Вариантов оформления земли, занятой дорогами, инженерными коммуникациями и другими объектами общего пользования, в коттеджном поселке три. Первый: дороги в собственности государства — Российской Федерации, которая уполномочила муниципалитет управлять и распоряжаться ими. Второй: земля под дорогами и инженерными сетями принадлежат собственникам индивидуальных домовладений (членам дачного партнерства, садоводства, кооператива) в долях или совместно. И третий: земля оформлена в собственность третьих лиц (физических или юридических, в том числе застройщика поселка, управляющей компании или ДНП, СНТ и пр.).

«Пусть они позаботятся»

По мнению Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», первые два варианта плохие. Если земля, на которой проложены дороги и сети, в собственности государства, то именно оно — в лице муниципальных властей — отвечает за уборку, ремонт и содержание дорог и сетей.

Поэтому муниципалитеты не стремятся принимать на баланс такие участки, хотя обязаны это сделать, например, при ликвидации юрлица, ранее владевшего землей. После этого участки попадают в раздел выморочного имущества и должны быть оформлены в госсобственность.

Передача муниципалитету земли под дорогами и сетями, кроме обязанности по уходу и содержанию, влечет и другие последствия, объясняет Дмитрий Майоров. Во-первых, эта земля должна быть общедоступной. Контроль въезда, шлагбаумы и ограждение поселка становятся незаконными.

Во-вторых, если муниципалитет не ремонтирует дорогу, жители поселка за свой счет это сделать уже не смогут. Эта обязанность лежит исключительно на госсобственнике, по закону он должен выбрать подрядчика на конкурсной основе, профинансировать эти работы из бюджета, и никак иначе.

Если домовладелец заделает яму в асфальте перед своим домом, конечно, его не обязательно привлекут к ответственности, как не штрафуют каждого нарушившего ПДД. Но знать, что это незаконно, стоит.И третье, самое неприятное для жителей коттеджного поселка, последствие: собственник земли вправе перенести, реконструировать или иначе распорядиться дорогами и сетями.

Преимущество передачи земли с дорогами и сетями в собственность государства — единственное: освобождение от уплаты земельного налога. Но и оно, отмечает Дмитрий Майоров, сомнительно: для участков в частной собственности под дорогами и сетями можно установить кадастровую стоимость в размере один рубль.

Доля дорожная

Второй вариант, когда участками с дорогами и сетями владеют в долях (или совместно) жители коттеджного поселка, по мнению Дмитрия Майорова, тоже плох: как показывает практика, сособственникам редко удается договориться и любой вопрос о расходах на ремонт и содержание общего имущества становится яблоком раздора.

Отдельный клубок проблем связан с переходом этой доли в общем имуществе при продаже домовладения в поселке.

Как быть, если покупатель откажется приобретать долю в собственности на дорогу? Или продавец домовладения — продавать свой кусочек дороги? Как оформлять отказ от преимущественного права выкупа сособственников?

Долевое или совместное владение дорогами и инфраструктурой в коттеджных поселках используется, но реже, чем оформление территорий общего пользования в собственность третьих лиц.

По мнению юриста, руководителя юротдела «Русского Фонда Недвижимости» Максима Финионова, несмотря на все сложности при переходе прав, владение долей в собственности на землю под дорогами и сетями дает владельцу больше возможностей по защите своего права на проход/проезд и пользование сетями.

В третьем лице

Третий вариант, окруженный мифами и страшилками, — оставление земельных участков, предназначенных для дорог, в собственности третьих лиц: девелоперской, аффилированной с ней управляющей компании, ДНП или частных лиц.

Собственник дороги в таком случае вправе ограничиватьи устанавливать плату за частичное пользование земельным участком, по которому проложены сети или дорога. Это и становится «заботой» частных владельцев участков.

Обеспечение беспрепятственного прохода и проезда владельцев к наделам зависит от собственника дороги, а отсюда возникают вопросы в разумности платы за пользование дорогой, а также различные спекуляции, связанные с ограничением права проезда для решения других вопросов (оплаты задолженности по коммунальным платежам и пр.).

На участках в составе населенных пунктов, то есть предназначенных под ИЖС, подобные проблемы редки, поясняет Максим Финионов.В ДНП, в качестве которых функционирует большинство коттеджных поселков, случается, что правление или УК завышают плату, а затем закрывают доступ, например, задолжавшим за охрану, вывоз мусора, ремонт или другие услуги в поселке.

https://www.youtube.com/watch?v=BgJ16pKcJoI\u0026pp=ygVP0J_RgNCw0LLQsCDRgdC-0LHRgdGC0LLQtdC90L3QuNC60LAg0LIg0LrQvtGC0YLQtdC00LbQvdC-0Lwg0L_QvtGB0LXQu9C60LUgMjAyMw%3D%3D

При этом обязательство по обеспечению прохода/проезда может быть установлено или по соглашению с собственником, или в судебном порядке. Оба варианта означают установление платы за частичное пользование участком, но плата не должна быть большой, говорит Максим Финионов.

Судебная практика по восстановлению права прохода/проезда владельца к своему участку уже сложилась. И тех, кто препятствовал реализации этого законного права, еще и обязывали компенсировать ущерб.

По-хорошему, осуществляя размежевание земельного массива на индивидуальные участки и их кадастровый учет, добросовестный собственник вновь образованной дороги должен заявить при постановке на кадастровый учет дороги о назначении земли, предназначенной под нее.

То есть, говоря юридическим языком, установить сервитут — право беспрепятственного проезда/прохода по дороге. И тогда это отразится в кадастровом паспорте «дорожных» участков и в публичной кадастровой карте.

Установление сервитута, то есть ограничения, обязывающего собственника обеспечить беспрепятственный проход и проезд по своему участку, — действенный способ защиты прав дачников и садоводов, считает главный юрист «Русского Фонда Недвижимости». Это самый прозрачный для покупателя вариант, когда в публичной кадастровой карте отражена предъявляемая застройщиком поселка планировка территории с землеотводами под дороги, скважину и электроподстанцию и указано назначение этих наделов. Портал Росреестра (pkk5.rosreestr.ru) дает возможность быстро провести исчерпывающую проверку.В последние годы кадастровый учет изменился, и есть прецеденты, когда кадастровый паспорт на участок получен, даже если к нему нет прохода/проезда, то есть вопрос с дорогой не решен. Максим Финионов рекомендует проверять подъезд перед покупкой земли, иначе придется отстаивать свои права через суд.

Ни прокуратура, ни милиция в подобные конфликты не вмешиваются, добавляет Дмитрий Майоров: это спор о соблюдении гражданских прав, поэтому его должен решать суд.

Максим Финионов, руководитель юридического отдела компании «Русский Фонд Недвижимости»

В старых садоводствах земля под дорогами была или в аренде, или в собственности СНТ. Затем садоводам разрешили приватизировать эти участки в долях или в совместную собственность. Покупателю домовладения или участка в таком садоводстве надо требовать оформления доли в собственности.

Но и без этого ограничение права прохода/проезда и различные спекуляции этим (для взыскания долгов по эксплуатационным платежам, платы за содержание общего имущества) будет незаконным: по закону собственник участка имеет право проходить и проезжать к нему.

Для тех, кто это право ограничивает, судебное разбирательство чревато не только принуждением разрешить частичное пользование участком, но и взысканием ущерба в пользу того, чье законное право ограничивалось.

Совет покупателям участков: если в публичной кадастровой карте данных о назначении участков под дорогами нет, проверяйте документы на землю под дорогами у продавца. Для этого лучше привлечь специалиста по земельному праву. Схему планировки территории поселка можно проверить в отделе архитектуры и градостроительства в районной администрации.

Схему планировки территории поселка, на которой разграничены частные наделы и участки общего пользования, утверждает местный орган власти. Она называется «Проект организации и застройки ДНП», объясняет Дмитрий Майоров, по сути, это проект планировки территории.

На схеме обозначены проходы/проезды ко всем участкам, и построить на них, например, дом, нельзя. До утверждения схемы планировки территории риски покупателей участков повышаются многократно.

Если застройщик предлагает «сырой», не готовый продукт, значит, он не выполняет свою работу, за которую хочет получить деньги с покупателей, считает Дмит­рий Майоров.

https://www.youtube.com/watch?v=BgJ16pKcJoI\u0026pp=YAHIAQE%3D

При покупке домовладения в коттеджном поселке в договоре с девелопером (собственником) должно быть прописано, как будет в дальнейшем организована жизнь, кому будут принадлежать сети, дороги, спортплощадки и прочее и какие обязательства по содержанию этого имущества берет на себя покупатель.

Защитой от завышенной платы может служить репутация девелопера и ситуация в построенных и управляемых им поселках.

Покупка участка в коттеджном поселке. Правовые аспекты

В настоящее время на рынке загородной недвижимости есть много предложений, связанных с приобретением земельного участка в коттеджных поселках. Можно приобрести участок с уже готовым коттеджем, а можно приобрести просто земельный участок и строить жилой дом самостоятельно.

На что необходимо обращать внимание при покупке земельного участка в коттеджном поселке? С какими проблемами может столкнуться будущий собственник?

Понятия «коттедж» и «коттеджный поселок» в Российском законодательстве нормативно не определены. Коттеджный поселок представляет из себя единый комплекс, расположенный на обособленной территории, со своей инфраструктурой и строится по определенному плану.

В нем есть места общего пользования, на которых расположены, к примеру, административные постройки, пункты охраны, общая гостевая парковка, детская площадка, электроподстанция, магазины, кафе и т.д.

В коттеджном поселке чаще всего общие коммуникации: электричество, водопровод, канализация, которые обслуживаются за счет общих средств собственников домовладений.

Будущему собственнику земельного участка, который планирует строить жилой дом самостоятельно, важно убедиться в том, что на участке можно строить именно жилой дом и не имеется каких-либо ограничений к застройке.

Читайте также:  Право пользования квартирой бывшего мужа 2023

Возможность строительства жилого дома зависит, прежде всего, от того, к какой категории земли относится земельный участок и от вида разрешенного использования. В соответствии с п. 2 ст.

40 Земельного кодекса РФ «Собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов».

Как правило, под коттеджные поселки используются земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство».

Но могут встречаться и другие варианты, например, земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для личного подсобного хозяйства или дачного строительства, или земли населенных пунктов, но с разрешенным использованием «для малоэтажного строительства и рекреации». В таких случаях нужно быть очень осторожным и внимательным. Важно разобраться со всеми юридическим нюансами до момента покупки, а не после, когда уже возникнут проблемы с постройкой дома или оформлением его в собственность.

Для этого недостаточно лишь ознакомиться с правоустанавливающими документами на сам земельный участок. Градостроительным регламентом земельный участок может быть отнесен к той или иной территориальной зоне, а вид его использования может не входить в перечень видов разрешенного использования, предусмотренных для данной территориальной зоны.

Более того, земельный участок может быть отнесен к зоне особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Использование таких земельных участков строго регламентировано законом, и строительство на них может быть ограничено или запрещено вовсе.

В соответствии со ст. 11 Земельного Кодекса Российской Федерации, решение вопросов, связанных с земельными отношениями, отнесено к компетенции муниципальных органов власти. Муниципальные органы власти устанавливают правила землепользования и застройки, принимают различные нормативно-правовые акты, касающиеся развития подведомственных им территорий.

В настоящее время можно получить много информации из общедоступных информационных ресурсов. Так в частности, с документами, касающимися застройки и землепользования того или иного муниципального образования, можно ознакомиться на сайте соответствующего муниципального образования.

Муниципалитеты обязаны размещать для ознакомления широкого круга лиц на своем сайте такие документы как Генеральный (проектный) план территории, карту планируемого развития транспортной инфраструктуры, карту существующих и планируемых зон с особыми условиями использования территории.

Внимательно ознакомившись с данными документами, можно обнаружить, например, что в будущем рядом с коттеджным поселком пройдет крупная автомагистраль или будет построен транспортный узел или какой-то иной объект инфраструктуры, что планируемый для приобретения участок входит в зону повышенного шума или через него проходят инженерные сети федерального значения. Полученная информация, в конечном счете, может повлиять на решение потенциального покупателя о приобретении земельного участка.

Следующим этапом для покупателя является проверка непосредственно права собственности продавца на продаваемый земельный участок.

Действительность права собственности, а также отсутствие сведений о каких-либо зарегистрированных ограничениях (обременениях) права собственности в официальном порядке может быть подтверждена получением выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

В отношении земельного участка рекомендуется получить расширенную выписку ЕГРН, содержащую сведения не только об основных характеристиках и правах на объект недвижимости, но и описание местоположения земельного участка.

С января 2017 года вступил в силу новый Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который содержит ряд оснований для приостановления и отказа в последующем в совершении регистрационных действий. Так, в частности, согласно п. 20 ст.

26 вышеназванного Федерального закона, регистрационные действия могут быть приостановлены, если «границы земельного участка о государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости». Земельные участки в коттеджном поселке образуются в результате межевания (раздела) более крупного участка, предназначенного под эти цели. Поэтому важно убедиться в том, что выбранный вами земельный участок имеет границы, которые не пересекаются с соседними участками.

https://www.youtube.com/watch?v=iKayAElJFe4\u0026pp=ygVP0J_RgNCw0LLQsCDRgdC-0LHRgdGC0LLQtdC90L3QuNC60LAg0LIg0LrQvtGC0YLQtdC00LbQvdC-0Lwg0L_QvtGB0LXQu9C60LUgMjAyMw%3D%3D

Следует также принять во внимание тот факт, что с нового года правила о регистрации права собственности на жилые дома в упрощенном порядке, так называемая «дачная амнистия», не применяются в отношении жилых домов, возведенных на землях ИЖС.

Таким образом, собственнику земельного участка перед началом строительства индивидуально жилого дома, согласно требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, необходимо будет получить разрешение на строительство.

По новым правилам, после окончания строительства необходимо будет оформить технический план для постановки жилого дома на кадастровый учет и регистрации права собственности. А без соответствующего разрешения на строительство сделать это будет невозможно.

К моменту начала реализации земельных участков в коттеджном поселке, должен быть утвержден проект планировки самого коттеджного поселка. Человеку, не обладающему специфическими знаниями, разобраться в этом документе будет непросто.

И, тем не менее, ознакомиться с ним все-таки стоит, для того чтобы понять структуру поселка, схему расположения объектов инфраструктуры, инженерных сетей и сооружений, мест общего пользования и так далее.

Надежные и добросовестные застройщики коттеджных поселков, прежде чем приступить к реализации земельных участков, учитывают все вышеописанные нюансы, чтобы у покупателя в будущем не возникло сложностей с постройкой коттеджа и оформлением его в собственность.

Но, к сожалению, не редки случаи, когда застройщики действуют не в рамках закона и перекладывают все проблемы на будущих собственников земельных участков.

И последний момент, на который хотелось бы обратить внимание – это управление коттеджным поселком.

В законодательстве РФ отсутствует четкий правовой механизм, регулирующий порядок создания и управления коттеджными поселками.

В жилищном законодательстве достаточно подробно проработан вопрос управления многоквартирным домом.

Поэтому актуальной является практика распространения жилищного законодательства на отношения, связанные с управлением коттеджными поселками, содержанием общего имущества поселка, оплатой коммунальных платежей.

Управление коттеджным поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

Статья 136 Жилищного кодекса РФ прямо предусматривает возможность создания Товарищества собственников жилья (далее ТСЖ) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу, и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Данный способ управления коттеджным поселком предполагает создание юридического лица, осуществляющего управление поселком, и имеет ряд преимуществ. При таком способе управления ТСЖ, как юридическое лицо, выступает в качестве механизма обеспечения общих интересов собственников коттеджей.

Несмотря на то, что такой способ управления как создание ТСЖ прямо предусмотрен законом, на практике он встречается не часто.

Собственники индивидуальных жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка могут выбрать разные формы управления поселком: создать ТСЖ или Жилищный кооператив, привлечь управляющую компанию либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг.

Проанализировав практику коттеджных поселков Подмосковья, можно сделать вывод, что на сегодняшний момент, наиболее распространенным способом обеспечения жизнедеятельности таких поселков является привлечение управляющей организации.

При этом, управляющая компания, как правило, выступает как обыкновенный подрядчик и оказывает услуги собственникам коттеджного поселка на возмездной основе.

В то же время, все существенные вопросы, связанные с управлением поселком и его жизнедеятельностью, решаются на Общем собрании собственников.

Для этого может быть предусмотрено создание инициативной группы из числа собственников, которая должна обеспечивать выполнение решений Общего собрания. При такой схеме управления Общее собрание собственников выступает как добровольное объединение граждан и не имеет статус юридического лица.

Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией это: состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также перечень коммунальных услуг, предоставляемых собственникам, порядок определения размера платы за содержание и ремонт мест общего пользования и размера платы за коммунальные услуги. Все эти условия подлежат включению в договор на обслуживание с управляющей компанией.

https://www.youtube.com/watch?v=iKayAElJFe4\u0026pp=YAHIAQE%3D

Говоря об управлении коттеджным поселком, нельзя не упомянуть о проблеме общего имущества в поселке. Для определения состава общего имущества собственников необходимо знать проект строительства коттеджного поселка.

Перечень общего имущества собственников коттеджного поселка должен быть четко определен, в связи с тем, что бремя расходов на содержание такого имущества обязаны нести именно собственники, соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Долю в общем имуществе коттеджного поселка рассчитывают по общей практике исходя из площади земельного участка под коттеджем. К общему имуществу собственников коттеджного поселка относятся внутри поселковые дороги, обеспечивающие проход собственников к своим земельным участкам, коммуникации, объекты инфраструктуры поселка, места отдыха, парковки, и т.д.

В то же время, не смотря на такое понятие как «общее имущество собственников», оно может находиться в индивидуальной собственности граждан или юридических лиц. Это связано с тем, что в начале создания коттеджного поселка, земельный участок, предназначенный под эти цели, принадлежит полностью физическому или юридическому лицу.

В результате межевания такого исходного участка, образуются земельные участки, предназначенные под застройку индивидуальными коттеджами и участки, представляющие из себя, согласно проекту планировки, места общего пользования.

После продажи земельных участков, предназначенных под застройку, участки, являющиеся местами общего пользования, остаются в собственности первоначального владельца.

По ним, как правило, проходят коммуникационные сети поселка, на них располагаются постройки, необходимые для функционирования поселка и для того, чтобы можно было этим имуществом пользоваться, управлять им, обслуживать его, собственник такого имущества должен дать свое согласие.

В данном случае, представляется правильным заключение соответствующих договоров (соглашений), регламентирующих порядок пользования таким имуществом, а также его обслуживания и ремонта. И все-таки, кому должно принадлежать это «общее имущество собственников», или каким образом и кому оно должно быть передано после продажи всех земельных участков в коттеджном поселке, остается не ясным. Общей практики по этому вопросу пока не выработано. Таким образом, можно сделать вывод о том, что отношения, связанные с общим имуществом собственников в коттеджном поселке, на сегодняшний момент четкого правового регулирования не имеют. Поэтому, принимая решение о покупке такого объекта недвижимости покупатель должен понимать, что ему, возможно, придется столкнуться с вышеописанными проблемами.

Собственник участка в коттеджном поселке не будет платить за инфраструктуру: новое решение Верховного Суда

• Собственники земельных участков, которые расположены на территории дачного поселка, чаще всего становится заложниками решений органов управления о размере взносов.
• Если владелец участка член объединения, то он должен платить взносы, если в члены он по какой-то причине не вступил, то с него взыскивают неосновательное обогащение – плату за пользование общим имуществом и объектами инфраструктуры.
• Гражданское дело о том, как житель коттеджного поселка отказался платить за содержание имущества общего пользования, рассмотрел 06 октября 2020 года Верховный Суд РФ*.

Забегая вперед, скажу, что Верховный Суд встал на сторону собственника коттеджа, и согласился с тем, что он должен платить лишь за то, в чем нуждается и в разумных пределах.

1. А теперь по порядку.
2. Представитель коттеджного поселка обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с собственника земельного участка и дома, расположенного в этом поселке.

3. Ранее Верховный Суд РФ уже рассматривал дело о неосновательном обогащении в ТСН : «Верховный Суд РФ: должны ли платить взносы индивидуалы»
4. В иске было указано, что поселком осуществляется охрана территории поселка, централизованный сбор и вывоз мусора, содержание и уборка мест общего пользования, благоустройство и озеленение территории общего пользования, видеонаблюдение и освещение общественных зон и территорий.
5. Ответчик не только не согласился с иском, но и заявил встречный иск, указав, что он этому поселку еще и переплатил и попросил эти деньги ему вернуть.

Суд первой инстанции удовлетворил иск поселка, и взыскал с ответчика неосновательное обогащение за пользование и содержание объектов инфраструктуры. В удовлетворении встречного иска о возврате уже оплаченной суммы, было отказано.

Суд первой инстанции указал, что нельзя согласиться с тем, что ответчик готов оплачивать только те услуги, в которых нуждается, так как это приведет к нарушению прав других собственников в поселке.

Апелляционная и кассационная инстанции оставили это решение без изменения.

• Верховный Суд РФ, получив кассационную жалобу ответчика, изучил дело, и определил решения нижестоящих судов отменить, а дело вернуть на пересмотр.
• В определении Верховного Суда РФ указано, что для взыскания неосновательного обогащения следует установить факт приобретения ответчиком имущества за счет истца или факт сбережения ответчиком имущества за счет истца – сбережения денежных средств, которые ответчик должен был бы уплатить в силу какой-либо обязанности.
• Обязанность уплаты денежных средств может возникнуть, например, в силу договора или в силу закона.

Между поселком и ответчиком договор заключен не был. А поскольку коттеджный поселок не является садоводческим товариществом, на него не распространяется Закон № 66-ФЗ (действующий до 31 декабря 2018 года) и Закон № 217-ФЗ.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылался на произвольное, без какого-либо экономического обоснования, установление поселком стоимости оказанных услуг.

Верховный Суд РФ указал, что надлежало исследовать вопрос необходимости оказания каждой услуги ответчику, установить, какими из услуг фактически он пользовался, исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности; соотнести сумму испрашиваемых денежных средств за такие услуги с размером обязательств других лиц, которым такие услуги оказаны.

Кроме того, часть услуг, за которые просит поселок взыскать неосновательное обогащение, не оказывались. Интереса в этих услугах ответчик не имеет, так как им были заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями.

1. В итоге, Верховный Суд РФ указал, что размер денежных средств, которые взыскиваются с ответчика, должен быть установлен «с разумной степенью достоверности».
2. Гражданское дело отправлено на пересмотр в суд первой инстанции.
3. * Определение Верховного Суда РФ по делу № 5-КГ20-107-К2
4. Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко
5. Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Экономия энергии: зачем превращать дачи в поселки

В июле был принят закон о ведении гражданами садоводства, который в том числе дает право включать земли садовых некоммерческих товариществ (СНТ) в границы населенного пункта или превращать их в отдельные поселки.

Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева заявила, что это должно быть не правом, а общей практикой, а от такой категории, как СНТ, вообще лучше отказаться.

Будут ли переводить садовые территории в категорию населенных пунктов и стоит ли делать это обязательной практикой, разбирались «Известия».

Зачем СНТ превращать в поселки

Возможность включать СНТ в границы населенного пункта депутаты Госдумы обсуждали на круглом столе в «Парламентской газете». Такая опция официально появилась 14 июля после принятия закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», хотя случаи перевода земель садовых некоммерческих товариществ целиком в земли ИЖС отмечались и ранее.

https://www.youtube.com/watch?v=LpXfx4-_RR4\u0026pp=ygVP0J_RgNCw0LLQsCDRgdC-0LHRgdGC0LLQtdC90L3QuNC60LAg0LIg0LrQvtGC0YLQtdC00LbQvdC-0Lwg0L_QvtGB0LXQu9C60LUgMjAyMw%3D%3D

Депутат Госдумы Николай Николаев заявил, что многие из таких товариществ находятся в черте города, но живут, по сути, по своим законам.

Новая поправка — логичное продолжение предыдущих решений: ранее дачникам разрешили переводить дачный дом в жилой и прописываться в СНТ, а теперь — включать их в черту населенного пункта или создавать новый.

На региональном уровне должны быть прописаны требования и условия превращения СНТ в населенный пункт.

Светлана Разворотнева хотя и одобряет поправки, но называет их «абсолютной полумерой», считая СНТ «тяжелым наследием советского периода», которое надо ликвидировать как устаревшую форму.

Чем же не угодили депутатам СНТ? Разворотнева перечисляет: муниципалитет не обязан обеспечивать их социальной и коммунальной инфраструктурой, дорогами; коммунальные ресурсы оплачиваются СНТ по ставкам юрлица, причем действует субсидиарная ответственность — те, кто пользуется участками, нередко вынуждены переплачивать за тех, кто давно свои участки забросил; необходимо платить взносы, а также выплачивать зарплату председателю. Едва ли не единственным плюсом такого образования Разворотнева считает возможность огородить территорию — если переводить землю в состав населенного пункта, то и к общему имуществу необходимо будет обеспечить доступ.

В случае же перевода земель в состав поселения, говорит Разворотнева, вырастет стоимость земли, упростятся многие процедуры, хотя и налог на землю станет выше, а взносы в принципе исчезнут.

Что получат дачники при отказе от СНТ

Депутат Никита Чаплин, который является председателем Союза дачников Подмосковья, заметил, что товарищества возле Москвы в хорошем состоянии — там есть и газ, и дороги. И для них вхождение в населенный пункт является «вопросом времени». В остальных же регионах — и даже в удаленных от Москвы районах Подмосковья — это станет только непосильным обременением для сельских муниципалитетов.

Отвечая на вопрос, зачем самим дачникам отказываться от СНТ, Чаплин пояснил, что в первую очередь они рассчитывают на то, что больше не будет нерационального расходования их взносов, да и в целом больше не будет взносов, а все блага будут обеспечиваться муниципальным образованием. Проживание на дачах, говорит он, могло бы стать таким образом дешевле.

Однако, подчеркивает Чаплин, сейчас нет правил, которые бы устанавливали обязанность для муниципального образования принимать на баланс имущество СНТ — это право местных властей.

— Если же имущество — дороги, сети — на баланс приняты, то нет механизма, позволяющего каким-либо образом взимать с бывших садоводов деньги на содержание этого имущества, — пояснил он.

В этом остается самая большая загвоздка. Опрошенные «Известиями» председатели объединений садоводов в разных регионах заявили, что хотели бы перевода СНТ в категорию населенных пунктов, но выразили большой скепсис относительно положений нового закона.

— Это очень актуально, но в законе должно быть прописано не право местных органов власти переводить СНТ в земли населенных пунктов, а обязанность, — сказал председатель Ростовского регионального отделения Союза садоводов России Андрей Майборода. — А если речь идет только о праве… Это просто выброшенная бумага в контексте нашего региона. У нас никто не воспользуется этим правом, потому что если у садоводов желание такое есть, то у муниципалитета — нет вообще.

Он пояснил, что перевод в земли населенных пунктов был бы важен с точки зрения отмены взносов, возможности платить по счетчикам за ресурсы, и по ставкам ИЖС, а не юрлица. Для садоводов важно видеть, что за их налоги, государство что-то дает в ответ: уличное освещение, ремонт дорог, коммунальных сетей.

— А так мы платим членские взносы, налоги, но взамен ничего не получаем, — говорит Майборода. — Да, ставки налогов на землю повысятся, но незначительно — гораздо меньше, чем мы платим членские взносы.

Здесь, к слову, могут быть разные варианты — Никита Чаплин на круглом столе привел в пример ситуацию в Одинцовском районе Подмосковья, где ставка земельного налога после перевода земель в другую категорию выросла в 28 раз.

https://www.youtube.com/watch?v=LpXfx4-_RR4\u0026pp=YAHIAQE%3D

Руководитель Смоленского отделения Союза садоводов Михаил Семенов подчеркивает, что норма эта актуальна для Московской области, а не для периферии, так как в регионах местные администрации всячески открещиваются от помощи СНТ.

Он совершенно не верит в то, что механизм, основанный на праве муниципалитета принимать СНТ в границы населенных пунктов, будет работать, но выражает надежду, что этого можно было бы добиться через судебные разбирательства.

Аналогичного мнения придерживаются руководители еще ряда отделений Союза садоводов из Центральной России, которые говорят, что осуществить такой перевод «было бы неплохо», но совершенно нереально.

Зампред Краснодарского отделения организации Нина Фадеева говорит, что этот процесс слишком сложный — ведь муниципалитету нужно будет обеспечить не только коммунальную и дорожную инфраструктуру, но и обеспечить новый район школой, детсадом и медицинским пунктом.

Никита Чаплин замечает, что также важен вопрос критериев, по которым может быть образован населенный пункт. В пример он приводит критерии, которые уже установлены в Московской области.

Там будут учитывать наличие мощностей социальных объектов — больниц, поликлиник, детских дошкольных учреждений и школ; наличие проезда к территории СНТ с возможностью в дальнейшем обеспечить его маршрутами общественного транспорта; наличие коммуникаций высокого уровня надежности; наличие общей границы с существующим населенным пунктом (этот пункт почти везде выполняется); соблюдение внутри СНТ требований к минимальной ширине дорог и проездов (а вот здесь имеются большие проблемы).

Светлана Разворотнева рассказала «Известиям», что не ожидает массового перевода СНТ в земли населенных пунктов при нынешнем законодательстве и пока не прогнозирует, как будет работать новый закон, так как многое зависит от того, какие критерии перевода примут субъекты РФ.

— Думаю, что главным препятствием перевода СНТ в земли поселений станет как раз отсутствие средств в местных бюджетах на обеспечение новых жителей социальной, транспортной, коммунальной инфраструктурой, — говорит она. — Но именно по этой причине неправильно отдавать формирование критериев по переводу СНТ в поселения на откуп регионам и муниципалитетам. Нужны федеральные критерии.

К чему приведет отказ от снт

И Никита Чаплин, и Николай Николаев подчеркивают, что полный отказ от СНТ не нужен.

— Важно дать разные возможности людям и разные инструменты, — заявил на круглом столе Николаев. — Нельзя диктовать людям, что делать, наша задача — создать спектр возможностей.

Говоря о том, что процедура перевода земель СНТ в статус населенного пункта может разбиться о нежелание муниципалитетов, он заметил, что надо говорить о необходимости искать способы разрешить эти проблемы, и это задача депутатов.

Директор департамента недвижимости федерального проекта «Цифровые СНТ» Федор Мезенцев категорически против отказа от СНТ. Он заметил, что сейчас есть два основных вида территорий частной застройки — сельские населенные пункты и города с открытыми для всех улицами и коттеджные поселки и СНТ, в большинстве из которых территория закрытая.

— Оба направления имеют свои плюсы и минусы, но оба востребованы. Поэтому СНТ и коттеджные поселки не устаревшая, а динамично развивающаяся структура, — сказал он «Известиям». — Решать судьбу СНТ должны жители, а не государство.

• Мезенцев подчеркивает, что в случае перевода СНТ в статус населенного пункта жители утратят все права на инфраструктуру, созданную на свои средства, а ворота и шлагбаумы на въезде придется снести, что превратит закрытую ранее территорию в проходной двор.
• Позицию Разворотневой он назвал «прямым путем к дестабилизации общества».
• Впрочем, и сама Светлана Разворотнева в комментарии «Известиям» не столь категорично высказалась в отношении садово-некоммерческих товариществ, развивая свою идею об отказе от этой категории.

— Можно автоматически перевести все СНТ, в которых на более чем 50% участков построены жилые дома, в статус поселений, — говорит она. — Если собственники против — дать им право вето на такое решение. И запретить создание СНТ на новых землях. Ведь закон допускает ведение садоводства и огородничества без создания СНТ.

Однако такие товарищества она называет «советским атавизмом», коих в российском законодательство осталось достаточно много, и они «практически не работают и осложняют жизнь».

— Тему с СНТ я подняла потому, что получаю большое количество обращений граждан, которые требуют ликвидировать эту форму хозяйствования. И я буду делать всё возможное, чтобы их мнение было услышано, — заявила Разворотнева.

При этом депутат считает единственной опасностью в ситуации превращения СНТ в поселения возможные попытки дальнейшей застройки сельхозземель после перевода в категорию ИЖС.

— Для того, чтобы предотвратить такие схемы, необходимо распространить возможность перевода в малоэтажные жилищные комплексы только для ранее созданных СНТ, — говорит Разворотнева.

— Ведь большинство из них возникло в советские времена, когда землю «давали» людям от предприятий.

И сегодня наследники не могут преодолеть груз этого коллективного наследства — из-за незнания законов, невозможности собрать кворум и провести собрание, из-за противодействия председателей, не желающих терять дополнительных доходов.

Федор Мезенцев считает, что отказ от СНТ с точки зрения возможной застройки этих территорий опасен, так как сейчас именно 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства…» поддерживает целостность территории и прямо запрещает изменение вида разрешенного использования земельных участков в границах товарищества.

— После перевода в населенный пункт этого запрета не будет, зато появится лакомый кусок земли для застройщиков многоэтажками, если СНТ рядом с городом, — говорит он.

Как переводят земли из СНТ

Гендиректор агентства элитной недвижимости FOX Property Юлия Белукова замечает, что и сейчас перевод земли из СНТ в категорию индивидуального жилищного строительства — достаточно популярная процедура на рынке загородного жилья.

И если до 2019 года это был достаточно утомительный процесс через суд, то в последние три года всё стало значительно проще.

Собственники стали это делать коллективно — условия перевода земель требуют согласия на процедуру большинства жителей садового товарищества.

— После перевода участка под вид индивидуального жилищного строительства его ликвидность возрастает — за счет того, что становятся доступны прописка (доступна сейчас и в СНТ. — Ред.

), налоговый вычет и более выгодные тарифы на пользование коммуникациями, — рассказала она «Известиям». — В связи с этим растет и цена. Разница в стоимости может составлять 15–20%.

Но на формирование цены влияет и качество строительства дома, наличие коммуникаций, дополнительных построек, а также окружение участка: соседи, наличие охраны, внешней и внутренней инфраструктуры.

1. Белукова рассказывает, что участок на сельхозземлях бывает выше по стоимости, чем земля в населенном пункте — в частности, это элитные поселки на Новорижском шоссе.
2. Адвокат Адвокатской палаты Ростовской области Анна Салютина подчеркивает, что земли СНТ могут одновременно иметь статус вида разрешенного использования как «земли населенных пунктов», так и «для ведения садоводства».
3. — Возможность зарегистрироваться на таких землях породила спрос на них, особенно в границах населенных пунктов, в крупных городах,— рассказала она «Известиям».

По ее словам, на таком участке можно вести строительство дома не выше трех этажей и 20 м, но с возможностью иметь подземный этаж. Сейчас ажиотажного спроса на земли СНТ для строительства ИЖС нет, говорит она. Появление его Салютина прогнозирует только после 2025 года.

Генеральный директор производства деревянных модульных домов SWEDHUS Алексей Кузнецов отмечает, что строительство жилого дома на землях СНТ мало чем отличается от строительства на землях населенного пункта, хотя нюансы и есть — например, в нормативах по расстоянию от дома до забора.

— Один из главных недостатков СНТ заключается в том, что могут возникнуть проблемы с регистрацией по месту жительства, хотя на сегодняшний день этот вопрос легко урегулировать, — пояснил он «Известиям». — Но если говорить о назначении земель для строительства дома, то назначение ИЖС, конечно, более предпочтительно.