Управляющая компания должна заплатить штраф и компенсировать моральный вред жильцам за уже оплаченные некачественные или непредоставленные коммунальные услуги, решил Верховный суд

Екатерина Кузьмина

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда (ВС) Российской Федерации приняла решение, что жильцы имеют право требовать от управляющих компаний не только возврата заплаченных денег за коммунальные услуги ненадлежащего качества, но компенсации морального ущерба и взыскания штрафа, сообщает РАПСИ.

Поводом для такого решения стал судебный спор между управляющей компанией (УК) и собственниками квартир в одном из домов города Фокино (Приморский край). Жильцы обвинили УК в ненадлежащем исполнении обязанностей по уборке придомовой территории и вывозу мусора. Также управляющая компания, по словам собственников жилья, включала в платежки коммунальным работы, которые не выполняет.

Мировой суд поддержал жильцов и своим решением взыскал с управляющей компании не только перечисленные деньги за непредоставленные коммунальные услуги, но также штраф и денежную компенсацию в пользу жильцов дома. УК не согласилась с этим решением, но апелляционная инстанция оставила приговор в силе.

Через некоторое время кассационный суд отменил взыскание штрафа с коммунальщиков, оставив в силе возврат денег, которые были заплачены за непредоставленные услуги. Инстанция исходила из того, что истцы не обращались к УК с требованием о возврате заплаченных денег за услуги, а штраф можно взыскать только при отказе возвратить деньги за услуги, которые не были оказаны.

Однако Верховный суд с позицией кассационной инстанции не согласился.

«При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей»)», — говорится в решении ВС по этому делу.

Также в Верховном суде обратили внимание на то, что управляющая компания не признавала требований жильцов и не собиралась компенсировать не только моральный ущерб, но и добровольно (в досудебном порядке) возвращать деньги за непредоставленные услуги.

«При таких обстоятельствах вывод судов первой инстанции и апелляционной инстанции об удовлетворении требования истцов о взыскании штрафа является правильным», — подчеркивает ВС.

В конце июня в России ввели штрафы за неправильный расчет тарифов ЖКХ в частных домах. Теперь за некорректное начисление платы поставщики услуг должны будут заплатить собственникам загородного жилья 150% суммы, на которую она превышена.

Верховный суд научил взыскивать деньги за квартиру с недостатками

Людмила Тимченко* вложилась в долевое строительство многоквартирного дома (компания «Вира-Строй»). Взамен на свои деньги она должна была получить двухкомнатную квартиру в Барнауле.

И получила её без просрочки.

Но когда женщина пришла принимать квартиру вместе с экспертами, те выяснили, что в «двушке» есть множество строительных дефектов, а на их устранение придётся потратить больше четверти миллиона рублей.

Компенсировать эти расходы девелопер отказался, а платить из своего кармана Тимченко не хотела. А потому женщина обратилась в суд с иском о взыскании убытков, компенсации морального вреда в размере 5000 руб. к застройщику. Также она потребовала штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 133 659 руб., положенный ей по закону «О защите прав потребителей».

Апелляция против штрафа

Индустриальный районный суд г. Барнаула в июле 2018 года частично удовлетворил требования Тимченко: по решению суда ей полагались 262 319 руб. для устранения строительных недостатков, компенсация морального вреда в 3000 руб., штраф в размере 70 000 руб., расходы на проведение досудебного исследования и расходы на оплату услуг представителя.

Строительная компания пожаловалась в Алтайский краевой суд, который изменил решение. Коллегия суда решила, что истица не доказала факт обращения к застройщику с заявлением о добровольном удовлетворении требований в досудебном порядке, а сразу пошла в суд с иском. А это значит, что с компании нельзя было взыскать штраф за несоблюдение требований потребителя.

Верховный суд дал покупателю больше

Тимченко оспорила позицию краевого суда в ВС.

Спор рассмотрела коллегия по гражданским делам и со ссылкой на Постановление Пленума «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» напомнила: взыскание штрафа при удовлетворении требований потребителя – это обязанность суда.

При том условии, что истец не отказался от иска в результате добровольного удовлетворения его требований ответчиком при рассмотрении дела. А поскольку Тимченко от своих требований не отказывалась, то суд не мог и отказать ей во взыскании штрафа с застройщика.

Также коллегия раскритиковала и вывод апелляции о необходимости соблюдения досудебного порядка в подобных спорах. ВС напомнил: ни закон об участии в долевом строительстве, ни закон о защите прав потребителей не предусматривают такой обязанности дольщика перед предъявлением иска.

Суд должен мотивировать свой выход за пределы требований

Ещё одна претензия ВС к решению апелляционной инстанции: суд никак не мотивировал необходимость выхода за пределы требований, заявленных застройщиком в жалобе. Компания не оспаривала право Тимченко на штраф, а лишь просила снизить его «завышенный» и «несоразмерный нарушенному обязательству» размер.

«В случае выхода за пределы требований, содержащихся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции обязан указать мотивы, по которым он пришёл к выводу о необходимости выхода за пределы этих требований», – напомнил Верховный суд.

С учётом всех недостатков судьи гражданской коллегии отменили решение апелляционного суда в части отмены штрафа и велели рассмотреть этот вопрос заново.

• Штраф взыскивается по закону «О защите прав потребителей».
• Размер штрафа – 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 закона).
• Суд может снизить штраф по своему усмотрению.
• Штраф, как и неустойка, взыскивается в пользу потребителя.
• Соблюдение досудебного порядка требования с застройщика необязательно.

• Источник: Определение Верховного суда от 23 июля 2019 года по делу № 51-КГ19-4.
• * – имя и фамилия изменены редакцией.
• Максим Вараксин
• Источник: Pravo.ru

Опасные окна и неправильные стены: ВС объяснил, как судиться с застройщиком

Покупатель квартиры вправе требовать от застройщика устранения любых, пусть и незначительных дефектов жилья, а также рассчитывать на компенсацию, даже если недостатки не мешают использовать помещения по назначению, отмечает Верховный суд (ВС) РФ. Высшая инстанция вступилась за права участников долевого строительства сразу в нескольких делах, указав, что застройщик не имеет права произвольно менять условия договора и уж тем более ухудшать качество жилья заменой материалов на более дешевые.

• ВС также указал, что бремя доказывания того, что квартира из-за замены материалов не потеряла в цене, лежит все же на строительной компании, а не на покупателе жилья.
• Гипс вместо кирпича
• ВС РФ отметил, что в ходе судебного процесса именно застройщик обязан доказать, что замена строительных материалов не ухудшает качество недвижимости и возможна в рамках договора долевого строительства.
• Суды не имеют права возлагать на покупателя квартиры бремя доказывания, напоминает он.

Высшая инстанция рассматривала спор собственника, которому обещали, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, а по факту их сделали из пазогребневых плит.

Покупатель счёл, что такая ситуация нарушает его договор с застройщиком и просил суд обязать ответчика уменьшить цену объекта, взыскать расходы на заключение специалиста, неустойки и штраф за отказ добровольно исправить ситуацию, а также моральный вред и судебные расходы.

Претензию потребителя об устранении недостатков, связанных с межкомнатными перегородками и ненадлежащим прикреплением электрических розеток, застройщик частично удовлетворил.

Однако он отказался заменить материал межкомнатных перегородок, получивших положительное заключение государственной экспертизы, ссылаясь на то, что проектной декларацией их возведение предусматривалось из пазогребневых плит.

Суд первой инстанции удовлетворил иск покупателя частично: он снизил стоимость квартиры и взыскал стоимость работ, которые пришлось провести для приведения жилья в соответствие с условиями договора.

Суд, опираясь на заключение эксперта, согласился, что есть существенная разница между кирпичом и плитами из гипса, следовательно, материал межкомнатных перегородок не соответствует условиям договора.

1. «Поскольку между сторонами согласован материал, из которого должны быть изготовлены межкомнатные перегородки, судом отклонены возражения ответчика о праве застройщика в соответствии с условиями договора вносить без дополнительного уведомления участника незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменять строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование при условии, что по завершении строительства объект долевого строительства будет отвечать требованиям проектной документации», — указал ВС в своём обзоре.
2. С учетом принципа разумности и справедливости суд также взыскал компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от сумм, присужденных истцу.
3. Однако апелляционная инстанция это решение отменила и отказала в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Она исходила из того, что застройщик, применив пазогребневые плиты для возведения межкомнатных перегородок, допустил отступление от условий договора.

Вместе с тем доказательств, с достаточностью и достоверностью подтверждающих ухудшение в связи с этим качества объекта долевого строительства, материалы дела не содержат, а потому оснований для уменьшения цены квартиры не имеется, посчитала апелляция.

• Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила это определение.
• «В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
• В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 закона)», — напоминает ВС.
• Таким образом, отмечает суд, по смыслу правовых норм при установлении факта отступления застройщика от условий договора, предусматривающих возведение межкомнатных перегородок из кирпича, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания того обстоятельства, что замена материалов произведена на эквивалентные по качеству, а также что возведение межкомнатных перегородок из пазогребневых плит не привело к ухудшению качества объекта долевого строительства.
• Однако апелляционная инстанция почему-то возложила обязанность по доказыванию факта некачественного строительства объекта на потребителя, удивился ВС.
• Кроме того, указывает он, суд апелляционной инстанции не указал, на каких доказательствах основан вывод о том, что изменение материала не привело к ухудшению качества перегородки и, соответственно, квартиры.
• В связи с этим ВС РФ счёл это решение незаконным (определение № 31-КГ17-11). 
• Опасные окна и обои
• Если покупателю жилья пришлось потратить деньги на устранение недостатков квартиры, то он имеет полное право требовать компенсации расходов, отмечает ВС РФ.

«Гражданин вправе требовать от застройщика компенсации понесенных им расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора и установленных в законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества этого объекта. Такого рода требования, основанные на положениях части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, могут быть заявлены в течение установленного гарантийного срока», — указано в обзоре.

Суд ссылается на разбирательство участника долевого строительства с застройщиком, который передал покупателю квартиру с дефектами.

Потребитель хотел вернуть расходы на устранение недостатков, а также получить неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.

  Свою позицию он подкрепил выводами строительно-технической экспертизы, которая сочла, что выполненные застройщиком отделочные работы не соответствуют нормативным требованиям: качество отделочных работ, монтаж оконных блоков из ПВХ и отопительных приборов нарушает строительные нормы, установленные для изоляционных покрытий.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца частично, а апелляционная инстанция решение отменила и полностью отклонила требования заявителя.

Вышестоящий суд пришел к выводу о том, что расходы и компенсацию можно взыскать только в случае, если квартира совершенно непригодна для жилья, но если недостатки являются несущественными.

Квартиру можно использовать по прямому назначению, то ошибки застройщика нет.

1. ВС РФ с такими выводами не согласился.
2. «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
3. Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков», — напоминает высшая инстанция.
4. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков участник вправе в разумный срок в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов, указано в обзоре.
5. Кроме того, закон позволяет участнику долевого строительства предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
6. Таким образом, «участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта», — резюмирует ВС.
7. Значит, вывод суда апелляционной инстанции о том, что норма части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ подлежит применению только в случае обнаружения существенных недостатков, не позволяющих использовать объект долевого строительства по назначению, является ошибочным, отмечает высшая инстанция (определение № 18-КГ17-222). 
8. Алиса Фокс

Верховный суд дал важные разъяснения относительно потребительских споров

asdasdasd

• 14 октября 2020 года Президиум Верховного cуда Российской Федерации утвердил Обзор по отдельным вопросам судебной практики по спорам о защите прав потребителей. 
• В Обзоре даны важные разъяснения по ряду актуальных вопросов, возникающих в потребительских спорах. 
• Позиция Верховного cуда позволит участникам потребительского рынка ограничить число претензий о возврате товара и взыскании его покупной цены. 
• Согласно общему правилу, которое действует в отношении всех типов товаров, требование о возврате товара и взыскании его покупной цены может быть подано потребителем только после того, как было предъявлено требование об устранении недостатка этого товара.
• Кроме того, Верховный cуд усложнил деятельность «профессиональных скупщиков» потребительских штрафов, что также снимает ряд рисков с участников потребительского рынка.

Также Верховный cуд указал, что договор с потребителем не может содержать условия об обязательном досудебном урегулировании претензий. Это разъяснение даст возможность облегчить потребителям обращение в суд. 

В Обзоре также разъясняются правила, применимые к порядку возврата технически сложного товара. При этом в отношении данных правил cуд определил, что именно представляет из себя существенный недостаток в указанном случае. В Обзоре представлены разъяснения по поводу того, как должна проходить экспертиза в целях установления наличия существенного недостатка в товаре.

1. Рассмотрим наиболее важные комментарии подробнее.
2. Правила, которые применяются в отношении всех типов товаров
3. Обязанность потребителя потребовать устранения существенного недостатка товара

Если в товаре за пределами гарантийного срока, но в течение срока службы обнаружен существенный недостаток, потребитель обязан сначала потребовать его устранения. Если это условие не выполнено, потребитель не может требовать возврата товара и взыскания его стоимости. 

Верховный cуд указал, что за пределами срока гарантии покупатель вправе вернуть товар и получить обратно уплаченные за него деньги только в следующих ситуациях:

• если им сначала предъявлялось требование о безвозмездном устранении недостатка и это требование не было выполнено в течение 20 дней, либо
• если обнаруженный недостаток носит характер неустранимого, то есть в принципе не поддающегося ремонту.

Однако в обоих случаях недостаток должен носить характер существенного. 

Уступка права требования потребительского штрафа ограничена

Верховный cуд разъяснил позицию в отношении уступки потребительского штрафа. Как известно, на российском рынке действуют «профессиональные скупщики» подобных требований у потребителей. Деятельность этих скупщиков, по сути, является одним из видов потребительского экстремизма и создает ряд угроз для участников рынка потребительских товаров. 

Верховный cуд указал, что право на взыскание потребительского штрафа до его присуждения судом может быть уступлено только другому потребителю. Если же штраф уже был присужден по судебному решению, то он может быть уступлен любому лицу. Подобные разъяснения лишают работу «скупщиков» практического смысла.

• Ничтожность условия договора о соблюдении претензионного порядка 
• Договор с потребителем не может содержать условие об обязательном претензионном порядке. 
• Верховный cуд рассмотрел довольно распространенную ситуацию, когда договор потребителя с банком предусматривал претензионный порядок урегулирования споров.

Верховный cуд указал, что законодательство не предусматривает подобного ограничения прав потребителей. Следовательно, такое условие договора должно считаться ничтожным. 

1. Технически сложные товары
2. Возврат технически сложных товаров
3. Товар считается технически сложным, если он включен в соответствующий перечень, утвержденный Правительством РФ.
4. Технически сложный товар подлежит возврату только при наличии существенного недостатка.
5. В Обзоре рассмотрена ситуация, когда потребитель спустя 15 дней с момента получения технически сложного товара обнаружил в нем производственный недостаток и на этом основании потребовал его возврата и выплаты покупной цены. 
6. Верховный cуд отметил, что подобное требование может быть удовлетворено только при условии, если будет доказан существенный характер производственного недостатка.
7. При этом существенным недостатком технически сложного товара является:

• неустранимый недостаток; или
• недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени; или
• недостаток, который выявляется неоднократно; или
• недостаток, который проявляется вновь после его устранения; или
• другие подобные недостатки.

Проведение судебной экспертизы

Для решения вопроса о характере недостатка в технически сложном товаре суд может назначить экспертизу. Соответствующее ходатайство должно быть направлено в суд. При несоблюдении данного правила требуется проведение повторной экспертизы.

• При этом участники спора вправе присутствовать при ее проведении, если это не помешает процессу исследования.
• Также Верховный cуд указал, что эксперт не имеет права самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы.
• Несмотря на то что в Обзоре рассмотрен пример, когда спор возник в связи с недостатком в автомобиле, мы полагаем, что данные разъяснения подлежат применению в отношении всех технически сложных товаров, указанных в соответствующем перечне.
• Для получения дополнительной информации свяжитесь, пожалуйста, с экспертами CMS Russia Сергеем Юрьевым, Игорем Соколовым или вашим постоянным контактом в CMS Russia.
• В подготовке статьи также принимали участие Дарья Джафарова и Сесиль Гавриков.

Как получить компенсацию за строительные недостатки с застройщика?

Согласно положениям Закону № 214-ФЗ застройщик обязан обеспечить соответствие по качеству объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В связи с особенностями долевого строительства  практически ни один застройщик не передает объект долевого строительства в срок, указанный в договоре долевого участия.

И в связи с тем, что за просрочку передачи объекта ДДУ предусмотрена ответственность в виде неустойки, а предусмотрительный застройщик старается минимизировать свои риски, квартиры зачастую передают с многочисленными строительными недостатками и недоделками.

Чаще всего, исходя из практики, у дольщиков имеются претензии к застройщику в связи с некачественными окнами, неровными стенами.

Бывали в нашей практике ситуации, когда у дольщика в квартире отсутствовала стена по проекту, либо планировка квартиры совершенно отличалась от той, которая была предусмотрена договором. При этом с каждым годом отмечается рост количества претензий дольщиков к застройщику в связи с некачественным строительством.

Права дольщика

Если застройщик построил объект недвижимости с отступлениями от строительных норм или условий ДДУ, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
• соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста)
• возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов)
• расторжения договора (при существенном нарушении)

На практике максимально действенный способ защиты дольщика в подобных случаях — уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста).

Размер компенсации за строительные недостатки

Прежде всего необходимо отметить, что в зависимости от наличия в квартире отделки, а также типа отделки (черновая, предчистовая (white box) либо чистовая отделка) квартиры требования к качеству передаваемой квартиры будут разные. При чистовой отделке, как правило, стоимость выявленных недостатков существенна, так как объем того, что застройщик должен сделать, значительно больше, чем в других вариантах. 

Определить стоимость устранения строительного недостатка может только специалист. При расчете стоимости устранения учитывается: а) стоимость необходимых материалов; б) стоимость демонтажа (если требуется) и в) стоимость восстановительных работ.

Часто «несущественные» с точки зрения дольщика недостатки являются «дорогостоящими» с точки зрения специалиста.

Например, небольшие дефекты покрытия пола, отклонения могут быть незаметны глазу, но фактически являются отступлением от строительных норм, а рыночная стоимость устранения такого дефекта значительна, так как требует демонтажа.

Если дольщик при обнаружении недостатков выбирает второй способ защиты — требование об уменьшении цены ДДУ, то размер компенсации рассчитывается исходя из заключения эксперта: эксперт выявляет дефекты и составляет смету с рыночной стоимостью работ и материалов, необходимых для устранения недостатков. То есть в этом случае дольщик взыскивает деньги, которые еще не потратил. На расчет компенсации экспертом, помимо объема и вида дефектов, влияет также применяемая им стоимость работ и материалов при расчете (цены на одни и те же работы, материалы могут быть различными, поэтому рыночная цена в экспертном заключении может варьироваться, цена также может меняться с течением времени). Если в ходе рассмотрения дела  была назначена судебная экспертиза, при определении размера компенсации суд, как правило, ориентируется на выводы судебного эксперта.

Если дольщик самостоятельно устраняет строительные дефекты и требует от застройщика компенсации расходов на устранение (третий способ защиты), то размер компенсации определяется исходя из фактических затрат. Вместе с тем, данный вариант действий имеет на практике некоторые минусы.

Во-первых, для возмещения расходов должны быть подтверждающие документы, которые часто отсутствуют или являются ненадлежащими при обращении к частным мастерам и покупке материалов на строительном рынке.

Во-вторых, дефекты до их устранения необходимо зафиксировать, то есть также потребуется заключение специалиста с описанием выявленных нарушений, а также со сметой необходимых работ и материалов для устранения (выполняемые по договору работы и закупаемые материалы должны соответствовать смете).

Иначе будет сложно доказать суду, что дефекты до ремонта имели место и строительные материалы приобретались для их устранения.

Пошаговая инструкция «Как получить компенсацию за строительные недостатки с застройщика?»

Шаг 1. Закажите заключение специалиста (строительного эксперта) с оценкой стоимости устранения допущенных недостатков качества

Обратитесь к независимому строительному эксперту для проведения строительно-технического исследования и согласуйте с экспертом день проведения строительно-технического исследования квартиры (иного объекта недвижимости).

Не позднее чем за 3 рабочих дня (если застройщик зарегистрирован в том же регионе, где находится объект недвижимости) или за 5 рабочих дней (если объект и застройщик находятся в разных регионах) до проведения исследования квартиры (иного объекта недвижимости) уведомьте Застройщика по юридическому адресу о дате и времени осмотра квартиры (иного объекта недвижимости) специалист.

Рекомендуем направлять уведомление застройщику телеграммой. Перед направлением телеграммы уточните актуальный адреса застройщика в ЕГРЮЛ (на сайте ФНС России). 

По результатам строительно-технического исследования эксперт подготовит заключение с указанием причин возникновения недостатков, стоимости восстановительного ремонта (к заключению прикладывается смета со стоимостью материалов и восстановительных работ).

Шаг 2. Направьте застройщику претензию с приложением копии заключения

В претензии укажите ваши требования к застройщику. Если в вашем ДДУ не предусмотрен иной порядок, то вы можете обратиться к застройщику сразу с требованием об уменьшении цены договора.

В некоторых ДДУ предусматривается, что дольщик при обнаружении недостатков вправе обратиться к застройщику с требованием об устранении недостатков и только при неисполнении данного требования обратиться с требованием об уменьшении цены.

Если ваш ДДУ содержит такие условия, то необходимо отправить сначала требование об устранении строительных недостатков в срок, указанный в ДДУ, а затем, если застройщик не устранит недостатки в срок, направить претензию с требованием уменьшить цену ДДУ.

Претензия направляется заказным письмом с описью вложения. Укажите в претензии разумный срок для исполнения требования (исходя из практики, разумным сроком для выплаты компенсации является 10 дней с даты получения претензии).

Шаг 3. Обратитесь в суд с иском о взыскании компенсации строительных недостатков с застройщика

• Если застройщик не исполнит требование добровольно, то подайте иск в суд.
• До подачи иска в суд в связи с обнаружением строительных недостатков дольщику необходимо:
• а) определить подведомственность и подсудность дела

Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции: к мировому судье (если цена иска менее 100 тыс.

руб) или в районный суд (в иных случаях).

При этом у дольщиков есть право выбора подсудности: дольщик может подать иск в соответствующий суд по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика (по адресу постоянной либо временной регистрации), либо по месту заключения ДДУ, либо по месту исполнения ДДУ (то есть по адресу объекта долевого строительства). Перед выбором суда нужно изучить практику возможных судов исходя из территориальной подсудности, так как правильный выбор подсудности — залог успешного завершения дела, взыскания максимальной суммы неустойки и штрафа, так как суды могут снижать проценты и штраф в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

1. Юридические лица, индивидуальные предприниматели по спорам о качестве строительства объекта долевого строительства должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью, если в ДДУ она предусмотрена. 
2. б) определить цену иска и размер госпошлины, подлежащей уплате

Что можно взыскать с застройщика при уменьшении цены ДДУ в связи с обнаружением строительных недостатков? Дольщик-физическое лицо при обращении в суд в данном случае может взыскать с застройщика:
• компенсацию строительных недостатков (заявляется с соответствии с заключением строительного эксперта, но может быть изменена по результату судебной экспертизы, если она будет назначена судом, как в меньшую, так и в большую сторону);
• неустойку за нарушение срока выплаты цены ДДУ (не стоит путать данную неустойку с неустойкой за нарушение срока передачи объекта, это разные неустойки за разные нарушения, в данном случае взыскивается неустойка в соответствии с Законом о защите прав потребителей);
• компенсацию морального вреда (заявляется в любом размере, окончательный размер определяет суд);
• штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей 

Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, штраф. Кроме того, неустойка в этом случае начисляется в другом порядке (за исключением случаев уступки юридическому лицу, ИП неустойки дольщиком-физическим лицом).

В цену иска (по искам дольщиков-физических лиц) для расчета госпошлины из указанных требований включается только компенсация строительных недостатков и неустойка. Дольщики-физические лица освобождаются от уплаты госпошлины при сумме иска менее 1 млн.

рублей, то есть при расчете пошлины от цены иска более 1 млн. рублей из суммы госпошлины вычитается сумма пошлины, причитающаяся на 1 млн. рублей. Закон предусматривает именно в этой формулировке льготу для потребителей, а не уменьшение только цены иска на 1 млн.

рублей, посчитайте пошлину правильно, так как при правильном расчете сумма пошлины получится меньше.

• в) отправьте копию иска застройщику ценным письмом с описью вложения
• г) к исковому заявлению надо приложите копии документов, подтверждающих требования: копи ДДУ, документов об оплате по ДДУ, заключения специалиста, подтверждения уведомления застройщика об осмотре квартиры специалистом, а также копии претензии с подтверждением об отправке, квитанции и описи, подтверждающих отправку иска застройщику, иные доказательства по делу. 
• После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3, при назначении судебной экспертизы, вызове судом специалиста для дачи показаний проводятся дополнительные судебные заседания) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.

Важно: При обнаружении недостатков качества выполненных отделочных работ и нарушении срока их выполнения дольщику необходимо опираться на Гражданский кодекс РФ и Закон о защите прав потребителей (если дольщик — физическое лицо), а не на нормы Закона № 214-ФЗ.

Шаг 4. Исполнение решения суда о взыскании компенсации строительных недостатков

Получить положительное решение суда о взыскании денег с застройщика — это полдела, дольщику нужно обеспечить исполнение решения суда и взыскать деньги с застройщика.

Для начала оговоримся, что Решение суда вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение.

Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.

После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания денег в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист.

Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взысканию в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов. 

Процесс фактического получения денег с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ. 

При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд. 

Кроме того, у дольщика, которому застройщик не выплатил компенсацию стоимости строительных недостатков объекта долевого строительства (если сумма компенсации более 300 000 рублей и просрочка более 3 месяцев), есть право обратиться в суд с заявлением о признании застройщика банкротом. Зачастую такое обращение является эффективным с точки зрения побуждения застройщика к выплате денег. Но дольщику нужно знать нюансы подготовки, подачи заявления о признании банкротом в суд, а также самой процедуры банкротства.

В целом процедура взыскания с застройщика компенсации строительных недостатков квартиры в судебном порядке занимает в среднем 4-5 месяцев с учетом досудебного урегулирования при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если дело рассматривается только в суде первой инстанции и не проводится судебная экспертиза).

Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Кроме того, судебная экспертиза увеличивает срок рассмотрения дела на несколько месяцев (судебная экспертиза назначается по ходатайству застройщика или по инициативе суда).

Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время.

Таким образом, срок взыскания компенсации строительных недостатков с застройщика зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика.  

Важно: В связи с тем, что в судебном процессе может быть назначена судебная экспертиза (по инициативе суда или по ходатайству ответчика), до окончания судебного процесса рекомендуем воздержаться от проведения существенного ремонта в объекте недвижимости. При этом, если квартира с чистовой отделкой, то дольщик может размещать мебель и проживать в ней, судебный процесс по взысканию компенсации за некачественную отделку этому не препятствует.

Юридическая фирма “Двитекс” накопила значительную судебную практику по спорам с застройщиком о качестве строительства.

С некоторыми решениями судов по нашим делам можно ознакомиться в разделе “Выигранные дела” (в каждом деле вы найдете подробное описание дела: застройщик, жилой комплекс, суд, судья, № дела, заявленная сумма компенсации и взысканная сумма, взысканная сумма неустойки и штрафа).

Верховный суд научил взыскивать деньги за квартиру с недостатками

Людмила Тимченко* вложилась в долевое строительство многоквартирного дома (компания «Вира-Строй»). Взамен на свои деньги она должна была получить двухкомнатную квартиру в Барнауле.

И получила её без просрочки.

Но когда женщина пришла принимать квартиру вместе с экспертами, те выяснили, что в «двушке» есть множество строительных дефектов, а на их устранение придётся потратить больше четверти миллиона рублей.

Компенсировать эти расходы девелопер отказался, а платить из своего кармана Тимченко не хотела. А потому женщина обратилась в суд с иском о взыскании убытков, компенсации морального вреда в размере 5000 руб. к застройщику. Также она потребовала штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 133 659 руб., положенный ей по закону «О защите прав потребителей».

Апелляция против штрафа

Индустриальный районный суд г. Барнаула в июле 2018 года частично удовлетворил требования Тимченко: по решению суда ей полагались 262 319 руб. для устранения строительных недостатков, компенсация морального вреда в 3000 руб., штраф в размере 70 000 руб., расходы на проведение досудебного исследования и расходы на оплату услуг представителя.

Строительная компания пожаловалась в Алтайский краевой суд, который изменил решение. Коллегия суда решила, что истица не доказала факт обращения к застройщику с заявлением о добровольном удовлетворении требований в досудебном порядке, а сразу пошла в суд с иском. А это значит, что с компании нельзя было взыскать штраф за несоблюдение требований потребителя.

Верховный суд дал покупателю больше

В ЭТОМ СЮЖЕТЕ

• ВС запретил право собственности на недостроенную квартиру 9 СЕНТЯБРЯ, 20:42
• ВС защитил добросовестных приобретателей квартир 22 АВГУСТА, 9:10
• Что делать владельцам квартиры, которые не могут жить вместе 16 АВГУСТА, 9:00

Тимченко оспорила позицию краевого суда в ВС. Спор рассмотрела коллегия по гражданским делам и со ссылкой на Постановление Пленума «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» напомнила: взыскание штрафа при удовлетворении требований потребителя – это обязанность суда. При том условии, что истец не отказался от иска в результате добровольного удовлетворения его требований ответчиком при рассмотрении дела. А поскольку Тимченко от своих требований не отказывалась, то суд не мог и отказать ей во взыскании штрафа с застройщика.

Также коллегия раскритиковала и вывод апелляции о необходимости соблюдения досудебного порядка в подобных спорах. ВС напомнил: ни закон об участии в долевом строительстве, ни закон о защите прав потребителей не предусматривают такой обязанности дольщика перед предъявлением иска.

Суд должен мотивировать свой выход за пределы требований

Ещё одна претензия ВС к решению апелляционной инстанции: суд никак не мотивировал необходимость выхода за пределы требований, заявленных застройщиком в жалобе. Компания не оспаривала право Тимченко на штраф, а лишь просила снизить его «завышенный» и «несоразмерный нарушенному обязательству» размер.

• «В случае выхода за пределы требований, содержащихся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции обязан указать мотивы, по которым он пришёл к выводу о необходимости выхода за пределы этих требований», – напомнил Верховный суд.
• С учётом всех недостатков судьи гражданской коллегии отменили решение апелляционного суда в части отмены штрафа и велели рассмотреть этот вопрос заново.
• Ссылка на первоисточник тут