он сможет оспорить ДКП через суд.

• Если у вас остались вопросы о том, как продать аварийную недвижимость – задайте их нашему дежурному юристу в чат или через поле комментариев.
• Мы благодарны вам за лайк и репост статьи!
• Вам может быть интересно: намеренное ухудшение жилищных условий – о чем говорит практика.

Можно ли продать, купить квартиру в аварийном доме в 2023 году

Один из популярных вопросов среди собственников – можно ли продать квартиру в аварийном доме. Сделка законом не запрещена, но есть ряд особенностей и ограничений, которые нужно учитывать. Рассмотрим, какие дома считаются аварийными, как покупатель сможет проверить квартиру, как происходит покупка недвижимости администрацией или третьим лицом пошагово.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Какое жилье считается аварийным?

В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании…» сказано, что жилье могут признать аварийным при наличии одного из нескольких критериев:

1. Плохое состояние несущих и других конструкций, из-за чего возможно обрушение, крен стен, значительные повреждения и деформации.
2. Помещение расположено в неблагоприятной зоне, где есть вероятность разрушения при техногенных авариях и других ЧС, если нет возможности обезопасить проживающих там людей и укрепить конструкции.
3. Если многоквартирный дом находится в зонах вероятного схода оползней, подтоплений, снежных лавин, селевых потоков.
4. Если жилое помещение окнами выходит на магистраль, и уровень шума превышает максимально допустимые показатели.
5. Если в зоне расположения дома наблюдается повышенный уровень радиации, электромагнитного или ионизирующего излучения.

Примечание: признать дом аварийным может межведомственная комиссия, при отсутствии таковой – уполномоченные сотрудники администрации. Жилье обследуют, составляют акт, дают заключение. На основании этих документов администрацией принимается решение о расселении. И даже после этого квартиру продать можно.

Чаще всего дома в плохом состоянии не расселяют, соответственно, жильцов не включают в специальную программу, благодаря которой можно получить новую квартиру. Это связано с недостатком жилья для людей. И с большой долей вероятности дом не расселят, а обяжут сделать там капитальный ремонт.

Обязательно ли сообщать покупателю?

Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии, и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.

Если не сказать о таком недостатке покупателю, на основании ст. 475 ГК РФ он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как покупатель может проверить квартиру?

Для покупателя доступно несколько способов проверки дома перед покупкой квартиры:

1. На сайте «Реформа ЖКХ». Можно ввести адрес в разделе «Аварийный фонд» и посмотреть, не числится ли там дом.
2. На сайте администрации муниципалитета. Информация должна быть и там.

Совет юриста: при осмотре квартиры до заключения договора купли-продажи стоит обратить внимание и на состояние подъезда. Если оно не внушает доверия, можно попытаться снизить цену или отказаться от покупки.

Можно ли продать аварийное жилье администрации?

Администрация может выкупить участок, на котором расположен дом, для муниципальных нужд. Даже если здание не признано аварийным. Уведомления направляются всем жильцам.

Как все происходит пошагово:

1. Собственник квартиры в аварийном доме получает уведомление о выкупе квартиры администрацией.
2. Обе стороны согласуют условия сделки.
3. Заключается соглашение о выкупе.
4. Переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Обратите внимание! Если собственник не реагирует на уведомление или отказывается продавать недвижимость для муниципальных нужд, на основании пп. д п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 муниципалитет может направить в суд иск о выкупе жилого помещения. Срок исковой давности в данном случае составляет два года с момента отправки уведомления.

Содержание и образец соглашения

Типовая форма соглашения о выкупе квартиры в аварийном состоянии может устанавливаться региональными властями. Но есть обязательные пункты, которые оно должно содержать:

1. Ф.И.О., адрес, паспортные данные собственники.
2. Наименование, адрес муниципалитета, сведения об уполномоченном лице, подписывающем соглашение.
3. Дата и номер решения об изъятии жилья.
4. Адрес, кадастровый номер квартиры, площадь, количество комнат.
5. Количество зарегистрированных лиц и сведения о них.
6. Размер выкупной цены.
7. Реквизиты банковского счета для перечисления денег.
8. Способ и порядок оплаты.
9. Срок, в который продавец должен освободить квартиру и выписать жильцов.
10. Ответственность, права и обязательства сторон.
11. Дата составления, подписи участников сделки.

Примечание: если у квартиры несколько собственников, они тоже участвуют в сделке.

Документы

Для продажи квартиры для муниципальных нужд понадобится:

• паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• техпаспорт;
• решение о признании дома аварийным;
• выписка из домовой книги.

Могут запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ, но обычно она не требуется.

Как рассчитывается выкупная цена?

При определении выкупной цены учитывается не только рыночная стоимость самой квартиры, но и доли в праве собственности на общедомовое имущество, доли в праве на земельный участок.

Согласно ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена определяется по договоренности между сторонами. Если у собственника и муниципалитета есть разногласия, стоит обратиться к оценщику, который определит приемлемую стоимость жилья.

Обратите внимание! Если спор разрешить не удается, можно обратиться в суд с иском об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения и об определении цены для сделки по выкупу муниципалитетом, приложив к заявлению экспертное заключение.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как определить стоимость квартиры в аварийном доме?

Если собственник продает квартиру в аварийном доме третьему лицу, а не муниципалитету, это выгоднее. Он может указать в объявлении любую стоимость, а определить ее можно несколькими способами:

1. Самостоятельно исследовав рынок недвижимости. Стоит обратить внимание на аналогичные квартиры в других домах, чтобы понять, на что можно рассчитывать.
2. Воспользовавшись калькулятором рыночной стоимости от Циана. Достаточно указать адрес, площадь и количество комнат в квартире, и калькулятор выдаст диапазон цены.
3. Обратившись за помощью к оценщикам.

Услуги оценщиков стоят в среднем 3 000-5 000 руб. в небольших городах, в столице расценки выше. По результатам оценки собственнику выдадут заключение, в котором будет указана оптимальная стоимость жилья для продажи.

Совет юриста: если нужно продать быстро, лучше поставить минимальную рыночную цену. Если сделка не к спеху, можно установить среднюю или максимальную, но стоит быть готовым к тому, что покупателя придется искать несколько месяцев.

Когда покупка квартиры в аварийном доме не допускается?

Есть несколько ситуаций, в которых продать или купить жилье не получится ни при каких условиях. Например, если у покупателя:

1. Материнский капитал, и он хочет использовать его для оплаты квартиры. Пенсионный фонд не одобрит расходование средств по сертификату на жилье в аварийном доме.
2. Ипотека. Ни один банк не выдаст ее, если дом признан аварийным.
3. Покупает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. Орган опеки не выдаст разрешение на покупку аварийного жилья.

Примечание: нельзя продать квартиру в аварийном доме и в других случаях. Например, если она не приватизирована, есть решение суда о принудительном выселении или заключено соглашение о выкупе с муниципалитетом.

Как продать квартиру в аварийном доме?

Если никаких препятствий к продаже квартиры в аварийном доме нет, сделка будет выглядеть следующим образом:

1. Поиск покупателя. На это уходит в среднем три месяца в зависимости от стоимости жилья и других факторов.
2. Показ квартиры, обсуждение условий сделки. Еще на этом этапе нужно сообщить покупателю, что дом признан аварийным.
3. Заключение договора купли-продажи.
4. Подача документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр или через МФЦ.
5. Получение итогового комплекта документов через 7-9 рабочих дней.

Если продается доля в праве собственности или недвижимость несовершеннолетнего, договор удостоверяется нотариусом. В дальнейшем он сам бесплатно подает документы на регистрацию.

Содержание и образец договора

По содержанию договор купли-продажи квартиры в аварийном доме ничем не отличается от стандартного, но в нем нужно указать, что дом признан непригодным для проживания.

Какие еще сведения указываются:

1. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации участников сделки.
2. Адрес, количество комнат, этаж, кадастровый номер, площадь квартиры.
3. Дата возникновения права собственности у продавца, основание.
4. Реквизиты и дата решения, по которому дом признан аварийным.
5. Стоимость жилья, порядок расчетов.
6. Права, обязанности сторон.
7. Гарантии покупателю о том, что недвижимость не находится в залоге, под арестом, нет долгов по коммунальным услугам.
8. Дата составления и подписи сторон.

Документы

Что нужно продавцу для сделки:

• паспорт;
• документ, на основании которого возникло право собственности: дарственная, договор ренты, купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве;
• техпаспорт;
• выписка из ЕГРН;
• акт обследования жилья комиссией;
• решение о признании дома аварийным.

Покупатель представляет только паспорт.

Расходы

Затраты на сделку стандартные:

1. Оплата госпошлины покупателем – 2 000 руб.
2. Оплата услуг юриста – от 1 000 руб.
3. Оплата пошлины нотариусу, если договор удостоверяется – 0,5% от суммы сделки, до 20 000 руб.

Обратите внимание! Дороже всего обходится полное юридическое сопровождение сделки (от 15 000 руб.), но взамен клиент может быть уверен, что все будет гладко и без неприятных сюрпризов в виде приостановления или отказа в регистрации права собственности.

Последствия покупки квартиры в аварийном доме

С момента регистрации перехода права собственности продавец утрачивает право на получение новой квартиры, если ранее его включили в список участников программы переселения. Покупатель же наоборот может обратиться в администрацию с документами, чтобы стать участником такой программы и получить жилье в порядке очереди.

При подаче заявления понадобится паспорт, документы на квартиру и копия решения о признании дома аварийным.

Можно ли продать жилье, признанное аварийным: плюсы и минусы купли-продажи?

Рассмотрим достоинства и недостатки сделки с аварийной недвижимостью для обеих сторон:

Участники сделки
Плюсы
Минусы

Продавец	Избавление от аварийного жилья	Исключение из программы расселения жителей аварийных домов
Получение денег, которые можно использовать для покупки другой недвижимости или оформления ипотеки
Покупатель	Возможен переезд из старого жилья в новое в будущем	Переселение происходит в порядке очереди, ожидание может длиться несколько лет
Низкая стоимость квартиры	Нередко наблюдаются сбои в работе систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления
Сложнее найти квартирантов, если хочется сдавать жилье
Из соседей больше всего пожилых людей, немало асоциальных личностей
Если квартира на последнем этаже, ее может постоянно заливать во время дождя или таяния снега

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли зарегистрироваться в аварийном доме? Да, достаточно согласия собственника. Можно ли продать аварийную квартиру, если я живу в ней по договору социального найма? Нет, неприватизированную квартиру продать нельзя. Если дом признали аварийным, нанимателю предоставят в порядке очереди другую жилплощадь по договору соцнайма.

Можно ли продать частный дом, признанный аварийным? Можно, если с муниципалитетом не заключено соглашение о выкупе и нет решения суда о принудительном изъятии. Нужно ли платить налог с продажи аварийного жилья? Да, статус аварийности роли не играет.

Если недвижимость получена в наследство, по договору дарения или в результате приватизации, НДФЛ не платится при минимальном сроке владения от трех лет. В остальных случаях такой срок равен пяти годам.
НДФЛ в размере 13% уплачивается от суммы доходов, полученных за вычетом расходов на приобретение жилья.

Но нужно представить документы, подтверждающие затраты. Декларация подается до 30 апреля года, следующего за годом сделки, а налог платится до 15 июля. Купил квартиру в аварийном доме, теперь администрация хочет ее выкупить.

Выкупная стоимость меня не устраивает, но они ссылаются на то, что цена для них не может быть выше стоимости, указанной в моем ДКП. Правда ли это? Да, и об этом говорится в п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. Выкупная цена в данном случае не может превышать стоимость, указанную в ДКП.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Продажа квартиры в ветхом или аварийном доме законом не запрещена, но продавец утрачивает право на участие в программе расселения. Вместо него в нее по заявлению включают покупателя – нового собственника.
2. Купля-продажи аварийной недвижимости практически ничем не отличается от стандартной сделки. Но для оплаты нельзя воспользоваться материнским капиталом, а ипотеку банк не одобрит.
3. Чтобы понять, можно ли купить аварийный дом и стоит ли это делать, рекомендуется сначала взвесить все плюсы и минусы такой покупки. Иногда экономия на недвижимости оборачивается другими проблемами.

Вс поддержал собственника аварийного жилья

В 2015-м женщина купила квартиру в доме, который был признан аварийным и подлежащим сносу. Через пять лет, когда его наконец-то собрались сносить, администрация города предложила собственнице компенсацию. Та не захотела брать деньги и потребовала другую квартиру взамен.

Чиновники отказали со ссылкой на закон 2019 года, который устанавливает: тем, кто купил жилье с официальным аварийным статусом, положена компенсация, а не другое жилье. Суды с этим согласились, но ВС оказался другого мнения.

Он объяснил ошибки и напомнил, что у норм жилищного права нет обратной силы.

В 2015 году Алина Остапюк* купила квартиру в Северодвинске в доме, который за три года до этого признали аварийным и подлежащим сносу. Остапюк хотела получить другое благоустроенное жилье. Но ей отказали на том основании, что она приобрела право собственности на жилье уже после того, как дом признали аварийным.

В марте 2019-го власти включили дом в адресную программу Архангельской области по переселению из аварийного жилищного фонда.

В сентябре 2020-го администрация города направила Остапюк проект соглашения, по которому ей предложили 950 000 руб. Но Остапюк возразила, что рыночная стоимость жилья — 1,4 млн руб.

, и попросила суд обязать властей заключить с ней соглашение, по которому ей предоставляют благоустроенное помещение вместо непригодного. 

Ответчик возразил: поскольку Остапюк купила жилье уже после того, как дом признали аварийным, она имеет право лишь на денежную компенсацию (ч. 8.2 ст. 32 ЖК).

 Северодвинский городской суд Архангельской области с этим согласился. Он не увидел оснований предоставлять истцу равнозначное жилье.

 Архангельский областной суд и Третий кассационный суд общей юрисдикции поддержали первую инстанцию. Тогда Остапюк обжаловала эти выводы в Верховном суде.

Закон не имеет обратной силы

Коллегия ВС по гражданским делам отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (дело № 1-КГ22-9-КЗ). ВС отметил, что норма, на которую ссылались суды (ч. 8.2 ст.

32 ЖК), вступила в силу в декабре 2019-го. Коллегия обратила внимание, что согласно с ч. 1 ст. 6 ЖК акты жилищного законодательства не имеют обратной силы.

Их применяют к отношениям, которые возникли после того, как документы стали действовать.

Все случаи ретроактивности, обратной силы, и ультраактивности (когда утративший силу закон продолжает применяться) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного правового акта, содержащего нормы жилищного права.

Право собственности на квартиру возникло у Остапюк в 2015-м, то есть до того, как ввели в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК. В законе, который дополнял Жилищный кодекс этим правилом, нет указаний на то, что новую норму надо применять к договорам, заключенным до того, как он вступил в силу.

То есть новое правило не имеет обратной силы и его нельзя применять к этому жилищному спору.

ВС отметил: суды ошиблись, когда пришли к выводу, что у Остапюк нет права претендовать на получение другого жилья из-за признания дома аварийным. А еще ВС учел, что дом Остапюк включили в такую программу в 2019-м, и она купила квартиру до того, как закон с новой нормой вступил в силу.

Коллегия сослалась на второй раздел Обзора судебной практики от 29 апреля 2014 года. Там указали, что если жилой дом, который признали аварийным и подлежащим сносу, включили в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник помещения может выбрать другое жилье либо выкуп.

• Единый подход в практике судов
• По мнению Михаила Ялынычева, юриста Рустам Курмаев и партнеры , не исключено, что в этом деле собственник приобрел аварийное жилье с расчетом получить от местных властей новую благоустроенную квартиру.
• Но ВС пришел к справедливому выводу, что в этом случае незаконно применять к собственнику ограничение права на получение нового жилья, поскольку, когда он приобрел право собственности, не было такой нормы.

Михаил Ялынычев

Эксперт отмечает, что ВС продолжает последовательно отстаивать ранее занятые им позиции о применении жилищного законодательства. В качестве примеров Ялынычев приводит определения ВС:

Юрист обращает внимание, что позицию ВС сейчас активно применяют нижестоящие суды. Например, определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26 апреля 2022 по делу № 88-6744/2022, определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 7 февраля 2022 по делу № 88-2210/2022.

* Имена и фамилии изменены редакцией.

Елена Нозикова

Эксперты дали советы, как выгодно покупать квартиры в домах под снос — МК

Собственники квартир в домах, предназначенных к сносу, надеются сбыть свои владения по рыночной цене. На сайтах значится около полутора тысяч объявлений о продаже подобного жилья.

Чем только не завлекают потенциальных покупателей владельцы сносимых квартир — скорым переездом в новый дом, возможностью увеличить площадь до социальной нормы и просто хорошей инвестицией в сложившейся экономической ситуации.

Выгодно ли вкладываться в такую недвижимость, выяснил «МК».

«Чем ближе переезд, тем дороже квартира в хрущевке, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Средняя стоимость «квадрата» недвижимости под реновацию в ближайшие полтора года (первая волна) 272 тысячи рублей, на 12% выше, чем в домах третьей волны, после 2028 года».

Звоним по одному из объявлений. Пятиэтажка расположена в Свиблове — далековато от центра, зато в тихом районе, поблизости парк и река Яуза. Собственница продает двухкомнатную квартиру на пятом этаже площадью 40 квадратных метров с пометкой «срочно». Снос — с 2025-го по 2028-й. Точная дата не определена.

— Просим 13 миллионов, — рассказывает собственница. — Наша квартира и сама по себе хороша, так вы еще и переедете после 2025 года в новый дом.

325 тысяч рублей за квадратный метр? О-го-го. Дороже, чем в некоторых новостройках у метро. Интересуемся, чем же хороша квартира. «Ой, вы даже не представляете, как в ней уютно и тепло. А главное — на первом этаже нет магазинов и ресторанов, так что вечером тишина», — быстро реагирует владелица. И назначает встречу.

Увы, после личного визита красивая картинка меркнет. Оказывается, вместо ванны душ, комнаты смежные, половина квартир в подъезде сдается в аренду приезжим из бывших республик Советского Союза, ну, и взбираться на пятый этаж после походов в магазин и командировок с тяжелыми чемоданами не так уж просто.

— Не, а чего вы ждали? — поджимает губы собственница. — Надо потерпеть. Переедете через несколько лет в новый дом, там и лифт будет, и ванна.

Спрашиваем, на какую скидку можно рассчитывать, раз уж продать жилье надо срочно. Оказывается, только на полмиллиона.

— Поверьте, вы не пожалеете! — продолжает убеждать женщина. — Шикарный парк, его все время обустраивают!

— Вы, что ли, обустраиваете? — ехидничаем. — А если нет, снижайте цену.

Но цену собственница не снижает. Очевидно, что она из тех «ждунов», которые надеются попасть на наивного покупателя. Район и в самом деле неплохой. Но не квартира. Да и дом, куда планируется переезд, вряд ли будет рядом с той же рекой и парком.

— На дома с расселением в 2025–2028 годах приходится 30% общего объема предложения пятиэтажек, а самая большая доля, 66%, остается на дома третьей волны расселения, — комментирует Надежда Коркка.

При покупке квартиры в домах под снос есть некоторые риски, о которых стоит знать, рассказывает эксперт. Во-первых, инвестиции в такое жилье могут быть не очень прогнозируемыми, в том числе в плане планировки, адреса, этажа, парка или зоны для отдыха поблизости.

Во-вторых, если у вас нет другого жилья, до переселения вы будете жить в старом доме, где вроде бы и хочется сделать ремонт, но он будет бессмысленным.

В-третьих, если вы планируете брать ипотеку, учитывайте, что банки неохотно выдают кредиты на жилье, обладающее высоким процессом износа. Использование материнского капитала может быть ограничено для покупки квартиры в ветхих и аварийных домах, а многие объекты, попавшие под реновацию, имеют такой статус.

— Как и в любой другой категории жилья, среди квартир в домах, попадающих под снос, есть ликвидные варианты, но их не так много, — заключает директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Прибавьте к этому риски.

Они значительно выше, ведь нередко это «слепая покупка» с непонятной перспективой по срокам, а главное — редко есть ясность о том, где и какую квартиру дадут взамен.

При этом на рынке вторичного жилья и без того сохраняется относительно высокий средний дисконт на уровне 4–5%, а есть варианты со срочной продажей, где дисконт еще выше.

Стоимость одного «квадрата» в хрущевке, идущей под снос, в среднем на 19% ниже, чем в новом доме. Разрыв в ценах может достигать 36%. Но нужно учитывать, что дома для переезда могут иметь некачественные отделочные работы, проблемы со звукоизоляцией и другие недостатки.

— Несмотря на ряд нюансов, покупка квартиры в хрущевке под снос выгодна, — говорит Надежда Коркка. — Но подойдите к выбору жилья осмотрительно.

В квартире не должно быть обременений, скрытых жильцов, которые смогут претендовать на свою долю, незаконных перепланировок. Иначе смысл цепочки «купить старое ради получения нового» утрачивается.

Риски возрастают в советских домах с богатой историей из-за неправильно проведенной приватизации и частой смены собственников.

Впрочем, есть выгодная позиция, про которую знают немногие. Купив комнату в коммуналке под снос, вы имеете право получить вместо нее однокомнатную квартиру. Но такой вариант нужно еще поискать. В спальных районах Москвы коммунальных квартир почти не осталось, а в центре они стоят баснословные деньги…

Опубликован в газете «Московский комсомолец» №29012 от 17 апреля 2023

Заголовок в газете: Сносные дома растут в цене

Оценены риски при покупке квартир в домах под снос

© Lenta.ru

При покупке квартир в домах под снос у россиян больше рисков, чем выгоды. К такому выводу пришли юристы и риелторы при оценке плюсов и минусов приобретения жилья в аварийных зданиях, пишет РБК.

https://www.youtube.com/watch?v=Wgmh8a3IG3I\u0026pp=YAHIAQE%3D

Постройка считается аварийной, если представляет потенциальную угрозу для проживающих — дом может в любой момент обрушиться, подвержен частым затоплениям или расположен в месте, где возможны техногенные аварии. Среди преимуществ покупки подобной недвижимости эксперты отметили ее невысокую стоимость, которая позволяет россиянам обзавестись собственной жилплощадью с минимальными вложениями.

Однако в адвокатском бюро «S&K Вертикаль» напомнили, что россияне, которые приобрели квартиры в доме после признания его аварийным, не имеют право на предоставление нового жилья по программе переселения.

Граждане могут рассчитывать лишь на компенсацию за утраченное помещение — объем средств при этом не превысит сумму сделки по договору купли-продажи.

В агентстве недвижимости Est-a-Tet рассказали, что исключением в этом случае может стать получение в наследство квартиры в доме под снос.

Кроме того, существует ряд условий, при которых не удастся заключить сделку с аварийным жильем.

На подобные квартиры не распространяется материнский капитал и не выдаются ипотечные кредиты, а также их нельзя приобрести взамен единственного жилья ребенка — в этом случае органы опеки решат, что жилищные условия несовершеннолетнего ухудшаются.

Помешать приобрести аварийную недвижимость также может решение суда о принудительном выселении собственника или соглашение владельца с муниципалитетом о выкупе квартиры.

Однако бывают случаи, что собственник недвижимости узнает о статусе дома после заключения сделки — тогда он имеет право расторгнуть договор с предыдущим владельцем в судебном порядке. Новый закон, вступивший в силу с 1 февраля 2022 года, должен сократить риски при покупке квартир. Теперь в Едином государственном реестре недвижимости будут содержаться сведения об аварийности здания.

Как признать дом аварийным

Бывает, дом еле стоит, но он не считается аварийным, а жильцов никто не собирается расселять.

В ветхих и аварийных домах в России живет более полутора миллионов человек. В 2006 году государство утвердило критерии, какие дома считать аварийными, и с тех пор пытается разобраться в этой проблеме. С 2017 года идет второй этап переселения людей.

Расскажу, как признать дом аварийным: какие документы надо собрать, куда обратиться, сколько ждать результата и что делать, если комиссия говорит одно, а жильцы думают другое.

В быту оба термина люди употребляют как синонимы, но с точки зрения закона речь идет о разных понятиях.

Ветхое — это обиходная характеристика старого жилья. Так говорят о дефектах и повреждениях от старости, но когда из⁠-⁠за них нет опасности, что здание внезапно рухнет.

А вот в аварийном доме жить опасно. Ключевой признак аварийности — критическое состояние несущих конструкций, то есть когда они потеряли способность держать нагрузку и появилась опасность обрушения.

Исправное состояние — с домом все полностью в порядке.

Работоспособное состояние — могут быть нарушения строительных норм, но они не влияют на несущую способность конструкций.

Ограниченно работоспособное состояние — дефекты и повреждения привели к тому, что несущая способность снизилась, но опасности внезапного разрушения нет. Здание можно эксплуатировать под контролем. Это и есть ветхое жилье.

Недопустимое состояние — есть опасность для людей в доме, но если усилить конструкции и выполнить другие мероприятия, то в здании можно жить и дальше.

Аварийное состояние — несущая способность конструкций исчерпана, с этим ничего не сделать, есть опасность обрушения. Также аварийными признаются дома с критическими кренами — с несущими конструкциями все может быть в порядке, но дом рискует просто упасть.

Проще говоря, аварийный дом может в любой момент рухнуть — не так важно, по какой именно причине.

Например, хрущевка шестидесятых годов постройки может выглядеть неприглядно внешне, внутри нее тесные квартиры с неудобными планировками и обшарпанные подъезды. Но сам дом прочный и простоит еще пару десятков лет. Такое жилье можно назвать ветхим, но оно не аварийное.

https://www.youtube.com/watch?v=-qKHr8JOELY\u0026pp=ygW-AdCc0L7QttC90L4g0LvQuCDQutGD0L_QuNGC0Ywg0LjQu9C4INC_0YDQvtC00LDRgtGMINC60LLQsNGA0YLQuNGA0YMg0LIg0YHQvtCx0YHRgtCy0LXQvdC90L7RgdGC0Lgg0LIg0LDQstCw0YDQuNC50L3QvtC8INC00L7QvNC1INC_0L7QtCDRgdC90L7RgSDQv9C-0LrRg9C_0LrQsCDQstC10YLRhdC-0LPQviDQttC40LvRjNGPIDIwMjM%3D

А вот двухэтажный деревянный барак, которому нужны подпорки, чтобы не упасть, — это уже аварийный дом. Но для признания его таковым необходимо решение специальной комиссии, о ней расскажу ниже.

Как видите, техническое состояние напрямую не связано с комфортностью проживания, поэтому бесполезно добиваться признания дома аварийным, если тесная кухня и неблагополучные соседи.

Понятие аварийности жилого дома. Аварийное жилье — это помещения в многоквартирных домах, которые признали непригодными для проживания по техническим причинам, а сам дом подлежит сносу или реконструкции.

ч. 1 ст. 55.26 Градостроительного кодекса РФ

Непригодный для проживания и аварийный дом — разные термины. Непригодным для жизни могут признать здание рядом с опасным промышленным объектом или в зоне затопления. Но это не значит, что оно аварийное. А вот статус аварийного дома обычно автоматически предполагает, что жилье в нем непригодно для проживания.

Понятие ветхости жилого дома. Ветхие дома нуждаются в ремонте, но переселять людей и сносить здание не нужно.

Ветхими считаются дома с ограниченно работоспособным состоянием строительных конструкций. У такого здания могут быть дефекты и повреждения, но нет опасности, что оно разрушится или потеряет устойчивость. То есть эксплуатация здания возможна, если контролировать его техническое состояние, восстановить и усилить конструкции.

Ветхим признается здание с износом конструкций:

1. для каменных домов — свыше 70%;
2. деревянных домов, а также мансард — свыше 65%.

Приложение 6 к методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2⁠-⁠04.2004

КритерийАварийное жильеВетхое жилье

Опасность	Прямая угроза жизни и здоровью жильцов	Непосредственной угрозы нет
Вероятность сноса	Дом подлежит расселению, сносу или реконструкции. Жильцам дают время на сбор вещей и переезд. Власти могут предоставить временную жилплощадь	Дом не сносят. Как правило, в рамках региональных программ делают ремонт здания. На время работ жильцов не переселяют
Порядок расселения	Нанимателей по договору соцнайма переселяют в другое жилье по таким же договорам. Собственникам дают другие квартиры, если заключено соглашение об изъятии помещения для муниципальных или государственных нужд. Также местные власти возмещают расходы и убытки от переезда	Дом не расселяют, жильцы остаются в квартирах

Опасность
Аварийное жилье	Прямая угроза жизни и здоровью жильцов
Ветхое жилье	Непосредственной угрозы нет
Вероятность сноса
Аварийное жилье	Дом подлежит расселению, сносу или реконструкции. Жильцам дают время на сбор вещей и переезд. Власти могут предоставить временную жилплощадь
Ветхое жилье	Дом не сносят. Как правило, в рамках региональных программ делают ремонт здания. На время работ жильцов не переселяют
Порядок расселения
Аварийное жилье	Нанимателей по договору соцнайма переселяют в другое жилье по таким же договорам. Собственникам дают другие квартиры, если заключено соглашение об изъятии помещения для муниципальных или государственных нужд. Также местные власти возмещают расходы и убытки от переезда
Ветхое жилье	Дом не расселяют, жильцы остаются в квартирах

Что говорит закон. 1 февраля 2022 года вступили в силу изменения в закон о госрегистрации недвижимости, и сейчас узнать о признании многоквартирного дома аварийным можно по выписке из ЕГРН. Также в выписке будет указано, если жилье признано непригодным для проживания.

Региональные и муниципальные власти обязаны передавать в Росреестр соответствующие данные.

Чтобы признать дом аварийным, местная администрация создает межведомственную комиссию.

абз. 3 п. 7 положения о признании жилья аварийным

В состав такой комиссии включают специалистов из разных структур: отдела архитектуры, бюро технической инвентаризации, пожарного надзора, Роспотребнадзора, МЧС.

Главная задача комиссии — проверить, соответствует ли жилье нормам, которые установлены для жилых помещений, и аварийный ли дом. Комиссия организует экспертизу и анализирует полученные данные.

Межведомственная комиссия должна определить:

1. Пригодно или непригодно помещение для проживания.
2. Можно ли считать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции.